Сведения актуальны на 23 октября 2026 года. В 2025 году больше всего жилых сделок среди 18 строк таблицы было зарегистрировано в Al Barsha South Fourth: 17 960, это район реестра для Jumeirah Village Circle. Самый дорогой медианный метр квартир в этой выборке был на Palm Jumeirah — 33 667 AED/м², самый низкий — в Me’Aisem First: 14 318 AED/м². Данные за 2026 год неполные, поэтому 114 050 сделок по городу нельзя напрямую сопоставлять с полными 183 060 сделками 2025 года.
Как устроены районы Дубая в реестре DLD
Район в реестре DLD — это не всегда привычное название на карте, в объявлениях или в разговоре с брокером. Одна строка реестра может объединять несколько сообществ и мастер-проектов. Поэтому перед сравнением цен нужно сверять не только название, но и район реестра, мастер-проект и конкретное здание.
Например, Al Barsha South Fourth (area_id 441) полностью соответствует Jumeirah Village Circle, который обычно называют JVC. Район Marsa Dubai включает Dubai Marina, Dubai Harbour, JBR, Bluewaters и TECOM Site D: цифра по Marsa Dubai не является цифрой только по Marina. На странице Dubai Marina с живыми сделками можно смотреть отдельную выборку по мастер-проекту, а не по широкому району Marsa Dubai.
- Al Barsha South Fourth — Jumeirah Village Circle, JVC.
- Marsa Dubai — Dubai Marina, Dubai Harbour, Jumeirah Beach Residence — JBR, Bluewaters и TECOM Site D.
- Burj Khalifa — район реестра, в котором находится Downtown Dubai и часть сделок Business Bay.
- Business Bay (526) — отдельная строка реестра для Business Bay; внутри неё также есть сделки без указанного мастер-проекта.
- Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid — Dubai Hills Estate и часть District 7.
- Jabal Ali First — Al Furjan, DMCC-EZ2, Wasl Gate и Discovery Gardens.
- Al Thanyah Fifth — Jumeirah Lakes Towers, Jumeirah Islands и DMCC-EZ1.
- Al Khairan First — Dubai Creek Harbour.
Если в объявлении указано Downtown, корректнее смотреть как строку Burj Khalifa, так и отдельную выборку мастер-проекта Downtown Dubai. Для Business Bay ситуация похожая: в реестре есть Business Bay (526), а часть сделок с мастер-проектом Business Bay присутствует и в Burj Khalifa. Страницы Downtown Dubai, Business Bay, Dubai Hills Estate и Dubai Creek Harbour помогают проверить сделки по нужному названию, а не сравнивать несопоставимые строки.
PDF-подборка · обновлено 27 октября 2026
Новые проекты Дубая: октябрь 2026
30 проектов · цены по данным DLD и застройщиков
-
Rise By Athlon 1 Wadi Al Safa 5 · 1–3 спальни
от 1 412 000 AED
-
Zuha Island Villas World Islands
от 68 000 000 AED
-
Weybridge Gardens Phase 5 by Leos Developments Dubailand Oasis
от 756 782 AED
Ещё 27 в PDF: цены, сроки сдачи, планы оплаты
PDF откроется сразу. Обновляем каждый месяц по данным DLD.
18 районов: сделки, медианы и структура продаж в 2025 году
Порядок строк — по числу зарегистрированных жилых сделок в 2025 году, а не рейтинг районов. В таблицу входят квартиры, виллы и таунхаусы с жилым назначением. Медиана — центральное значение выборки, не средняя цена. Колонка AED/м² относится только к квартирам; метр виллы нельзя прямо сравнивать с метром квартиры, поскольку площадь в реестре для вилл может означать площадь участка.
