Джумейра (Jumeirah 1–3) по данным DLD: цены, сделки, аренда и доходность вилл и квартир в 2021–2026 годах

Сведения актуальны на 26 октября 2026 года. Jumeirah в расчёте — это Jumeirah First, Jumeirah Second и Jumeirah Third, а не Palm Jumeirah: за неполный 2026 год медианная цена виллы составила 15 500 000 AED, квартиры — 14 563 000 AED. Медианная годовая аренда виллы — 255 000 AED, квартиры — 123 000 AED; расчётная валовая доходность по медианам составляет 1,6% для вилл и 0,8% для квартир до расходов. 2026 год неполный, поэтому 247 продаж нельзя механически сопоставлять с 594 сделками за весь 2025 год.

Что входит в Jumeirah в реестре DLD

В этой странице Jumeirah — это три прибрежных района реестра: Jumeirah First, Jumeirah Second и Jumeirah Third, которые в повседневной речи обычно называют Jumeirah 1, Jumeirah 2 и Jumeirah 3. Расчёт сделан по area_id 317, 375 и 318 целиком, без разделения внутри района на отдельные улицы, виллы или проекты.

Для просмотра зарегистрированных продаж в первой части района можно открыть страницу Jumeirah 1 с живыми сделками. В Jumeirah Second с 2025 года зарегистрировано 288 сделок, из них 265 квартир и 23 виллы; данные по локации собраны на странице Jumeirah 2. В Jumeirah Third с 2025 года было 19 сделок, и все они относятся к виллам и таунхаусам; отдельная страница — Jumeirah 3.

Palm Jumeirah в эти цифры не входит. Также не входят Jumeirah Village Circle, Jumeirah Village Triangle, Jumeirah Lakes Towers, Jumeirah Islands, Jumeirah Park, Jumeirah Heights, Jumeirah Golf Estates, Jumeirah Garden City, Jumeira Bay / Jumeirah Bay и районы Um Suqaim. Они имеют другие area_id в реестре, даже если в названии присутствует слово Jumeirah.

Для сделок отобраны только зарегистрированные жилые продажи квартир и вилл с ценой метра от 3 000 до 200 000 AED/м², стоимостью сделки от 100 000 до 500 000 000 AED и указанной площадью. Во всех таблицах приведены медианы, а не средние цены. Реестр может дозагружать сделки последних недель месяца.

Виллы и таунхаусы: сделки, площади и аренда

По числу зарегистрированных сделок квартир больше (525 против 69 вилл в 2025 году и 220 против 27 в 2026), по сумме сделок виллы дороже. За 2021 год было зарегистрировано 59 продаж вилл и таунхаусов, за 2025 год — 69, а за период с 1 января по 26 октября 2026 года — 27. Небольшое число продаж означает, что медианы вилл могут заметно меняться под влиянием отдельных дорогих сделок.

В 2025 году у 45 из 69 проданных вилл число спален в реестре не указано. В 2026 году поле не заполнено у 23 из 27 сделок. Поэтому приводить медианы продажи вилл по числу спален было бы некорректно: для групп с указанным числом спален меньше 30 сделок.

Цена метра виллы требует отдельной оговорки. Площадь в реестре продаж может относиться к участку, а не к построенной площади. Поэтому показатель 12 917 AED/м² за 2025 и неполный 2026 год — расчётный показатель по данным реестра, а не универсальная цена квадратного метра дома. Перед сравнением конкретных объектов нужно отдельно проверить, какая площадь указана в документе: земля, построенная площадь или иной вид площади.

В аренде вилл договоров значительно больше, чем продаж. В 2025 году зарегистрировано 1 643 договора Ejari на виллы, в 2026 году до 26 октября — 1 303. Медианная годовая ставка по всем виллам выросла с 242 550 AED до 255 000 AED. По типам в 2026 году медиана составляла 210 000 AED для виллы с 3 спальнями, 265 650 AED для 4 спален, 320 000 AED для 5 спален и 500 000 AED для 6 спален.

Если задача — смотреть именно дома, а не сводную статистику, можно перейти в каталог вилл и таунхаусов в Дубае. Цена объявления не равна зарегистрированной цене.

