Новостройка или вторичка в Дубае в 2026 году: off-plan против готовой квартиры по данным DLD

Сведения на октябрь 2026 года: выбор между off-plan и готовой квартирой в Дубае зависит прежде всего от срока, когда вам нужно жильё или аренда, и от способа оплаты. За 12 месяцев доля off-plan составила 68,1% всех регистраций, но число сделок снизилось на 12,7%, а медианная цена сделки — на 7,1%. Off-plan подходит тому, кто готов ждать сдачу и платить по графику SPA; готовая квартира — тому, кому нужен объект, ключи и возможность сдачи сейчас. По медиане цена off-plan за фут² выше ready на 25,8%, поэтому строящийся объект нельзя автоматически считать более дешёвым.

Что происходит на рынке Дубая в 2026 году

Рынок находится в коррекции. За период с октября 2025 года по сентябрь 2026 года было зарегистрировано 181 510 сделок против 207 927 в предыдущем сопоставимом периоде: снижение составило 12,7%. Медианная цена сделки составила AED 1 442 944, что на 7,1% ниже годом ранее. Медиана цены за фут² за тот же год при этом выросла на 4,8%.

Эти цифры не означают, что каждая квартира подешевела на 7,1%. Медиана зависит от состава продаж: если в реестре становится больше небольших студий, медианная сумма сделки снижается даже без изменения цены конкретной квартиры. Для сопоставления объектов полезнее смотреть цену за квадратный фут, тип регистрации, число спален, возраст дома и конкретный район. Страницы районов с ценами и сделками DLD помогают проверить эти параметры до выбора объекта.

Медианная цена жилых объектов составила AED 1 722 за фут², на 4,8% выше предыдущего окна. Здесь нет противоречия: общая медиана цены сделки может снижаться из-за меньшей площади продаваемых объектов, а цена за фут² — двигаться в другую сторону.

В аренде ориентироваться только на объявления рискованно. За 12 месяцев было зарегистрировано 597 086 договоров аренды с медианной годовой суммой AED 65 000. У новых договоров медиана составила AED 72 000, у продлений — AED 60 638. Это показатели всего города и разных типов жилья, а не обещание арендной ставки для конкретной квартиры. В ряде сегментов и районов спрос и ставки могут меняться, поэтому доход от аренды следует считать по готовым объектам аналогичного типа, а не по рекламной цене новостройки.

Off-plan и ready: сравнение по ключевым критериям

Off-plan занял 68,1% регистраций за последние 12 месяцев. Это показывает структуру сделок, но не доказывает, что строящийся объект выгоднее готового. В выборке жилых объектов медиана off-plan составила AED 1 788 за фут², ready — AED 1 421 за фут². Off-plan дороже ready на 25,8% по цене за фут².

При этом медианная сумма сделки off-plan ниже: AED 1 375 980 против AED 1 690 255 для ready. Причина — в структуре продаж: в новостройках больше студий и компактных квартир. Сравнивать нужно студию со студией, 1-bedroom с 1-bedroom и объекты в сопоставимом районе, а не только общую цену в договоре.

Как устроена покупка off-plan: SPA, эскроу и Oqood

Off-plan — это покупка квартиры до завершения строительства. Продажа до утверждения проекта уполномоченными органами и его регистрации признаётся ничтожной. Это установлено статьёй 11 Исполнительной резолюции № 6 от 2010 года к закону № 13 от 2008 года о промежуточном реестре недвижимости.

Договор покупки обычно называется SPA — sale and purchase agreement. В нём фиксируются цена, график платежей, описание квартиры, дата или порядок определения handover, ответственность сторон, порядок уступки прав и другие условия. Распространённые графики вроде 60/40 или 80/20 не установлены законом: смотреть нужно именно ваш SPA, а не описание в презентации.

Закон № 8 от 2007 года предусматривает эскроу-счёт для проекта. Платежи покупателей по строящемуся объекту должны направляться на счёт конкретного проекта. Брокер не вправе принимать цену квартиры на собственный счёт или удерживать комиссию до зачисления средств на эскроу. Порядок оплаты и проверка реквизитов особенно важны: как платить застройщику через эскроу следует изучить до первого перевода.

После подписания договор регистрируется в Oqood — промежуточном реестре договоров по строящейся недвижимости. Официальное название процедуры — регистрация initial sale. Регистрация проводится в течение 90 дней со дня подписания договора. Для покупателя указан сбор 2%, для продавца — 2%, а также два платежа по AED 10; распределение 4% может быть изменено договором. Подробный порядок приведён на странице регистрации Oqood.

Эскроу не отменяет необходимость читать SPA. Срок строительства и возможный «льготный период» (например, 6–12 месяцев) определяются договором SPA — смотрите ваш SPA. Если в договоре есть дата handover, период допускаемой задержки или обстоятельства, освобождающие сторону от ответственности, их нужно оценивать до подписания. При необходимости толкование договора и возможные последствия должен дать юрист, работающий с правом ОАЭ.

