Купить дом в Дубае: виллы и таунхаусы по данным DLD — цены по районам, сделки, аренда и доходность в 2021–2026 годах

Сведения на октябрь 2026 года: дом в Дубае по зарегистрированным сделкам типа Villa стоил медианно 3 406 888 AED в 2026 году по 26.10, но год неполный. В 2025 году медиана была выше — 3 613 888 AED. В 2025 году зарегистрировано 16 769 сделок, за неполный 2026 год (по 26.10) — 11 427; полный и неполный год напрямую не сравниваем. В реестре таунхаусы отдельно не выделены: для расчётов они попадают в один тип Villa вместе с отдельными виллами. Страницы районов с ценами и сделками собраны в разделе «Районы».

Что DLD называет виллой: почему таунхаус не виден отдельно

Для запроса «купить дом в Дубае» есть принципиальная оговорка. В реестре сделок жилые дома в этой выборке записаны с типом объекта Villa. За период с 2021 года по 26 октября 2026 года таких сделок было 88 083.

Реестр не разделяет отдельные виллы и таунхаусы. В поле подтипа у 70 784 сделок указано Villa, ещё у 17 299 записей подтип пустой. Значения Townhouse в этих записях нет. Поэтому цены, число сделок, площади и доля первичного рынка ниже относятся ко всему типу Villa, а не к отдельной категории таунхаусов.

Есть 132 сделки с типом Unit и подтипом Stacked Townhouses. Они не входят в статистику вилл. По одному реестру нельзя проверить, сколько классических таунхаусов находится внутри типа Villa, поэтому выдавать эти цифры за отдельную статистику таунхаусов было бы неверно.

Число спален тоже заполнено не во всех записях: оно есть у 70 754 из 88 083 сделок, или у 80,3%. Цена объявления не равна зарегистрированной цене, а число спален, площадь и цена метра в записях могут расходиться. Доступные объекты можно сопоставить с зарегистрированными ценами в каталоге вилл и таунхаусов.

Сделки с виллами и таунхаусами в 2021–2026 годах

Таблица отражает зарегистрированные продажи жилых объектов типа Villa. Все значения цены и площади — медианы, а не средние. Off-plan — регистрация объекта на стадии строительства; готовые объекты (в реестре Existing) включают, в том числе первую продажу уже построенного дома застройщиком.

Сравнивать 2026 год с полным 2025 годом напрямую нельзя: данные за 2026 год охватывают период только по 26 октября. Медиана цены сделки за 2026 год по 26.10 (3 406 888 AED) ниже показателя 2025 года, год не закончен. Медиана цены метра в 2026 году выше — 18 305 AED/м² против 15 848 AED/м² в 2025-м; одновременно медианная площадь снизилась с 232,2 до 180,5 м². Это показывает, почему один показатель цены не заменяет проверку площади.

Сколько спален покупали в 2025–2026 годах

Таблица включает только записи, где число спален указано. В 2025 году без этого поля осталось 2 837 сделок, в 2026 году по 26 октября — 1 113. Ещё 1 412 сделок в 2025 году и 721 в 2026 году относятся к объектам с одной или двумя спальнями и не включены в строки ниже.

Примечание: «6 и более» спален в продажах — это 6 и 7 спален, в аренде — до 10 спален. Доля off-plan при 4 спальнях (73,5% в 2025, 79,9% в 2026) и 5 спальнях (79,4% и 96,3%) различается по годам, то есть состав объектов в выборках разный; медианы разных лет нельзя читать как изменение цены одного и того же дома.

Где больше всего сделок с домами

Это порядок районов по числу сделок типа Villa за 2025 год и период 2026 года по 26 октября. Он не является рейтингом районов или оценкой качества домов. Названия районов приведены как в реестре; рядом указан мастер-проект с наибольшей долей сделок в этом районе.

