Виллы в Дубае — это отдельный рынок, а не дорогая версия квартирного. Он живёт по своим правилам, и это видно по данным Земельного департамента: за последние двенадцать месяцев зарегистрировано около 26 тысяч сделок с виллами, и 61% из них прошли на вторичном рынке. У квартир пропорция обратная — там 64% сделок идёт напрямую от застройщика.
Разница объяснимая. Виллу чаще покупают, чтобы в ней жить, а не чтобы перепродать на этапе строительства. Поэтому здесь больше готовых домов, дольше срок владения и меньше спекулятивного оборота.
Ниже — что говорят цифры реестра: сколько стоят виллы разного размера, в каких сообществах их покупают и чем сделка отличается от покупки квартиры.
Сколько стоит вилла в Дубае
| Вилла | Площадь | Цена, AED | За м² | Сделок за год |
|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 54 м² | 925 000 | 17 130 | 162 |
| 2 спальни | 151 м² | 1 740 000 | 11 523 | 1 243 |
| 3 спальни | 174 м² | 2 900 000 | 16 667 | 7 355 |
| 4 спальни | 219 м² | 3 061 000 | 13 977 | 8 567 |
| 5 спален | 238 м² | 4 550 000 | 19 118 | 2 084 |
| 6 спален | 760 м² | 20 249 000 | 26 643 | 71 |
Медиана по 19 482 сделкам с квартирами, зарегистрированным в Земельном департаменте Дубая за последние 12 месяцев. Медиана, а не средняя: половина квартир продалась дешевле указанной цены, половина дороже. Средняя была бы выше из-за пентхаусов.
Медиана трёхспальной виллы — около 2,98 миллиона дирхам при площади 174 квадратных метра, четырёхспальной — 3,16 миллиона при 230 метрах. Обрати внимание на разрыв: четвёртая спальня добавляет к площади больше, чем к цене. Это следствие того, что основной объём приходится на массовые таунхаусы в новых сообществах, где четырёхспальные планировки — базовый продукт.
А вот дальше цена ломается: пятиспальные стоят 4,5 миллиона, шестиспальные — почти 18 миллионов. После пяти спален заканчиваются типовые сообщества и начинаются индивидуальные дома на больших участках.
Как сделки распределяются по цене
За 12 месяцев (к 21 сентября 2026) в реестре DLD зарегистрировано 16 148 продаж вилл и таунхаусов, 61,6% из них — офф-план. Вот распределение по цене:
| Ценовая корзина | Сделок за 12 мес | Медиана, AED |
|---|---|---|
| До 2 млн | 1 499 | 1 327 500 |
| 2–5 млн | 10 942 | 3 357 370 |
| 5–10 млн | 2 636 | 6 100 000 |
| 10 млн и выше | 1 071 | 15 210 000 |
Больше всего сделок — в Al Yelayiss 1 (The Valley): 3 725 продаж с медианой 2,9 млн; дальше Dubai Investment Park Second (1 466; 3,65 млн) и Dubai South (1 334; 4,39 млн). Важно про таунхаусы: отдельной категории «таунхаус» в реестре DLD нет — почти все они записаны как виллы, поэтому цифры выше покрывают оба формата. Сегмент дороже 10 млн разобран отдельно — кто и что покупает в люксе по реестру.
Почему медиана, а не «виллы от»
Медиана — это середина: половина вилл продалась дешевле, половина дороже. Средняя арифметическая была бы существенно выше, потому что её тянут вверх сделки на Palm Jumeirah и в Emirates Hills на десятки и сотни миллионов. Такая цифра никому не помогает: по ней невозможно понять, что реально доступно.
PDF-подборка · обновлено 1 ноября 2026
Новые проекты Дубая: ноябрь 2026
30 проектов · цены по данным DLD и застройщиков
-
Rise By Athlon 1 Wadi Al Safa 5 · 1–3 спальни
от 1 412 000 AED
-
Zuha Island Villas World Islands
от 68 000 000 AED
-
Weybridge Gardens Phase 5 by Leos Developments Dubailand Oasis
от 756 782 AED
Ещё 27 в PDF: цены, сроки сдачи, планы оплаты
PDF откроется сразу. Обновляем каждый месяц по данным DLD.