| Район DLD | Сделок | Медиана, AED | AED/м² кв. | Off-plan | Вторичка |
|---|---|---|---|---|---|
| Al Barsha South Fourth (JVC) | 17 960 | 1 005 181 | 15 795 | 68,6% | 31,4% |
| Business Bay | 11 564 | 1 650 000 | 27 064 | 74,7% | 25,3% |
| Wadi Al Safa 5 | 11 089 | 1 017 000 | 14 698 | 83,1% | 16,9% |
| Madinat Al Mataar | 9 734 | 1 572 395 | 17 748 | 85,3% | 14,7% |
| Marsa Dubai | 6 997 | 2 500 000 | 28 909 | 47,4% | 52,6% |
| Jabal Ali First | 6 390 | 1 504 500 | 15 156 | 77,8% | 22,2% |
| Al Hebiah First | 5 854 | 1 178 992 | 20 613 | 81,0% | 19,0% |
| Dubai Investment Park Second | 5 732 | 1 243 000 | 15 773 | 96,7% | 3,3% |
| Wadi Al Safa 3 | 5 726 | 1 034 034 | 15 769 | 82,6% | 17,4% |
| Me’Aisem First | 5 677 | 765 000 | 14 318 | 74,5% | 25,5% |
| Madinat Dubai Almelaheyah | 5 462 | 2 494 850 | 32 113 | 98,6% | 1,4% |
| Al Barshaa South Second | 5 442 | 1 082 352 | 17 881 | 95,6% | 4,4% |
| Al Barsha South Fifth | 5 147 | 1 054 182 | 16 785 | 85,1% | 14,9% |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 4 619 | 2 270 000 | 26 141 | 65,9% | 34,1% |
| Al Thanyah Fifth | 4 117 | 2 030 000 | 23 310 | 58,0% | 42,0% |
| Burj Khalifa | 3 933 | 2 850 000 | 30 123 | 37,4% | 62,6% |
| Al Khairan First | 3 818 | 2 500 000 | 26 261 | 62,0% | 38,0% |
| Palm Jumeirah | 1 465 | 5 500 000 | 33 667 | 27,6% | 72,4% |
По всему Дубаю в 2025 году зарегистрировано 183 060 сделок, медиана цены составила 1 390 000 AED, медиана квартирного метра — 18 552 AED/м². Off-plan дал 71,7% сделок, готовые объекты — 28,3%. Восемнадцать районов этой таблицы сформировали 120 726 сделок, или 65,9% городского числа.
Что показывают неполные данные за 2026 год
Период 2026 года охватывает только 1 января — 23 октября. Сравнивать абсолютное число сделок с полным 2025 годом нельзя: в реестре за этот период по Дубаю 114 050 сделок, а за весь 2025 год — 183 060. Медиана цены по городу в неполном 2026 году — 1 314 000 AED против 1 390 000 AED в 2025 году; медиана квартирного метра — 18 428 AED/м² против 18 552 AED/м².
| Район DLD | Сделок до 23.10 | Медиана, AED | AED/м² кв. | Off-plan | Вторичка |
|---|---|---|---|---|---|
| Madinat Al Mataar | 14 011 | 927 000 | 17 993 | 93,9% | 6,1% |
| Al Barsha South Fourth | 7 947 | 1 008 289 | 15 705 | 57,6% | 42,4% |
| Wadi Al Safa 5 | 6 225 | 968 050 | 15 538 | 85,6% | 14,4% |
| Wadi Al Safa 3 | 5 690 | 879 000 | 15 574 | 80,4% | 19,6% |
| Jabal Ali First | 4 947 | 1 519 760 | 16 302 | 69,6% | 30,4% |
| Business Bay | 3 761 | 2 065 000 | 25 873 | 52,9% | 47,1% |
| Al Khairan First | 3 079 | 2 650 000 | 27 553 | 70,3% | 29,7% |
| Me’Aisem First | 2 537 | 1 000 000 | 14 541 | 72,2% | 27,8% |
| Marsa Dubai | 2 481 | 2 666 000 | 24 675 | 20,6% | 79,4% |
| Al Hebiah First | 2 443 | 1 100 000 | 18 347 | 81,3% | 18,7% |
| Al Barsha South Fifth | 2 279 | 1 151 033 | 17 849 | 82,0% | 18,0% |
| Al Thanyah Fifth | 2 023 | 2 046 828 | 24 170 | 67,3% | 32,7% |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 1 836 | 2 325 000 | 25 485 | 50,3% | 49,7% |
| Madinat Dubai Almelaheyah | 1 790 | 2 529 000 | 33 300 | 97,7% | 2,3% |
| Burj Khalifa | 1 498 | 3 000 000 | 29 225 | 28,2% | 71,8% |
| Dubai Investment Park Second | 1 163 | 1 410 000 | 15 469 | 84,4% | 15,6% |
| Al Barshaa South Second | 1 123 | 1 036 094 | 18 750 | 87,7% | 12,3% |
| Palm Jumeirah | 782 | 6 000 000 | 38 300 | 35,0% | 65,0% |
Доля off-plan по городу в неполном 2026 году составляет 74,2%, готовых объектов — 25,8%. В одной медиане смешаны сделки на этапе строительства и Existing. В категории Existing реестр не позволяет разделить первые продажи готового объекта от застройщика и перепродажи.
