Виллы в Дубае — это отдельный рынок, а не дорогая версия квартирного. Он живёт по своим правилам, и это видно по данным Земельного департамента: за последние двенадцать месяцев зарегистрировано около 26 тысяч сделок с виллами, и 61% из них прошли на вторичном рынке. У квартир пропорция обратная — там 64% сделок идёт напрямую от застройщика.
Разница объяснимая. Виллу чаще покупают, чтобы в ней жить, а не чтобы перепродать на этапе строительства. Поэтому здесь больше готовых домов, дольше срок владения и меньше спекулятивного оборота.
Ниже — что говорят цифры реестра: сколько стоят виллы разного размера, в каких сообществах их покупают и чем сделка отличается от покупки квартиры.
Сколько стоит вилла в Дубае
| Вилла | Площадь | Цена, AED | За м² | Сделок за год |
|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 54 м² | 880 000 | 16 296 | 214 |
| 2 спальни | 150 м² | 1 740 000 | 11 600 | 1 350 |
| 3 спальни | 174 м² | 2 999 883 | 17 241 | 7 886 |
| 4 спальни | 227 м² | 3 120 002 | 13 745 | 8 591 |
| 5 спален | 243 м² | 4 550 000 | 18 724 | 2 057 |
| 6 спален | 742 м² | 19 454 709 | 26 219 | 69 |
Медиана по 20 167 сделкам с квартирами, зарегистрированным в Земельном департаменте Дубая за последние 12 месяцев. Медиана, а не средняя: половина квартир продалась дешевле указанной цены, половина дороже. Средняя была бы выше из-за пентхаусов.
Медиана трёхспальной виллы — около 2,98 миллиона дирхам при площади 174 квадратных метра, четырёхспальной — 3,16 миллиона при 230 метрах. Обрати внимание на разрыв: четвёртая спальня добавляет к площади больше, чем к цене. Это следствие того, что основной объём приходится на массовые таунхаусы в новых сообществах, где четырёхспальные планировки — базовый продукт.
А вот дальше цена ломается: пятиспальные стоят 4,5 миллиона, шестиспальные — почти 18 миллионов. После пяти спален заканчиваются типовые сообщества и начинаются индивидуальные дома на больших участках.
Почему медиана, а не «виллы от»
Медиана — это середина: половина вилл продалась дешевле, половина дороже. Средняя арифметическая была бы существенно выше, потому что её тянут вверх сделки на Palm Jumeirah и в Emirates Hills на десятки и сотни миллионов. Такая цифра никому не помогает: по ней невозможно понять, что реально доступно.
Какие проекты покупают чаще всего
Число сделок по проекту показывает не качество, а ликвидность: есть ли с чем сравнить цену и будет ли кому продать дом потом. Для виллы это важнее, чем для квартиры — выход из неё и так занимает дольше.
| Проект | Медианная цена, AED | Сделок за год |
|---|---|---|
| The Valley — Vindera | 3 188 888 | 576 |
| Grand Polo — Equiterra | 3 644 888 | 507 |
| Damac Islands 2 — Bahamas 2 | 2 824 000 | 489 |
| Damac Islands 2 — Bahamas 1 | 2 904 000 | 456 |
| Damac Islands 2 — Cuba | 2 824 000 | 435 |
| Aura | 3 900 000 | 420 |
| Damac Islands 2 — Bermuda | 2 903 000 | 394 |
| Lunaya | 6 575 000 | 392 |
| Grand Polo — Equiterra 2 | 3 575 888 | 385 |
| Rukan 3 | 1 050 000 | 382 |
Проекты с наибольшим числом зарегистрированных сделок за последние 12 месяцев. Большое число сделок означает, что рынок по этому дому живой и продать квартиру потом будет кому.
Цены по районам
У вилл география совсем другая, чем у квартир. Квартирный рынок держат Business Bay, Marina и Downtown; виллы покупают в сообществах на окраинах, где есть земля.
| Район | Цена за м² | 3 спальни, AED | Сделок за год |
|---|---|---|---|
| Al Yelayiss 1 | 19 607 | 2 640 000 | 4 101 |
| Madinat Al Mataar | 13 520 | 2 600 000 | 2 039 |
| Wadi Al Safa 5 | 14 701 | 2 800 000 | 1 918 |
| Al Yufrah 1 | 14 660 | 2 800 000 | 1 678 |
| Dubai Investment Park Second | 22 282 | 3 613 888 | 1 474 |
| Wadi Al Safa 7 | 12 626 | 2 360 000 | 1 354 |
| Al Hebiah Sixth | 14 974 | 2 960 000 | 1 220 |
| Al Thanayah Fourth | 14 957 | 4 340 000 | 1 190 |
| Wadi Al Safa 3 | 18 695 | 2 470 000 | 932 |
| Al Hebiah Fourth | 18 144 | 3 240 000 | 863 |
| Al Yelayiss 2 | 11 916 | 2 320 000 | 812 |
| Wadi Al Safa 6 | 11 441 | 4 040 000 | 774 |
| Dubai Investment Park First | 12 321 | 1 882 900 | 711 |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 18 142 | 4 000 000 | 626 |
| Al Thanyah Fifth | 11 699 | — | 604 |
Районы отсортированы по числу сделок за последние 12 месяцев. Доходность валовая: годовая аренда за метр к цене метра, сервисные сборы реестр не публикует. Названия районов наши; в реестре они записаны административно.
