1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, дом Westwood Grande by Imtiaz расположен в районе Al Barsha South Fourth, в составе master-проекта Jumeirah Village Circle.
Данных о продаже двухкомнатных квартир (2BR) в этом доме на момент запроса не найдено, однако по всему зданию с момента вывода проекта на рынок (начиная с мая 2023 года) зафиксировано 246 сделок различного типа. По аренде в DLD по 2BR-квартирам в этом здании пока что не зарегистрировано валидных контрактов (ожидаемо для новых объектов, в том числе off-plan). Однако по всему дому контрактов достаточно (116), большинство с датой начала с конца 2024 по 2026 годы.
2. Анализ продаж
Динамика сделок и цен на кв.м по дому
— Квартальная динамика средней цены на кв.м по дому зафиксирована с II квартала 2023 года.
— Средняя цена за квадратный метр варьируется квартал от квартала в диапазоне от ~11 750 AED до ~17 300 AED, с несколькими всплесками в III квартале 2024 и IV квартале 2025.
— За последние 12 месяцев (с июня 2023 по май 2024) средняя цена за кв.м по дому составляет 14 786 AED.
Динамика по району (JVC/Al Barsha South Fourth)
— На уровне master-проекта и района объём сделок очень высокий (несколько тысяч сделок в квартал).
— Средняя цена за кв.м в последние 12 месяцев по району — 15 499 AED.
— Динамика цен по району значительно стабильнее и демонстрирует плавный рост с 2023 года.
Сравнение цен
— Средняя цена на кв.м в доме за последний год чуть ниже средней по району (на 4.5%).
— Ценообразование дома остаётся рыночным, без выраженной премии к району.
3. Анализ аренды
По адресу Westwood Grande by Imtiaz в разрезе только двухкомнатных квартир арендных контрактов в базе нет. По всему дому валидных контрактов достаточно (116), большинство заключены на периоды, начиная с конца 2024 года.
Средняя арендная ставка за 12 месяцев
— По всему дому средняя годовая арендная ставка за кв.м за последние 12 месяцев составила 1 347 AED.
— По району (JVC/Al Barsha South Fourth) этот показатель существенно ниже и составляет 1 038 AED за кв.м.
Динамика аренды по дому
— Зафиксировано более 100 контрактов — стабильная ликвидность.
— В 2025 году средняя ставка за кв.м по дому держится в диапазоне 1 294–1 385 AED, что заметно выше уровня master-проекта.
Динамика аренды по району
— В 2024–2025 годах средняя ставка по району уверенно растёт, в последних кварталах достигая 966–1 067 AED за кв.м.
4. ROI и инвестиционный потенциал
Расчётные показатели для последних 12 месяцев:
— Цена на кв.м по дому: 14 786 AED.
— Годовая аренда по дому: 1 347 AED/кв.м.
— ROI Брутто по дому: 9,1% годовых (1 347 / 14 786).
— ROI Брутто по району: 6,7% годовых (1 038 / 15 499).
Учитывая стандартные транзакционные издержки (7–8% от цены покупки), чистая доходность по дому (ROI нетто) составит около 8,4–8,5%. По району – около 6,2–6,3%.
Справедливая цена для целевой доходности 7–8%
— Для целевой доходности 8%: справедливая цена по дому — около 16 838 AED/кв.м.
— Для 7%: около 19 242 AED/кв.м.
— Фактическая цена сделки (14 786 AED/кв.м) ниже этих границ, что создаёт комфортный запас для инвестора, ориентированного на доходность 7–8%.
5. Ликвидность и рыночные перспективы
Ликвидность Westwood Grande by Imtiaz высокая как по продажам, так и по аренде (контракты на будущее подписываются активно). Дом продаётся и сдаётся с незначительным дисконтом к среднему по JVC, но при этом по аренде обгоняет бенчмарк по району и обеспечивает премиальную доходность для арендного инвестора. Драйвер стабильности — высокий уровень спроса в JVC и общее развитие инфраструктуры района.
Выводы для инвестора на горизонте 3–5 лет:
— Дом полностью в рыночном ценовом диапазоне района, без перегрева.
— Арендный поток выше среднерыночного по JVC, что позволяет инвестору быстро выходить на ROI 8–9% брутто/чистыми 7,7–8,5% годовых.
— Текущий уровень цен (и арендных ставок) формирует запас доходности даже при возможной корректировке рынка.
— Westwood Grande by Imtiaz — объект с высокой инвестиционной привлекательностью на фоне района, с одним из лучших балансов цена/ликвидность/доходность в JVC.
Рекомендуемые статьи
- Руководство покупателя по готовой недвижимости в Дубае и ОАЭ в 2026 году
- Анализ ROI квартиры в Oxford Residence 2: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в VILLA MYRA: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в PULSE SMART RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Покупка квартиры в Дубае для иностранцев: полный юридический и инвестиционный гид
