Покупка недвижимости может служить основанием для подачи на резидентскую визу: на 2 года, без минимальной суммы для единственного собственника или от 400 000 AED на долю при нескольких собственниках, либо на Golden Visa сроком на 10 лет при недвижимости от 2 000 000 AED. Соответствие условиям проверяют GDRFA, ICP или DLD при подаче.
Покупка недвижимости в ОАЭ даёт право на резидентскую визу. Виз две, и правила у них разные — в 2026 году условия по короткой визе изменились, и старые статьи в интернете сейчас вводят в заблуждение.
Ниже — как обстоят дела сейчас, и что это значит на практике: сколько реальных сделок проходит каждый порог и в каких районах покупка чаще всего даёт длинную визу.
Две визы и их пороги
| Виза | Срок | Условие по недвижимости |
|---|---|---|
| Виза инвестора | 2 года | Если собственник один — минимальной суммы нет. Если собственников несколько — доля каждого от 400 000 дирхам |
| Золотая виза | 10 лет | Объект от 2 000 000 дирхам. При совместной собственности GDRFA указывает долю заявителя от 2 000 000 AED; требования DLD и GDRFA различаются и подтверждаются при подаче |
Главное изменение 2026 года касается двухлетней визы: раньше для неё требовалась покупка от определённой суммы, теперь при единственном собственнике порога нет вообще. Если вы покупаете один, минимальной цены для двухлетней резиденции нет. GDRFA также требует готовый, пригодный для жилья объект и подтверждение средств, например доход от 10 000 дирхам в месяц.
Порог в 400 тысяч появляется только при совместном владении и считается по доле каждого собственника. То есть квартира за 800 тысяч на двоих подходит, а за 700 тысяч на двоих — уже нет.
| Параметр | Виза на 2 года | Golden Visa 10 лет |
|---|---|---|
| Порог по недвижимости | Для единственного собственника минимальная сумма не установлена. При нескольких собственниках доля каждого, от 400 000 AED. | Недвижимость от 2 000 000 AED. При совместной собственности право по доле заявителя проверяется отдельно, GDRFA указывает долю от 2 000 000 AED. |
| Срок | 2 года. | 10 лет. |
| Кого можно включить | Супруг(а), дети, дочь старше 18 лет на 2 года, сын старше 18 лет на 1 год, родители на 1 год. | Супруг(а), дети и родители. |
| Требование присутствия в стране | При пребывании за пределами ОАЭ более 180 дней подряд виза аннулируется автоматически. | GDRFA указывает исключение из правила 180 дней для держателей Golden Visa. |
| Льготный период после окончания визы | ICP указывает 90 дней для владельцев недвижимости. GDRFA в Дубае указывает 60 дней при продлении для владельцев недвижимости. Срок зависит от категории и органа, ICP или GDRFA, и подтверждается при подаче. | ICP указывает 180 дней для Golden Visa и членов семьи. Срок зависит от категории и органа, ICP или GDRFA, и подтверждается при подаче. |
Проверка права на визу за недвижимость
Правила на октябрь 2026 года по данным ICP и DLD; решение принимает ICP, проверьте условия перед покупкой.
Подобрать объект под эту визуPDF-подборка · обновлено 1 ноября 2026
Новые проекты Дубая: ноябрь 2026
30 проектов · цены по данным DLD и застройщиков
-
Rise By Athlon 1 Wadi Al Safa 5 · 1–3 спальни
от 1 412 000 AED
-
Zuha Island Villas World Islands
от 68 000 000 AED
-
Weybridge Gardens Phase 5 by Leos Developments Dubailand Oasis
от 756 782 AED
Ещё 27 в PDF: цены, сроки сдачи, планы оплаты
PDF откроется сразу. Обновляем каждый месяц по данным DLD.
Что это значит на практике
За последние двенадцать месяцев в Дубае зарегистрировано 244 703 сделки с недвижимостью.