Какие проекты покупают чаще всего
Число сделок по проекту показывает не качество, а ликвидность: есть ли с чем сравнить цену и будет ли кому продать дом потом. Для виллы это важнее, чем для квартиры — выход из неё и так занимает дольше.
| Проект | Медианная цена, AED | Сделок за год |
|---|---|---|
| Equiterra | 3 644 888 | 512 |
| Damac Islands 2 — Bahamas 2 | 2 824 000 | 509 |
| Damac Islands 2 — Bahamas 1 | 2 905 000 | 466 |
| Damac Islands 2 — Cuba | 2 844 940 | 448 |
| Lunaya | 6 575 000 | 442 |
| Damac Islands 2 — Bermuda | 2 903 000 | 425 |
| Damac Islands 2 — Tahiti 2 | 2 903 000 | 392 |
| Equiterra 2 | 3 575 888 | 387 |
| Damac Islands 2 — Maui | 2 916 000 | 357 |
| Aura | 3 850 000 | 349 |
Проекты с наибольшим числом зарегистрированных сделок за последние 12 месяцев. Большое число сделок означает, что рынок по этому дому живой и продать квартиру потом будет кому.
Цены по районам
У вилл география совсем другая, чем у квартир. Квартирный рынок держат Business Bay, Marina и Downtown; виллы покупают в сообществах на окраинах, где есть земля.
| Район | Цена за м² | 3 спальни, AED | Сделок за год |
|---|---|---|---|
| Damac Islands | 19 608 | 2 640 000 | 4 312 |
| DubaiLand Residence Complex | 14 559 | 2 758 600 | 1 930 |
| Dubai South Residential District | 13 489 | 2 450 000 | 1 719 |
| DAMAC Riverside Views | 22 646 | 3 613 888 | 1 409 |
| The Valley | 13 863 | 2 550 000 | 1 351 |
| Mudon | 14 608 | 2 880 000 | 1 315 |
| Arabian Ranches | 12 461 | 2 580 000 | 1 152 |
| Al Thanayah Fourth | 14 841 | 4 130 000 | 1 130 |
| Dubai Investments Park | 12 605 | 1 819 958 | 939 |
| Majan | 19 500 | 2 134 600 | 893 |
| Sports City | 17 829 | 3 200 000 | 790 |
| Aseel | 11 151 | 4 000 000 | 744 |
| Town Square | 12 112 | 2 360 000 | 713 |
| Dubai Hills Estate | 17 728 | 3 840 000 | 610 |
| Jumeirah Lakes Towers | 11 804 | — | 576 |
Районы отсортированы по числу сделок за последние 12 месяцев. Доходность валовая: годовая аренда за метр к цене метра, сервисные сборы реестр не публикует. Названия районов наши; в реестре они записаны административно.
Цена метра здесь обманчива и сравнивать её с квартирной напрямую нельзя: в площадь виллы входят лестницы, коридоры и подсобные помещения, которых в квартире нет, а участок в метраж не попадает вовсе. Ориентироваться правильнее на полную цену дома.
Подобрать сообщество под бюджет
Если хотите, чтобы мы сопоставили ваш бюджет с этими цифрами и прислали подходящие варианты — оставьте контакт.
Готовая вилла или от застройщика
61% сделок с виллами — вторичный рынок. Это принципиально меняет расклад по сравнению с квартирами.
Готовая вилла. Дом можно осмотреть, оценить состояние отделки, увидеть, как обжито сообщество, работают ли парки и школы, какая реальная транспортная доступность. Видно и то, что не покажут на плане: ориентацию по солнцу, вид из окон, соседей. Комиссия агентства 2% платится покупателем, потребуется разрешение застройщика на передачу права.
Вилла от застройщика. Оплата разбита на этапы, деньги идут на эскроу-счёт проекта, комиссию платит застройщик. Но сообщества строятся годами: инфраструктура, о которой рассказывают на презентации, появится не к моменту передачи ключей, а позже. Ход строительства по каждому проекту публикует сам Земельный департамент, с датой последней проверки.
Цена метра по виллам за последние двенадцать месяцев выросла примерно на 11%, заметно быстрее квартирной. Но в эту цифру входит выход на рынок новых сообществ, а не только подорожание существующих домов — по каждому району мы считаем эти два числа отдельно.
Что платят сверх цены виллы
Состав расходов тот же, что при покупке квартиры, но суммы больше пропорционально цене.
- Сбор Земельного департамента — 4% от цены. Формально делится пополам, на практике оплачивает покупатель.
