1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение:
По базе DLD дом Westwood Grande by Imtiaz расположен в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Привязка подтверждена по данным о сделках.
Тип анализируемых юнитов: 1-комнатные апартаменты (1BR).
Структура данных:
— По продажам 1BR квартир в данном доме – 152 сделки.
— По аренде 1BR квартир в данном доме и мастер-проекте за последние 3 года данных нет. Поэтому анализ аренды и ROI возможен только на уровне района (Al Barsha South Fourth), где по всем жилым квартирам собрано свыше 70 000 арендных контрактов за последние 3 года.
2. Анализ продаж (1BR, Westwood Grande by Imtiaz и район)
Объём и динамика сделок:
— Основной объём продаж 1-комнатных apartments в Westwood Grande by Imtiaz пришёлся на 2 квартал 2023 года (80 сделок, старт продаж), далее сделки продолжались небольшими объемами каждый квартал – активность сохраняется.
— За последние 4 квартала регулярно регистрируются сделки, что говорит о ликвидности на этапе реализации и ограниченной перепродаже на вторичном рынке (типично для новых проектов).
Динамика средней цены за квадратный метр (за последние 2 года):
— По дому Westwood Grande by Imtiaz:
— Средняя цена за м² по 1-комнатным квартирам в 2023Q2 составляла примерно 10 775 AED, далее фиксируется умеренный рост (до 13 500–14 400 AED/м² в 2024Q1–Q4).
— За последние 12 месяцев средняя цена сделок по дому составляет около 13 900 AED/м².
— Для сравнения по району Al Barsha South Fourth (1BR):
— В начале 2023 года средняя цена за м² была около 10 900 AED.
— К 2024 году – повышение до 12 500–12 800 AED/м², за последние 12 месяцев: 14 500 AED/м².
— Район показывает устойчивый рост спроса, и средняя цена по району сейчас даже немного выше, чем по дому.
3. Анализ аренды (Al Barsha South Fourth, все квартиры)
По данным DLD, за последние 3 года по 1BR Westwood Grande by Imtiaz и мастер-проекту информации об аренде нет. Поэтому используются значения по всему району Al Barsha South Fourth (сильная база данных).
Динамика аренды за м² (годовые показатели по всем квартирам):
— В 2022 году — рост: с 620–680 AED/м² до 745–812 AED/м² за квартал в течение 2023 года.
— За последние 12 месяцев средняя годовая ставка аренды по району – примерно 1 040 AED/м² (за все типы квартир).
— За последние кварталы фиксируется поступательный рост арендных ставок, особенно с середины 2023 года.
4. Сопоставление и доходность (ROI)
Сравнение уровня дома и района (срез последних 12 месяцев):
— Средняя цена продажи по дому: 13 900 AED/м².
— Средняя цена по району: 14 500 AED/м².
— Средняя годовая аренда по району (нет данных по самому дому): 1 040 AED/м².
Расчёт доходности (ROI):
— Брутто-ROI по району: 1 040 / 14 500 ≈ 7,2% годовых (брутто).
— ROI с учётом издержек на вход (нетто–оценка): 7,2% / 1,07 ≈ 6,7% годовых.
— Честно отмечаю, что ROI по самому дому или мастер-проекту не вычисляется из-за отсутствия подтверждённых DLD-данных по аренде.
Справедливый диапазон инвестиционной цены при цели 7–8% годовых:
— По району: fair price для выхода на 7–8% годовых = [13 000 – 14 850] AED/м².
— Значение по дому (13 900 AED/м²) хорошо вкладывается в этот диапазон («на текущем уровне средней сделки вы достигаете 7–8% брутто-доходности, ориентируясь по ставкам аренды по району»).
— Текущий рынок в районе даже чуть выше средней цены по дому, — существенного дисконта для продажи с ориентацией на инвестдоходность не требуется.
5. Общие выводы и перспективы
— Дом Westwood Grande by Imtiaz продемонстрировал высокую ликвидность на старте.
— Средний прирост цены за последние 1,5 года составляет порядка 20–25% (от старта в ~10 800 AED/м² до текущих ~13 900 AED/м²).
— Долгосрочная инвестиционная привлекательность района подтверждается устойчивым ростом как по продажам, так и по аренде, несмотря на отсутствие данных именно по этому дому.
— Ставки аренды растут, доходность для инвестора по сегодняшним ценам (на уровне района) остаётся чуть выше 7% брутто (около 6,7% нетто после учёта комиссий и DLD-сбора), что соответствует ориентирам экономичного инвестиционного сегмента Дубая.
— Текущий ценовой уровень справедлив на фоне ставок аренды — существенный дисконт для поддержания доходности 7–8% годовых не требуется.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Tower 1 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Crescent: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Zahra Breeze Apartments 4A – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в AL JAWHARA TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Imperial Avenue – анализ 2026