- 98% из них — дороже 400 тысяч дирхам. То есть при покупке вдвоём почти любая сделка проходит порог двухлетней визы.
- 37% — дороже 2 миллионов. Это те сделки, что дают право на золотую визу: 91 363 покупки за год.
Где покупка чаще даёт золотую визу
| Район | Сделок от 2 млн | Всего сделок за год |
|---|---|---|
| Damac Islands | 98% | 4 788 |
| Dubai Islands | 90% | 4 923 |
| The Palm Crescent | 85% | 2 247 |
| The Valley | 77% | 2 317 |
| Maritime City | 70% | 3 714 |
| Dubai Creek Harbour | 70% | 4 925 |
| Downtown Dubai | 68% | 4 272 |
| Dubai Hills Estate | 61% | 4 408 |
| Meydan Horizon | 59% | 2 363 |
| Dubai Marina | 58% | 6 521 |
| DAMAC Riverside Views | 56% | 3 428 |
| Nad Al Sheba 1 | 51% | 3 194 |
Доля сделок дороже 2 миллионов дирхам — то есть тех, что дают право на золотую визу. Считано по 221 410 сделкам за последние 12 месяцев; по всему Дубаю порог проходят 37% из них.
Разброс огромный. В районах с виллами и премиальным жильём порог в 2 миллиона проходит почти каждая сделка, а в районах массовой застройки — меньше десятой части. Если цель именно золотая виза, район имеет значение не меньше бюджета.
Подобрать объект под нужную визу
Скажите, какая виза нужна и на кого оформляется собственность — подберём варианты, которые точно проходят по условиям.
Что даёт резидентская виза
- Право жить в ОАЭ и въезжать без ограничений по сроку пребывания.
- Emirates ID — удостоверение резидента. Без него не открыть банковский счёт, не оформить местную страховку и не подключить многие услуги.
- Спонсорство семьи: супруг, дети, в ряде случаев родители.
- Доступ к местным банкам и ипотеке на условиях резидента, а не нерезидента.
Чего виза не даёт: это не гражданство и не путь к нему. Паспорт ОАЭ по факту владения недвижимостью не выдаётся. Виза требует продления, а золотая — подтверждения, что объект по-прежнему в собственности.
Как оформляется
- Покупка и регистрация права. Виза оформляется после того, как выдано свидетельство о собственности (Title Deed). В услуге DLD основанием служит Title Deed. Для Golden Visa ICP допускает объект на этапе строительства от 2 000 000 AED у одобренного застройщика, поэтому такой случай подтверждают в DLD до покупки.
- Медицинская проверка и биометрия в ОАЭ. Присутствие обязательно, дистанционно этот шаг не проходится.
- Подача документов через Земельный департамент или центры GDRFA.
- Emirates ID выдаётся после одобрения, срок — от нескольких дней до нескольких недель. Срок карты, пошлины и продление — в разборе Emirates ID для владельцев недвижимости.
Госсборы, которые публикует Земельный департамент Дубая (проверено в сентябре 2026 года):
- Двухлетняя виза инвестора (услуга DLD Taskeen): владельцу 10 212,50 AED; супруге или супругу 7 382,25; детям до 18 лет 6 482,25; дочери старше 18 лет 7 182,25; сыну старше 18 лет 7 182,25 (только на один год); родителям 8 882,25 (на один год).
- Десятилетняя Golden Visa: владельцу 9 884,75 AED (медосмотр 700, Emirates ID 1 153, разрешение на резидентство 2 856,75, сбор DLD 4 020, административный сбор 1 155); за каждого члена семьи, включая родителей, 5 774,50 плюс 100 AED.
- Открытие спонсорского файла семьи: 318,75 AED, один раз.
Срок рассмотрения — 7–10 рабочих дней. Медицинская страховка членов семьи оформляется отдельно. Источники: услуги DLD Taskeen и Golden Visa для инвестора.