Квартиры: что покупают и сколько стоит метр

Квартиры составили 525 из 594 сделок Jumeirah в 2025 году и 220 из 247 сделок за неполный 2026 год. В 2025–2026 годах 497 из 841 сделки района относятся к мастер-проекту LA MER в Jumeirah First. Это 59,1% всех сделок периода. Поэтому медиана метра района отражает в основном эти сделки.

В 2026 году медианная цена метра квартиры составила 66 138 AED/м². Для квартир с 1 спальней медиана была 30 363 AED/м², с 2 спальнями — 45 318 AED/м², с 3 спальнями — 82 286 AED/м². Строка «все квартиры» включает также студии и сделки, где число спален не образует группу из 30 и более продаж, поэтому она не обязана совпадать с любым из типовых сегментов.

Для сравнения с городом: медианная цена метра всех жилых сделок Дубая в 2026 году до 26 октября составила 18 416 AED/м², а в Jumeirah — 50 345 AED/м². Разница составляет 173,4%. В 2025 году разница была 146,8%: 44 822 AED/м² в Jumeirah против 18 159 AED/м² по Дубаю. Для квартир отдельно разрыв выше: 63 470 AED/м² в 2025 году и 66 138 AED/м² в неполном 2026 году. Это следует из состава сделок: 497 из 841 сделки с 2025 года — мастер-проект LA MER; объяснять цифру качеством района или дома реестр не позволяет.

Цены по типам объектов и районам собраны на странице покупки квартир в Дубае, а готовые варианты — в каталоге готовых квартир.

Аренда Ejari и расчётная валовая доходность

В договоры Ejari входят как новые договоры, так и продления. Для квартир в 2025 году медианная годовая аренда составляла 50 000 AED для студии, 100 000 AED для квартиры с 1 спальней, 155 000 AED с 2 спальнями и 220 000 AED с 3 спальнями. За неполный 2026 год медианы составили соответственно 50 000, 100 000, 160 500 и 240 000 AED.

Расчётная валовая доходность — это медиана годовой аренды, делённая на медиану цены сделки того же типа и года. Это не доходность конкретной квартиры или виллы: продажи и договоры аренды — независимые выборки, в них могут быть разные здания, площади, состояния объектов и даты регистрации.

• Квартира с 1 спальней: 4,3% по медианам цены и аренды в 2025 и в 2026 году; проверка по AED/м² — 3,9% и 4,2%.
• Квартира с 2 спальнями: 3,1% в оба периода; проверка по AED/м² — 2,6%.
• Квартира с 3 спальнями: 0,8% в 2025 году и 0,9% в 2026 году; проверка по AED/м² — 1,2% и 1,3%.
• Все квартиры: 0,9% в 2025 году и 0,8% в 2026 году; по AED/м² — 1,7% и 1,8% (два метода расходятся и для квартир).
• Все виллы: 1,9% в 2025 году и 1,6% в 2026 году; по AED/м² — 5,2% и 5,4%.

Строка «Все квартиры» — отношение медиан по смешанным выборкам (все типы вместе), поэтому её значение может не попадать между значениями строк по отдельным типам; именно поэтому 0,8–0,9% лежит ниже строк по типам.

У вилл два способа расчёта заметно расходятся не потому, что один из них гарантированно правильнее. В сделках площадь может означать участок, а в аренде — построенную площадь (участок или построенная площадь). Поэтому 1,6% и 5,4% для вилл в 2026 году нужно читать как две разные расчётные проверки, а не как обещание результата.

Это валовая доходность до сервисных сборов, комиссии, периода без арендатора и регистрационного сбора DLD при покупке. Сервисный сбор зависит от конкретного объекта; его влияние разобрано в материале о сервисных сборах и доходности. Для расчёта чистого результата по выбранному объекту используйте подход из статьи как честно считать чистую доходность недвижимости.

Первичка и вторичка

В реестре off-plan означает объект на этапе строительства, Existing — готовый объект. Existing не равен автоматически перепродаже: в этой категории могут быть и первые продажи готовых объектов от застройщика. Реестр не позволяет разделить их надёжно.

У вилл вторичный и готовый сегмент преобладал сильнее: 94,2% сделок в 2025 году и 100% в неполном 2026 году зарегистрированы как Existing. У квартир доля Existing составила 37,9% в 2025 году и 51,4% в 2026 году.