На 15 районов приходится 23 257 сделок, или 82,5% всех сделок с виллами за этот период. У Al Yelayiss 1 основной мастер-проект Al Aryam даёт лишь 1% сделок района, поэтому название района нельзя автоматически заменять названием проекта. Цены и зарегистрированные продажи по адресам — на страницах районов с ценами и сделками DLD.

Проекты, где зарегистрировано больше всего сделок

Среди записей с заполненным названием проекта больше всего сделок было у Reportage Village 1 — 892, The Valley — Vindera — 577, Grand Polo — Equiterra — 511, DAMAC ISLANDS 2 — BAHAMAS 2 — 503 и Rukan 3 — 480. У 2 943 сделок за рассматриваемый период название проекта отсутствует, поэтому этот порядок не охватывает весь рынок.

Пятнадцать проектов с наибольшим числом сделок дали 7 196 регистраций, или 25,5% сделок типа Villa. У большинства первых строк доля off-plan равна 100%; у Rukan 3 она составила 35,0%. Это описание структуры регистраций, а не вывод о том, какой объект выбирать.

Аренда вилл: сколько платят по договорам Ejari

В аренде учтены жилые договоры Ejari типа Villa, включая новые договоры и продления. Договоры типа Complex Villas в эти цифры не включены. В 2025 году в выборке было 50 239 договоров, в 2026 году по 26 октября — 43 185.

Для дома с тремя спальнями медианная годовая аренда осталась 150 000 AED. Для четырёх спален медиана снизилась с 212 520 до 210 000 AED, для шести и более — с 288 125 до 280 000 AED. По районам среди 15 территорий с наибольшим числом сделок медианная аренда в 2026 году снизилась, например, с 170 000 до 165 000 AED в Wadi Al Safa 5, с 140 000 до 138 000 AED в Al Yufrah 1 и с 200 000 до 190 000 AED в Wadi Al Safa 3.

В Wadi Al Safa 7 медиана аренды выросла с 150 345 до 155 000 AED, в Al Thanayah Fourth — с 200 000 до 210 000 AED. В Madinat Al Mataar и Wadi Al Safa 6 она не изменилась: 125 000 и 250 000 AED соответственно. Эти суммы относятся к договорам, а не к гарантированной ставке для любого конкретного дома.

Валовая доходность: почему одну цифру нельзя считать обещанием

Для всех вилл Дубая в 2025 году расчётная валовая доходность по медианам составила 4,8%: медианная аренда 173 250 AED разделена на медианную цену сделки 3 613 888 AED. Проверка через цену и аренду квадратного метра дала 4,3%.

Это не доходность конкретной виллы. Расчёт соединяет две независимые выборки: сделки купли-продажи и договоры аренды. В них может быть разный состав домов по площади, спальням и расположению. Валовый показатель рассчитан до сервисных сборов, комиссий, периодов простоя, регистрационного сбора DLD при покупке и других расходов.

В таблице все 15 районов из списка выше, порядок — по числу сделок.

Wadi Al Safa 7 показывает, почему нужен второй способ расчёта. Доходность по отношению медианных цены и аренды там равна 10,4%, а по квадратному метру — 5,4%. Медианная площадь проданного дома была 88,1 м², арендованного — 187,0 м². При таком различии проверка по AED/м² точнее отражает один и тот же размер объекта.

В Dubai Investment Park Second доходность не рассчитана: в реестре аренды за 2025–2026 годы нет договоров типа Villa, есть только Flat. Порядок расчёта после расходов разобран в материале о честном расчёте чистой доходности. Сервисные сборы сообщества также меняют итог, о чём подробнее сказано в статье о сервисных сборах и доходности.

Первичка, вторичка и сравнение с квартирами

Off-plan означает регистрацию сделки с объектом, который продаётся на стадии проекта или строительства. Existing — готовые объекты, включая первую продажу готового объекта от застройщика. В 2025 году доля off-plan среди сделок с виллами была 55,4%, в неполном 2026 году — 65,5%.