Пенсионная виза
Пенсионная виза оформляется на 5 лет, может продлеваться и не требует спонсора. Для этой категории установлен возраст от 55 лет. Требование к стажу формулируется органами по-разному: GDRFA указывает возраст и стаж от 15 лет, а ICP использует формулировку о 15 годах службы либо возрасте от 55 лет.
Нужно выполнить одно из финансовых условий: владеть недвижимостью от 1 000 000 AED, иметь сбережения или депозит от 1 000 000 AED либо доход от 20 000 AED в месяц, 240 000 AED в год. Ипотека для недвижимости допускается, если выплачено до 1 000 000 AED. Для подтверждения дохода или средств требуются выписки за 6 месяцев. Условия подтверждаются при подаче.
Документы для подачи
Перечень зависит от категории визы, состава семьи и способа владения объектом. Для визы владельца недвижимости обычно готовят документы, подтверждающие личность, право собственности и обстоятельства конкретной подачи.
- Паспорт.
- Фотографии.
- Подтверждение права собственности, например Title Deed.
- Медицинскую справку.
- Документы о составе семьи при спонсорстве родственников.
- Заявления и анкеты.
- Биометрические данные, если их запрашивает орган.
- Справку о благонадёжности для двухлетней визы DLD.
Точный список документов подтверждается при подаче.
Правило отсутствия за пределами ОАЭ
Если держатель обычной резидентской визы находится за пределами ОАЭ более 180 дней подряд, виза аннулируется автоматически. Это правило относится к непрерывному периоду отсутствия.
GDRFA указывает, что держатели Golden Visa освобождены от правила 180 дней. Положение для членов семьи зависит от категории и обстоятельств конкретного дела, поэтому его подтверждают в GDRFA или ICP при подаче либо проверке статуса.
Продление визы владельца недвижимости
Заявление на продление подают до окончания срока действия визы. GDRFA указывает, что условия первоначальной визы должны сохраняться.
Для продления визы владельца недвижимости GDRFA перечисляет паспорт со сроком действия не менее 6 месяцев, фотографию и свидетельство о собственности. Если недвижимость не оплачена полностью, требуется справка о зарплате от 15 000 AED в месяц. Состав документов и применимость условий подтверждаются при подаче. Подробный порядок описан в руководстве по продлению ВНЖ в ОАЭ.
Льготный период после окончания визы
Продолжительность льготного периода зависит от категории визы и органа, через который оформляется статус. ICP указывает 180 дней для Golden, Green и Blue Visa, а также их семей. Для владельцев недвижимости и квалифицированных работников ICP указывает 90 дней.
Для продления визы владельца недвижимости и пенсионной визы GDRFA в Дубае указывает 60 дней. После окончания применимого льготного периода предусмотрен штраф 50 AED в день. Точный срок и категория подтверждаются ICP или GDRFA при подаче.
Состав семьи для спонсорства
По двухлетней визе DLD предусматривает спонсорство супруга или супруги и детей. Дочь старше 18 лет может оформляться на 2 года, сын старше 18 лет, на 1 год. Родители оформляются на 1 год.
Для Golden Visa DLD и ICP указывают супруга или супругу, детей и родителей. В общей федеральной семейной категории ICP также называет супругу, незамужних дочерей и сыновей до 25 лет. Категория и документы для каждого родственника уточняются при подаче. Каждый член семьи подаёт отдельное заявление.
Частые вопросы
Какая сумма нужна для визы при покупке недвижимости
Для двухлетней визы при единственном собственнике — минимальной суммы нет. Если собственников несколько, доля каждого должна быть от 400 тысяч дирхам. Для золотой визы на 10 лет объект должен стоить от 2 миллионов; при совместной собственности GDRFA указывает долю заявителя от 2 000 000 AED.