Oqood — регистрация договора купли-продажи объекта, который ещё строится. Конкретный порядок, документы, условия договора и график платежей зависят от сделки и договора. Брокер может объяснить этапы, проверить данные сделки и подготовить документы, но не даёт юридическое или налоговое заключение; для этого нужен профильный юрист или налоговый консультант. Платежи по строящимся объектам идут через эскроу-счёт застройщика; сделки с готовым жильём оформляются через офис регистрационного trustee.

Где в Jumeirah было больше всего сделок

Следующий список — порядок по числу зарегистрированных сделок за последние 12 месяцев, с 27 октября 2025 года по 26 октября 2026 года. Это не оценка зданий или проектов. За период зарегистрировано 405 сделок по Jumeirah, медиана цены составила 16 705 000 AED, медиана цены метра — 71 721 AED/м², доля off-plan — 54,6%.

По названиям зданий больше всего сделок за 12 месяцев было в Eden House The Canal и Solaya 3 — по 26, далее Peninsula Dubai Residences — Tower 2, Solaya 6 и Le Ciel ? Building 1 (знак «?» — написание из реестра) — 25, 25 и 23 сделки соответственно. У вилл названия здания и проекта часто не заполнены: у всех 96 сделок с виллами с 01.01.2025 названия здания нет. Поэтому такие списки преимущественно отражают квартиры.

Что показывает структура сделок

Цифры показывают разную структуру трёх частей района. С 2025 года в Jumeirah First было 534 сделки, в Jumeirah Second — 288, в Jumeirah Third — 19. По аренде за 2025–2026 годы в Jumeirah First зарегистрировано 3 093 договора квартир и 1 415 договоров вилл; в Jumeirah Second — 242 и 882, в Jumeirah Third — 212 и 649 соответственно.

По бюджету и формату данные разделяют два массива. Квартиры с одной спальней в 2026 году имели медианную цену 2 300 000 AED, с двумя спальнями — 5 233 340 AED. Виллы имеют медиану 15 500 000 AED. Это медианы сделок, а не ценовой потолок: конкретный объект может отличаться по площади, статусу готовности и составу прав. Район по цели покупки разбирает материал как выбрать район в Дубае под цель покупки.

Что реестр не показывает

Реестр фиксирует цены, площади и даты, но не качество отделки, инфраструктуру, вид, шум и соседство — это проверяют на месте и по документам.

Читайте также: виллы и таунхаусы Дубая по данным DLD · Al Barsha по данным DLD · все 18 районов по данным DLD.

Частые вопросы о Jumeirah 1–3

Jumeirah — это Palm Jumeirah или нет?

Нет. В расчёте Jumeirah — это Jumeirah First, Second и Third. Palm Jumeirah имеет отдельный area_id и не включён в таблицы.

Сколько стоит вилла в Jumeirah по сделкам, а не по объявлениям?

Медианная цена зарегистрированной продажи виллы составила 12 550 000 AED в 2025 году и 15 500 000 AED в 2026 году до 26 октября.

Есть ли в Jumeirah квартиры?

Да. В 2025 году зарегистрировано 525 сделок с квартирами, в неполном 2026 году — 220. Медиана квартиры с одной спальней в 2026 году — 2 300 000 AED.

Сколько стоит аренда виллы в Jumeirah?

Медианная годовая аренда по договорам Ejari в 2026 году до 26 октября — 255 000 AED для всех вилл. Для вилл с 3 спальнями — 210 000 AED, с 4 спальнями — 265 650 AED.

Jumeirah — это преимущественно вторичка или off-plan?

В 2026 году до 26 октября 56,7% всех сделок зарегистрированы как Existing и 43,3% — как off-plan. У вилл все 27 сделок прошли как Existing, у квартир доля Existing составила 51,4%.

Почему метр в Jumeirah намного дороже городской медианы?

В 2026 году медиана района — 50 345 AED/м² против 18 416 AED/м² по Дубаю. 497 из 841 сделки с начала 2025 года — мастер-проект LA MER, поэтому медиана метра района отражает в основном эти сделки.

Какая доходность у виллы или квартиры?

По медианам аренды и продажи в 2026 году расчётная валовая доходность составила 4,3% для квартиры с одной спальней, 3,1% для двух спален, 0,9% для трёх спален и 1,6% для всех вилл. Это расчёт по независимым выборкам до расходов, а не результат конкретного объекта; строка «все квартиры» — отношение медиан смешанных выборок и может не попадать в диапазон по типам.

Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.