Где метр дороже и дешевле городской медианы
Ориентир для сравнения — городская медиана 18 552 AED/м² по квартирам в 2025 году. Выше неё были 9 из 18 районов: Palm Jumeirah — 33 667 AED/м², Madinat Dubai Almelaheyah — 32 113 AED/м², Burj Khalifa — 30 123 AED/м², Marsa Dubai — 28 909 AED/м², Business Bay — 27 064 AED/м², Al Khairan First — 26 261 AED/м², Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid — 26 141 AED/м², Al Thanyah Fifth — 23 310 AED/м² и Al Hebiah First — 20 613 AED/м².
Ниже городской медианы были остальные 9 районов: Me’Aisem First — 14 318 AED/м², Wadi Al Safa 5 — 14 698 AED/м², Jabal Ali First — 15 156 AED/м², Wadi Al Safa 3 — 15 769 AED/м², Dubai Investment Park Second — 15 773 AED/м², Al Barsha South Fourth — 15 795 AED/м², Al Barsha South Fifth — 16 785 AED/м², Madinat Al Mataar — 17 748 AED/м² и Al Barshaa South Second — 17 881 AED/м². Для поиска объектов внутри выбранного бюджета пригоден каталог квартир в Дубае с ценами по районам; итоговую цену конкретной квартиры следует сверять с последними сделками по зданию.
С 2021 до 2025 года медиана квартирного метра по городу изменилась с 12 220 до 18 552 AED/м², или на 51,8%. По строкам районов изменение составляло от +35,0% в Me’Aisem First до +223,2% в Dubai Investment Park Second. Последняя цифра опирается лишь на 32 квартирные сделки в 2021 году, поэтому сравнение малой выборки требует осторожности. Для Madinat Dubai Almelaheyah изменение не рассчитано: в 2021 году было только две квартирные сделки.
| Район | AED/м², 2021 | AED/м², 2025 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Al Barsha South Fourth | 9 041 | 15 795 | +74,7% |
| Business Bay | 15 184 | 27 064 | +78,2% |
| Madinat Al Mataar | 7 088 | 17 748 | +150,4% |
| Marsa Dubai | 20 311 | 28 909 | +42,3% |
| Al Hebiah First | 7 224 | 20 613 | +185,3% |
| Me’Aisem First | 10 607 | 14 318 | +35,0% |
| Burj Khalifa | 18 778 | 30 123 | +60,4% |
| Palm Jumeirah | 18 056 | 33 667 | +86,5% |
В таблице — 8 районов из 17, для которых изменение рассчитано.
Аренда и валовая доходность по районам
Арендные значения — медианы годовой аренды по договорам Ejari за 2025 год. Валовая доходность рассчитана как медиана аренды, делённая на медиану цены сделки квартиры того же типа: студии, 1BR или 2BR. Это две независимые выборки, а не расчёт доходности конкретной квартиры. В ней не учтены сервисные сборы, комиссии, простой, ремонт и 4% сбор DLD при покупке. О том, почему валовая цифра отличается от результата владельца, читайте материал о сервисных сборах и их влиянии на доходность.