Правда ли, что нужно от 750 тысяч дирхам
Это устаревшее условие. В 2026 году порог для двухлетней визы при единственном собственнике снят, а для совместного владения действует планка в 400 тысяч на каждого. Много статей в интернете ещё повторяют прежнюю цифру.
Даёт ли покупка на этапе строительства право на визу
Для двухлетней визы DLD нужны завершённая сделка и свидетельство о собственности. Для Golden Visa ICP указывает и недвижимость на этапе строительства от 2 000 000 AED у одобренного застройщика, а услуга DLD опирается на Title Deed, поэтому возможность подачи подтверждают в DLD до покупки.
Нужно ли жить в ОАЭ, чтобы виза действовала
Постоянно жить не обязательно, но нельзя отсутствовать в стране дольше установленного срока подряд, иначе виза аннулируется. Для золотой визы это правило мягче, чем для обычной резидентской.
Даёт ли виза гражданство ОАЭ
Нет. Гражданство по факту владения недвижимостью не предоставляется, и золотая виза не является этапом к нему.
Можно ли оформить визу на членов семьи
Да, собственник спонсирует супруга и детей, в ряде случаев родителей. Каждая виза оформляется отдельно и оплачивается отдельно.
Кого можно включить в ВНЖ ОАЭ для семьи?
По двухлетней визе DLD указывает супруга или супругу, детей и родителей с отдельными сроками для некоторых категорий. Для Golden Visa в состав семьи входят супруг(а), дети и родители. Для каждого члена семьи требуется отдельное заявление, а состав семьи и документы подтверждаются при подаче.
Когда аннулируют ВНЖ в Дубае?
Обычная резидентская виза аннулируется автоматически при пребывании за пределами ОАЭ более 180 дней подряд. GDRFA указывает исключение из этого правила для держателей Golden Visa. Продажа недвижимости, служащей основанием для статуса, может повлиять на него, если не сохраняется соответствующее основание.
Какие есть варианты ВНЖ Дубая за инвестиции, кроме недвижимости?
ICP указывает для Golden Visa на 10 лет инвестиционный фонд или национальный банк ОАЭ с депозитом от 2 000 000 AED. Также предусмотрена компания с капиталом от 2 000 000 AED или долей партнёра от 2 000 000 AED, при этом капитал не должен быть заёмным. Условия подтверждаются при подаче.
Какие условия Golden Visa ОАЭ через недвижимость?
Для Golden Visa через недвижимость установлен порог от 2 000 000 AED. Ипотека допускается, если выплачено 2 000 000 AED и представлено письмо банка. При совместной собственности свободного права для всех совладельцев нет, GDRFA указывает долю заявителя от 2 000 000 AED.
Что дальше
Если цель — золотая виза, смотрите объекты от 2 миллионов: на странице квартир есть цены по районам, на странице вилл — по сообществам, где порог проходит практически любая сделка.
Если задача — просто получить резиденцию при единственном собственнике, подойдёт любой бюджет, и тогда логичнее выбирать по доходности: она разобрана на тех же страницах.
Условия виз устанавливает государство и периодически меняет. Информация на странице соответствует правилам, действующим на сентябрь 2026 года; перед сделкой уточните актуальные требования в GDRFA или у нас.
Как довести деньги до эскроу-счёта застройщика из России: каналы, сроки, документы для банка и причины возвратов разобраны в статье «Перевод денег из России в ОАЭ на покупку недвижимости».
Какой статус получает иностранец после покупки квартиры
Покупатель недвижимости не получает гражданство ОАЭ и не приобретает паспорт страны. При соблюдении миграционных условий он может подать на резидентскую визу — статус, который позволяет жить в ОАЭ в пределах срока действия визы, оформлять Emirates ID, пользоваться банковскими и другими сервисами резидента.
Сама регистрация покупки ещё не равна выдаче визы. Сначала право собственности должно быть оформлено, затем заявитель проходит медицинскую проверку и биометрию в ОАЭ, после чего подаёт документы в установленном порядке. До одобрения заявления нельзя считать будущую визу гарантированной: решение принимается при рассмотрении документов, а действующие требования следует проверить в GDRFA или ICP в день подачи.