- Комиссия агентства — 2% плюс НДС на вторичном рынке; при покупке у застройщика её платит застройщик.
- Регистрационный сбор трасти — около 4 тысяч дирхам.
- Разрешение застройщика (NOC) — от 500 до 5 тысяч дирхам.
- Оформление ипотеки — 0,25% от суммы кредита плюс оценка.
Регулярные расходы у виллы устроены иначе, чем у квартиры. Сервисный сбор обычно ниже в пересчёте на фут, потому что нет лифтов и общих коридоров, но добавляется содержание участка: сад, полив, бассейн, если он есть. Электричество и вода на отдельный дом выходят заметно дороже квартирных. Налога на недвижимость и налога на доход от аренды в ОАЭ нет.
Кто может купить виллу
Иностранцы покупают виллы в полную собственность (freehold) в выделенных зонах — это все крупные виллные сообщества: Damac Hills, Arabian Ranches, The Valley, Dubai Hills Estate, Tilal Al Ghaf, Emaar South и другие. Ограничений по гражданству нет, вид на жительство для покупки не нужен, сделку можно провести по доверенности.
Покупка от 2 миллионов дирхам даёт право на десятилетнюю визу инвестора — в сегменте вилл этот порог проходит практически любая сделка.
Как проходит сделка
- Осмотр и проверка. По готовому дому имеет смысл посмотреть историю сделок в сообществе, размер сервисного сбора и состояние дома. По строящемуся — ход работ и что именно входит в передачу: отделка, кухня, ландшафт участка.
- Соглашение о продаже (Form F) и депозит, обычно 10%. Депозит держит агентство или трасти.
- Разрешение застройщика (NOC) — подтверждение отсутствия задолженности по сервисным сборам.
- Регистрация в офисе трасти — право собственности переходит в тот же день.
- Свидетельство о собственности (Title Deed) выдаётся сразу, в электронном виде.
Читайте также: виллы и таунхаусы по данным DLD: цены по районам, аренда и доходность · виллы Джумейры по данным DLD.
Частые вопросы
Сколько стоит вилла в Дубае
Медианная цена виллы с тремя спальнями — около 2,98 миллиона дирхам, с четырьмя — 3,16 миллиона, с пятью — 4,52 миллиона. Это середина рынка: половина сделок прошла дешевле, половина дороже.
Чем таунхаус отличается от виллы
В реестре Земельного департамента они не разделяются — обе категории проходят как villa. На практике таунхаус имеет общие стены с соседями и меньший участок, отдельно стоящая вилла — нет. Большая часть массовых сделок в новых сообществах приходится именно на таунхаусы, и именно они формируют медиану в 3–3,2 миллиона.
Что выгоднее сдавать: виллу или квартиру
Квартира даёт более высокую валовую доходность и находит арендатора быстрее. Вилла сдаётся дольше, но с более длинным сроком договора и, как правило, более устойчивым арендатором — семьёй с детьми и школой рядом. Доходность по виллам мы намеренно не публикуем общей цифрой: договоров аренды по ним заметно меньше, и средняя по ним вводила бы в заблуждение.
Растут ли цены на виллы
За последние двенадцать месяцев медианная цена метра по виллам выросла примерно на 11%, против 6% у квартир. При этом часть роста объясняется выходом новых сообществ, а не подорожанием существующих домов.
Можно ли купить виллу, не приезжая в Дубай
Да, по доверенности, заверенной в консульстве ОАЭ. Свидетельство о собственности электронное. Но для виллы осмотр важнее, чем для квартиры: состояние дома, участка и самого сообщества по фотографиям оценить сложно.
Что дальше
Если рассматриваете и квартиры тоже — на странице квартир в Дубае те же расчёты по квартирному рынку. По конкретным сообществам смотрите страницы районов: там история цен с 2010 года и динамика аренды.
Если нужна оценка вашей ситуации, напишите нам: подберём варианты под бюджет и посчитаем расходы по конкретной сделке — по ценам зарегистрированных сделок в том же сообществе.
PDF-подборка · обновлено 1 ноября 2026
Новые проекты Дубая: ноябрь 2026
30 проектов · цены по данным DLD и застройщиков
Ещё 30 в PDF: цены, сроки сдачи, планы оплаты
PDF откроется сразу. Обновляем каждый месяц по данным DLD.