Цена метра здесь обманчива и сравнивать её с квартирной напрямую нельзя: в площадь виллы входят лестницы, коридоры и подсобные помещения, которых в квартире нет, а участок в метраж не попадает вовсе. Ориентироваться правильнее на полную цену дома.
Подобрать сообщество под бюджет
Если хотите, чтобы мы сопоставили ваш бюджет с этими цифрами и прислали подходящие варианты — оставьте контакт.
Готовая вилла или от застройщика
61% сделок с виллами — вторичный рынок. Это принципиально меняет расклад по сравнению с квартирами.
Готовая вилла. Дом можно осмотреть, оценить состояние отделки, увидеть, как обжито сообщество, работают ли парки и школы, какая реальная транспортная доступность. Видно и то, что не покажут на плане: ориентацию по солнцу, вид из окон, соседей. Комиссия агентства 2% платится покупателем, потребуется разрешение застройщика на передачу права.
Вилла от застройщика. Оплата разбита на этапы, деньги идут на эскроу-счёт проекта, комиссию платит застройщик. Но сообщества строятся годами: инфраструктура, о которой рассказывают на презентации, появится не к моменту передачи ключей, а позже. Ход строительства по каждому проекту публикует сам Земельный департамент, с датой последней проверки.
Цена метра по виллам за последние двенадцать месяцев выросла примерно на 11%, заметно быстрее квартирной. Но в эту цифру входит выход на рынок новых сообществ, а не только подорожание существующих домов — по каждому району мы считаем эти два числа отдельно.
Что платят сверх цены виллы
Состав расходов тот же, что при покупке квартиры, но суммы больше пропорционально цене.
- Сбор Земельного департамента — 4% от цены. Формально делится пополам, на практике оплачивает покупатель.
- Комиссия агентства — 2% плюс НДС на вторичном рынке; при покупке у застройщика её платит застройщик.
- Регистрационный сбор трасти — около 4 тысяч дирхам.
- Разрешение застройщика (NOC) — от 500 до 5 тысяч дирхам.
- Оформление ипотеки — 0,25% от суммы кредита плюс оценка.
Регулярные расходы у виллы устроены иначе, чем у квартиры. Сервисный сбор обычно ниже в пересчёте на фут, потому что нет лифтов и общих коридоров, но добавляется содержание участка: сад, полив, бассейн, если он есть. Электричество и вода на отдельный дом выходят заметно дороже квартирных. Налога на недвижимость и налога на доход от аренды в ОАЭ нет.
Кто может купить виллу
Иностранцы покупают виллы в полную собственность (freehold) в выделенных зонах — это все крупные виллные сообщества: Damac Hills, Arabian Ranches, The Valley, Dubai Hills Estate, Tilal Al Ghaf, Emaar South и другие. Ограничений по гражданству нет, вид на жительство для покупки не нужен, сделку можно провести по доверенности.
Покупка от 2 миллионов дирхам даёт право на десятилетнюю визу инвестора — в сегменте вилл этот порог проходит практически любая сделка.
Как проходит сделка
- Осмотр и проверка. По готовому дому имеет смысл посмотреть историю сделок в сообществе, размер сервисного сбора и состояние дома. По строящемуся — ход работ и что именно входит в передачу: отделка, кухня, ландшафт участка.
- Соглашение о продаже (Form F) и депозит, обычно 10%. Депозит держит агентство или трасти.
- Разрешение застройщика (NOC) — подтверждение отсутствия задолженности по сервисным сборам.
- Регистрация в офисе трасти — право собственности переходит в тот же день.
- Свидетельство о собственности (Title Deed) выдаётся сразу, в электронном виде.
Частые вопросы
Сколько стоит вилла в Дубае
Медианная цена виллы с тремя спальнями — около 2,98 миллиона дирхам, с четырьмя — 3,16 миллиона, с пятью — 4,52 миллиона. Это середина рынка: половина сделок прошла дешевле, половина дороже.
Чем таунхаус отличается от виллы
В реестре Земельного департамента они не разделяются — обе категории проходят как villa. На практике таунхаус имеет общие стены с соседями и меньший участок, отдельно стоящая вилла — нет. Большая часть массовых сделок в новых сообществах приходится именно на таунхаусы, и именно они формируют медиану в 3–3,2 миллиона.
Что выгоднее сдавать: виллу или квартиру
Квартира даёт более высокую валовую доходность и находит арендатора быстрее. Вилла сдаётся дольше, но с более длинным сроком договора и, как правило, более устойчивым арендатором — семьёй с детьми и школой рядом. Доходность по виллам мы намеренно не публикуем общей цифрой: договоров аренды по ним заметно меньше, и средняя по ним вводила бы в заблуждение.
Растут ли цены на виллы
За последние двенадцать месяцев медианная цена метра по виллам выросла примерно на 11%, против 6% у квартир. При этом часть роста объясняется выходом новых сообществ, а не подорожанием существующих домов.
Можно ли купить виллу, не приезжая в Дубай
Да, по доверенности, заверенной в консульстве ОАЭ. Свидетельство о собственности электронное. Но для виллы осмотр важнее, чем для квартиры: состояние дома, участка и самого сообщества по фотографиям оценить сложно.
Что дальше
Если рассматриваете и квартиры тоже — на странице квартир в Дубае те же расчёты по квартирному рынку. По конкретным сообществам смотрите страницы районов: там история цен с 2010 года и динамика аренды.
Если нужна оценка вашей ситуации, напишите нам: подберём варианты под бюджет и посчитаем расходы по конкретной сделке — по ценам зарегистрированных сделок в том же сообществе.