Для семьи статус оформляется отдельно. Собственник может выступить спонсором супруга, детей, а в отдельных случаях — родителей, но каждая виза имеет собственное заявление и расходы. Покупка квартиры на имя одного человека не означает автоматической выдачи резидентских документов всем родственникам.
Если квартира принадлежит нескольким людям, заранее нужно определить состав собственников и размер долей. Это влияет на проверку права на визу инвестора: на странице уже разобрано правило о доле от 400 000 дирхам для каждого совладельца при двухлетней резиденции. Для золотой визы решающим указан объект стоимостью от 2 000 000 дирхам, однако параметры программы и документы для членов семьи следует уточнять непосредственно перед подачей.
Ориентиры 750 000 и 2 000 000 дирхам: как читать цифры рынка
В поиске часто встречаются разные суммы — 205 тыс. долларов, 280 тыс. долларов, 750 000 дирхам, 2 000 000 дирхам — и из-за этого возникает вопрос о «трёхлетней» визе. На практике нельзя подменять официальные условия рыночными ориентирами. Порог 750 000 AED используют для оценки сделок, которые рынок связывает с инвесторской визой на два-три года, а 2 000 000 AED — для оценки спроса в сегменте, который связывают с десятилетней Golden Visa. Ни одна из этих цифр сама по себе не заменяет проверку требований GDRFA или ICP.
По сделкам с квартирами в 2025 году выше 750 000 AED находилось 81,6% регистраций, а выше 2 000 000 AED — 28,2%. Всего зарегистрировано 166 267 сделок, средняя цена сделки составила 1 933 217 AED. В 2026 году зарегистрировано 86 391 сделок, доля выше 750 000 AED — 75,6%, выше 2 000 000 AED — 26,1%, средняя цена сделки — 1 851 957 AED.
Для выбора квартиры полезнее смотреть не только на среднюю цену района, но и на долю фактических продаж выше нужной отметки. Сравнить районы, бюджеты и структуру сделок можно в разделе районов Дубая в цифрах. Такой срез показывает, где необходимая сумма встречается в реальных регистрациях регулярно, а где объект на границе порога будет скорее исключением.
Объект, который подходит под рыночный ориентир, всё равно нужно проверять по документам: типу регистрации, составу владельцев, готовности дома и возможности получить Title Deed. Для визовой подачи недостаточно видеть цену в объявлении или цену бронирования.
Какая квартира чаще попадает в визовые диапазоны
В 2025 году студии составили 41 796 сделок со средней ценой 774 959 AED. Выше 750 тыс. AED прошло 41,9% продаж студий, а выше 2 млн AED — 0,2%. Поэтому студия может находиться рядом с нижним рыночным ориентиром, но для сегмента от 2 000 000 AED этот тип квартиры встречается редко.
По квартирам с одной спальней зарегистрировано 73 889 сделок, средняя цена — 1 441 196 AED. Доля сделок от 750 тыс. AED составила 92,2%, от 2 млн AED — 18,1%. У формата 2 B/R было 39 727 сделок со средней ценой 2 675 027 AED: 98,9% продаж превысили 750 тыс. AED и 59,6% — 2 млн AED.
Квартиры с тремя спальнями заметно реже: 9453 сделки в 2025 году. Средняя цена составила 5 393 599 AED, 99,2% сделок были выше 750 тыс. AED, 88,7% — выше 2 млн AED. Это не правило для любого дома и любого лота, а распределение зарегистрированных сделок по типам квартир за указанный период.
Для бюджета, планировки и района удобнее сопоставлять конкретные варианты с рынком квартир. На странице цен на квартиры в Дубае можно начать с ценового диапазона, а затем проверить, будет ли готовый объект соответствовать условиям резидентской подачи на дату сделки.