| Район | Студия: аренда / доходность | 1BR: аренда / доходность | 2BR: аренда / доходность |
|---|---|---|---|
| Al Barsha South Fourth | 48 000 / 6,9% | 70 000 / 6,4% | 92 000 / 5,6% |
| Business Bay | 70 000 / 6,0% | 88 000 / 4,4% | 125 000 / 4,1% |
| Wadi Al Safa 5 | 37 000 / 5,5% | 49 000 / 4,8% | 62 000 / 4,2% |
| Madinat Al Mataar | 40 000 / 6,5% | 55 000 / 4,6% | 83 000 / 3,9% |
| Marsa Dubai | 66 000 / 4,7% | 95 000 / 4,5% | 140 000 / 4,1% |
| Jabal Ali First | 42 000 / 6,7% | 60 000 / 5,0% | 79 000 / 4,6% |
| Al Hebiah First | 44 100 / 6,5% | 66 000 / 5,7% | 106 538 / 5,4% |
| Dubai Investment Park Second | 33 131 / 5,1% | 45 150 / 3,9% | 77 088 / 4,3% |
| Wadi Al Safa 3 | 37 650 / 5,4% | 55 176 / 5,1% | 79 750 / 5,5% |
| Me’Aisem First | 36 000 / 6,0% | 55 000 / 5,5% | 76 875 / 5,3% |
| Madinat Dubai Almelaheyah | — | 60 500 / 2,6% | 78 750 / 2,1% |
| Al Barshaa South Second | 47 000 / 5,5% | 68 000 / 5,2% | 105 000 / 5,0% |
| Al Barsha South Fifth | 45 000 / 6,2% | 65 000 / 5,6% | 82 000 / 5,0% |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 55 000 / 6,6% | 90 000 / 5,3% | 145 000 / 5,1% |
| Al Thanyah Fifth | 60 000 / 5,5% | 82 000 / 4,5% | 120 000 / 4,4% |
| Burj Khalifa | 75 000 / 4,3% | 120 000 / 5,6% | 180 000 / 4,9% |
| Al Khairan First | — | 100 000 / 5,2% | 150 000 / 5,1% |
| Palm Jumeirah | 92 500 / 6,2% | 147 000 / 4,0% | 210 000 / 4,2% |
Доходность показана только там, где по типу квартиры не менее 50 сделок и 50 договоров; у Madinat Dubai Almelaheyah студий в аренде всего 11 договоров, поэтому для студий доходность не рассчитана.
Наивысшее значение в этой таблице — 6,9% (студии Al Barsha South Fourth). В справочных выборках сообществ выше: 7,5% у студий Al Furjan и Town Square (их доходность в таблицах статьи не приводится). Это не обещание результата. Для расчёта конкретного объекта нужны цена покупки, сервисный сбор, ожидаемые периоды без арендатора и условия управления; порядок такого расчёта описан в статье как считать чистую доходность квартиры в Дубае.
Что покупают: структура квартир и районы внутри районов
По Дубаю в 2025 году 44,5% квартирных сделок с указанным числом спален пришлись на 1BR, 25,1% — на студии, 23,9% — на 2BR и 6,5% — на квартиры с тремя и более спальнями. Виллы и таунхаусы в эту структуру не включены.
- Al Barsha South Fourth: студии 33,3%, 1BR 52,7%, 2BR 12,1%, 3+ 1,9%.
- Business Bay: 38,0%, 38,3%, 18,6%, 5,1% соответственно.
- Marsa Dubai: 15,1%, 35,2%, 30,7%, 19,1%.
- Jabal Ali First: 12,8%, 41,4%, 39,4%, 6,4%.
- Al Hebiah First: 10,5%, 72,8%, 13,8%, 2,9%.
- Dubai Investment Park Second: 5,2%, 80,3%, 14,3%, 0,2%.
- Me’Aisem First: 56,1%, 29,4%, 13,7%, 0,8%.
- Palm Jumeirah: 7,5%, 23,0%, 38,5%, 31,0%.