Oqood — регистрация договора на строящийся объект; title deed — документ о праве собственности на готовый объект. Порядок зависит от конкретной сделки, а юридическую квалификацию документов даёт юрист, а не брокер.

В 2025 году медианная цена сделки с виллой или таунхаусом составляла 3 613 888 AED, с квартирой типа Unit — 1 295 007 AED. Это в 2,8 раза выше по сумме сделки. При этом медиана цены метра у вилл была ниже: 15 848 AED/м² против 18 552 AED/м² у квартир. Медианная площадь виллы составила 232,2 м², квартиры — 73,7 м². На виллы приходилось 9,2% жилых сделок города.

Факты: медиана цены сделки с квартирой типа Unit в 2025 году — 1 295 007 AED, с виллой — 3 613 888 AED. Готовые квартиры собраны в каталоге готовых квартир.

Как устроена покупка дома в Дубае

Обычный порядок начинается с выбора объекта и проверки зарегистрированных сделок по сопоставимым домам. Затем стороны согласуют условия, документы и форму регистрации. Брокер может объяснить этапы, помочь подобрать объект по данным сделок, подготовить документы и сопровождать сделку.

Деньги брокер не принимает, не переводит и не обменивает. Платежи по строящимся объектам идут через эскроу-счёт застройщика; сделки с готовым жильём оформляются через офис регистрационного trustee. Брокер также не открывает банковские счета, не выдаёт кредиты, не даёт налоговых и юридических заключений. Вопросы налогового статуса, содержания договора и банковского финансирования нужно адресовать соответственно налоговому консультанту, юристу или банку.

Пошаговый порядок с документами и последовательностью действий собран в материале как купить виллу в Дубае: варианты, цены и пошаговое руководство.

Что реестр не показывает

Реестр фиксирует цены, площади и даты, но не качество отделки, инфраструктуру, вид, шум и соседство — это проверяют на месте и по документам. Район по цели покупки разбирает материал как выбрать район Дубая под свою цель.

Читайте также: виллы Джумейры по данным DLD · студии по данным DLD · Dubai Hills Estate по данным DLD.

Частые вопросы о покупке дома в Дубае

Сколько стоит дом в Дубае по реальным сделкам?

Медианная цена сделки типа Villa в 2025 году составила 3 613 888 AED, а в 2026 году по 26 октября — 3 406 888 AED. Это медиана всей выборки вилл и таунхаусов вместе.

Чем таунхаус отличается от виллы в реестре?

В данной выборке ничем: отдельного подтипа Townhouse нет. Таунхаусы, вероятно, учтены внутри типа Villa, но выделить их по реестру нельзя.

В каких районах больше всего сделок с домами?

За 2025 год и период по 26.10.2026 первые три строки по числу сделок — Al Yelayiss 1 с 4 146 сделками, Wadi Al Safa 5 с 3 109 и Al Yufrah 1 с 2 997. Это порядок по числу сделок, не оценка районов.

Сколько стоит аренда виллы с тремя или четырьмя спальнями?

В 2026 году по 26 октября медианная аренда по договорам Ejari составила 150 000 AED в год для трёх спален и 210 000 AED для четырёх.

Какую валовую доходность дают виллы по сравнению с квартирами?

Для вилл по всему Дубаю расчёт по медианам за 2025 год дал 4,8%, а проверка по AED/м² — 4,3%. В этой выборке нет расчёта доходности квартир, поэтому сравнение с квартирами в процентах делать нельзя.

Какая доля сделок с виллами — off-plan?

В 2025 году off-plan составлял 55,4% сделок с виллами, а в 2026 году по 26 октября — 65,5%. Остальная доля относится к готовым объектам.

Почему в Wadi Al Safa 7 доходность 10,4%, а по метру 5,4%?

Проданные и арендованные дома различались по площади: медиана продажи — 88,1 м², аренды — 187,0 м². Поэтому два отношения медиан дают разные результаты; показатель по метру точнее отражает один и тот же размер объекта.

Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.