Отдельный вопрос — готовая квартира или покупка на этапе строительства. В 2025 году по Off-Plan Properties зарегистрировано 121 975 сделок: 85,7% были выше 750 тыс. AED и 29,5% — выше 2 млн AED. Среди Existing Properties было 44 292 сделки; доля выше 750 тыс. AED составила 70,3%, выше 2 млн AED — 24,7%. Высокая цена офф-плана сама по себе визу не гарантирует: на этапе Oqood решение по золотой визе за DLD, а для двухлетней нужен готовый объект.
Где искать объект от 2 000 000 AED
В районах с высокой долей дорогих сделок вероятность найти квартиру выше рыночного ориентира 2 000 000 AED отличается в разы. В Trade Center Second в 2025 году зарегистрировано 765 сделок, 99,1% из них были от 2 млн AED, средняя цена составила 6 356 069 AED. В Zaabeel Second было 620 сделок, доля от 2 млн AED — 95,5%, средняя цена — 4 843 785 AED.
В Al Wasl зарегистрировано 2072 сделки: 94,4% от 2 млн AED при средней цене 4 976 665 AED. В Palm Jumeirah — 1338 сделок, 92,4% выше 2 млн AED, средняя цена 9 347 479 AED. В Palm Deira зарегистрировано 4221 сделок, 85,6% выше этой отметки, средняя цена — 3 059 965 AED.
Есть районы, где сделки от 2 млн AED составляют заметную долю, но не подавляющее большинство. В Marsa Dubai доля достигла 65,7% при 6995 сделках и средней цене 3 868 986 AED. В Bukadra — 53,0% при 4499 сделках и средней цене 2 275 662 AED. В Al Thanyah Fifth — 48,6% при 3831 сделках и средней цене 2 135 858 AED.
Такая статистика помогает сформировать список районов, но не отвечает вместо миграционного органа на вопрос о визе. Перед внесением платежа нужно сверить стоимость объекта, форму владения, наличие готового Title Deed и актуальные правила программы. Подробный порядок требований для десятилетнего статуса собран в материале как получить золотую визу Дубая в 2026 году и оформить ВНЖ ОАЭ на 10 лет.
Туристическая виза и резидентская: что делать до оформления
Для приезда в Дубай до покупки используется туристический или иной въездной статус, который зависит от гражданства и основания въезда. Он не заменяет резидентскую визу владельца недвижимости. Покупатель может приехать, выбрать объект, подписать документы и зарегистрировать сделку, однако резидентская процедура начинается после оформления права собственности.
Продление туристического статуса и смена статуса внутри страны — отдельные миграционные вопросы. Их нельзя определять по стоимости квартиры, по рекламе застройщика или по информации о визе инвестора. Сроки пребывания, возможное продление, необходимость выезда и перечень документов нужно уточнять в GDRFA или ICP до окончания разрешённого периода пребывания.
После получения резидентской визы требуется соблюдать условия её действия. Обычная резидентская виза может быть аннулирована при отсутствии в стране дольше установленного срока подряд; для золотой визы режим отсутствия мягче. Конкретные ограничения могут меняться, поэтому дату выезда и возвращения лучше планировать с учётом актуального статуса в официальных сервисах.
Если цель покупки — именно резиденция, порядок действий разумно строить так: выбрать готовый объект, проверить будущих собственников и доли, зарегистрировать право, получить Title Deed, пройти медосмотр и биометрию в ОАЭ, затем подать заявление. Этот порядок отделяет сделку с недвижимостью от миграционного решения и помогает не рассчитывать на визу до появления оснований для её оформления.
PDF-подборка · обновлено 1 ноября 2026
Новые проекты Дубая: ноябрь 2026
30 проектов · цены по данным DLD и застройщиков
Ещё 30 в PDF: цены, сроки сдачи, планы оплаты
PDF откроется сразу. Обновляем каждый месяц по данным DLD.