Отдельные сообщества пересекаются с широкими районами и не должны складываться с ними. Dubai Marina внутри Marsa Dubai в 2025 году дала 3 909 сделок, медиана квартирного метра составила 24 014 AED/м² (по квартирам; в статье о Dubai Marina — 23 998 AED/м² по квартирам, виллам и таунхаусам). Downtown Dubai по мастер-проекту — 3 493 сделки и 31 391 AED/м². Al Furjan внутри Jabal Ali First — 2 791 сделка и 14 387 AED/м²; подробный разбор JVC доступен на странице JVC по данным DLD.
Arjan, строка Al Barshaa South Third, показал 3 746 сделок и 15 298 AED/м². Sobha Hartland внутри Al Merkadh — 1 318 сделок и 22 207 AED/м². Town Square в Al Yelayiss 2 — 2 746 сделок и 15 616 AED/м². Damac Hills 2 в Madinat Hind 4 — 292 сделки и 12 735 AED/м². Эти названия описывают выборки по мастер-проектам, а не новые строки в списке 18 районов.
Кратко о каждом районе: сделки, метр и бюджет
Al Barsha South Fourth — район реестра для JVC. В 2025 году здесь зарегистрировано 17 960 сделок, медиана квартирного метра — 15 795 AED/м²; ориентир по медиане полной сделки — 1 005 181 AED.
Business Bay — строка района с 11 564 сделками и медианой 27 064 AED/м² по квартирам. Медианная цена сделки — 1 650 000 AED, поэтому сравнивать бюджет следует по конкретному числу спален и зданию.
Wadi Al Safa 5 включает Dubai Land Residence Complex. Здесь 11 089 сделок, 14 698 AED/м² по квартирам и медиана сделки 1 017 000 AED.
Madinat Al Mataar включает Dubai World Central и Dubai South Residential District. В 2025 году — 9 734 сделки, 17 748 AED/м² и медиана 1 572 395 AED.
Marsa Dubai объединяет Marina, Harbour, JBR и другие мастер-проекты. Здесь было 6 997 сделок, квартирный метр — 28 909 AED/м², медиана сделки — 2 500 000 AED.
Jabal Ali First охватывает Al Furjan, Wasl Gate, Discovery Gardens и другие сообщества. В строке 6 390 сделок, 15 156 AED/м² и медиана 1 504 500 AED.
Al Hebiah First соответствует Motor City. В 2025 году зарегистрировано 5 854 сделки, 20 613 AED/м²; медианная сделка — 1 178 992 AED.
Dubai Investment Park Second показал 5 732 сделки. Медиана квартирного метра — 15 773 AED/м², общей сделки — 1 243 000 AED.
Wadi Al Safa 3 включает Majan и часть Mohammed Bin Rashid Al Maktoum District 11. Здесь 5 726 сделок, 15 769 AED/м² и медиана 1 034 034 AED.
Me’Aisem First включает International Media Production Zone и часть Jumeirah Golf Estates. В строке 5 677 сделок, 14 318 AED/м² и медиана сделки 765 000 AED.
Madinat Dubai Almelaheyah включает Dubai Maritime City и Mina Rashid. Здесь 5 462 сделки, 32 113 AED/м² и медиана 2 494 850 AED.
Al Barshaa South Second соответствует Dubai Science Park. В 2025 году — 5 442 сделки, 17 881 AED/м² и медиана 1 082 352 AED.
Al Barsha South Fifth соответствует Jumeirah Village Triangle, JVT. Здесь 5 147 сделок, 16 785 AED/м² и медианная цена 1 054 182 AED.
Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid включает Dubai Hills Estate. В строке 4 619 сделок, 26 141 AED/м² и медиана сделки 2 270 000 AED.
Al Thanyah Fifth объединяет JLT, Jumeirah Islands и часть DMCC-EZ1. Здесь 4 117 сделок, 23 310 AED/м² и медиана 2 030 000 AED.
Burj Khalifa — район реестра, связанный с Downtown Dubai и частью Business Bay. Здесь 3 933 сделки, 30 123 AED/м² и медиана 2 850 000 AED.
Al Khairan First соответствует Dubai Creek Harbour. В 2025 году — 3 818 сделок, 26 261 AED/м² и медиана 2 500 000 AED.
Palm Jumeirah — отдельный район реестра и мастер-проект. Здесь 1 465 сделок, 33 667 AED/м² и самая высокая медиана сделки в таблице — 5 500 000 AED.
Как пользоваться цифрами при выборе района
Сначала стоит определить тип объекта и бюджет, затем сравнить медиану метра только среди квартир сопоставимого типа. Общая медиана сделки в районе может меняться из-за доли вилл, таунхаусов и крупных квартир. После этого нужно проверить последние сделки в конкретном здании, долю off-plan и Existing, арендные договоры по числу спален, сервисные сборы и документы объекта.
Чего в реестре нет: трафик в часы пик, парковка, шум, сроки стройки рядом и состояние конкретного дома в данных DLD не отражены. Это проверяют на месте и по документам дома — реестр показывает только цены, сделки и аренду. Брокер помогает сопоставить объект с зарегистрированными сделками и подготовить документы. Брокер не принимает деньги клиентов: оплата идёт на эскроу-счёт застройщика или через trustee office DLD.
Когда выбор сузился до готового жилья, можно перейти в каталог готовых квартир и сравнить объекты с ценами района. Пошаговый порядок проверки цели покупки, бюджета, аренды и ликвидности описан в статье как выбрать район в Дубае под цель покупки. Для сопоставления районов по сделкам и ценам также доступны страницы районов с данными DLD.
Читайте также: Dubai Marina по данным DLD · Dubai Hills Estate по данным DLD · Dubai Creek Harbour по данным DLD · Джумейра по данным DLD · Al Barsha по данным DLD · виллы и таунхаусы по районам · студии по районам.
См. также: будущее метро Дубая: Blue Line, Gold Line и сделки DLD в районах по маршруту.
Частые вопросы
Какой район самый массовый по сделкам?
В таблице за полный 2025 год первое место по числу сделок занимает Al Barsha South Fourth — 17 960. Это район реестра для Jumeirah Village Circle, JVC.
Где самый дорогой и самый дешёвый метр?
Среди 18 районов в 2025 году самый высокий медианный квартирный метр был на Palm Jumeirah — 33 667 AED/м². Самый низкий — в Me’Aisem First: 14 318 AED/м².
Где больше всего off-plan?
В выборке 2025 года наибольшая доля off-plan была в Madinat Dubai Almelaheyah — 98,6%. Далее идут Dubai Investment Park Second — 96,7% и Al Barshaa South Second — 95,6%.
Где выше валовая доходность?
Среди 18 районов наибольшее значение в таблице — 6,9% для студии в Al Barsha South Fourth. В справочных выборках сообществ 7,5% показали студии Al Furjan и Town Square. Это валовые показатели до расходов, а не доходность конкретного объекта.
Что такое район реестра DLD?
Это административная строка area_name_en и area_id, к которой привязана сделка. Она может включать несколько известных сообществ, поэтому название района в DLD не всегда совпадает с бытовым названием локации.
Входит ли JBR в Dubai Marina?
JBR и Dubai Marina входят в широкий район Marsa Dubai, но в реестре показаны как разные мастер-проекты внутри него. Доля JBR в Marsa Dubai в 2025 году составляла 9%, Dubai Marina — 56%.
Что с Palm Jumeirah?
Palm Jumeirah — отдельный район и мастер-проект: 1 465 жилых сделок в 2025 году, 33 667 AED/м² по квартирам, 72,4% сделок Existing. Медианная цена всех сделок составила 5 500 000 AED.
Почему 2026 нельзя сравнивать с 2025 по числу сделок?
Показатели 2026 года заканчиваются 23 октября, тогда как 2025 год полный. Поэтому 114 050 сделок 2026 года по городу отражают неполный период, а не результат за 12 месяцев.
Обсудить покупку в Дубае
Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.
PDF-подборка · обновлено 27 октября 2026
Новые проекты Дубая: октябрь 2026
30 проектов · цены по данным DLD и застройщиков
Ещё 30 в PDF: цены, сроки сдачи, планы оплаты
PDF откроется сразу. Обновляем каждый месяц по данным DLD.