Задержка, отмена проекта и приёмка квартиры

Страх задержки у покупателя off-plan обоснован: до получения ключей нет ни проживания, ни арендного потока, а капитал уже распределён по графику платежей. Защита построена не на обещании отсутствия задержек, а на правилах эскроу, регистрации и процедуре разрешения споров. Практические вопросы по документам, этапам и статусу стройки разобраны в материале о рисках покупки off-plan: эскроу и задержках.

Если покупатель нарушает график платежей, действует процедура статьи 15 Исполнительной резолюции № 6 от 2010 года. Застройщик направляет уведомление, после чего покупателю предоставляется 30 дней на исполнение обязательств. Размер возможного удержания зависит от степени готовности проекта: при готовности менее 60% — до 25% цены квартиры; при готовности от 60% — до 40%; при готовности от 80% возможны удержание уплаченных сумм либо расторжение с удержанием до 40% цены. Если строительство не начато по причинам вне контроля застройщика, удержание может составить до 30% уплаченных средств.

Если проект отменён, RERA назначает техническую проверку и аудит. Средства с эскроу-счёта должны быть возвращены имеющим право лицам не позднее 14 дней после отмены проекта. При недостатке денег на эскроу застройщик должен вернуть остаток в течение 60 дней, если этот срок не продлён по уважительным причинам.

Статья 20 той же резолюции описывает основания, при которых покупатель может обратиться в компетентный суд за расторжением: например, при существенном отклонении от согласованных спецификаций, отказе выдать финальный договор или непригодности объекта вследствие серьёзных строительных дефектов. Это описание порядка, а не юридическое заключение по конкретной ситуации.

После handover квартиру нужно принять до подписания документов о передаче. Для конструктивных дефектов предусмотрен десятилетний срок ответственности, для инженерных установок — один год с даты сертификата завершения, согласно статье 26 закона № 27 от 2007 года. Перечень проверок полезно подготовить заранее: используйте чек-лист приёмки квартиры, а спорные дефекты фиксируйте в документах передачи.

Можно ли продать off-plan до сдачи

Уступка прав по строящейся квартире возможна не автоматически. Условия устанавливаются SPA и правилами конкретного проекта. На рынке встречаются требования оплатить определённую часть цены до перепродажи, но единого процента, установленного DLD для всех проектов, нет. Цифру 30–40% нельзя считать нормой закона.

В договоре могут быть требования о согласовании уступки, отсутствии просроченных платежей и оформлении NOC. Официальная процедура регистрации initial sale прямо требует NOC для иностранной компании из свободной зоны; для частного покупателя необходимость такого документа определяется структурой сделки и договорными условиями. Не соглашайтесь на уступку, пока не проверены ограничения SPA, текущая сумма оплаты и регистрационный порядок.

Застройщик не вправе взимать плату за продажу или перепродажу сверх административных расходов, одобренных DLD. Но это не означает отсутствия всех сборов: регистрационные и согласовательные расходы зависят от механики сделки. Порядок передачи прав без title deed изложен в материале о покупке по Oqood без title deed.

Бронь до SPA тоже требует отдельной проверки. Условия возврата EOI или депозита определяются документом бронирования и обстоятельствами отказа. До оплаты полезно проверить порядок возврата EOI и депозита, а не исходить из устных обещаний.

Готовая квартира: порядок сделки, ипотека и сборы

Ready property — это объект, который уже существует и зарегистрирован. Покупатель может осмотреть квартиру, проверить состояние здания, документы собственника, наличие обременений, парковочное место и фактическую отделку. Порядок отличается от off-plan: нет ожидания сдачи, а право собственности оформляется через trustee office в день сделки. Детальная последовательность описана в инструкции как купить готовую квартиру в Дубае.

В бюджет обычно включают регистрационный сбор 4%, оплату trustee office и другие расходы сделки. По законодательству сбор распределяется как 2% с покупателя и 2% с продавца, если стороны не согласовали иначе. Поэтому в договоре нужно заранее закрепить, кто оплачивает каждую статью расходов, а не считать, что все платежи всегда несёт одна сторона.

Для готового жилья банки подтверждают финансирование до 80% стоимости для экспата при соблюдении банковских требований. Для off-plan у банков встречается предел до 50%; один из банков указывает также готовность проекта не менее 35% и отсутствие финансирования перепродажи off-plan. Решение зависит от банка, дохода, объекта, первоначального взноса и проверки клиента. Условия стоит обсуждать непосредственно с банком; общая схема собрана на странице об ипотеке в Дубае для нерезидентов. Регистрация ипотеки оплачивается по ставке 0,25% от суммы кредита.

Готовая квартира может приносить аренду после сделки, но валовый доход не равен чистому. Нужно учитывать простой, расходы на содержание, комиссионные, ремонт и сервисные сборы. Тариф по конкретному зданию и году доступен в индексе DLD; как он влияет на расчёт, объясняет материал о сервисных сборах и доходности.

Каждый собственник оплачивает долю расходов пропорционально площади. Управляющая компания не вправе требовать сервисные сборы до утверждения RERA, а за непроданные квартиры платит застройщик. Для новостройки источники расходятся по моменту начала начисления покупателю — с ключей или с регистрации; этот пункт нужно уточнять в документах проекта и у DLD.

Что выбрать под вашу цель

Если нужно жить в Дубае сейчас

Рациональнее готовая квартира. Вы можете увидеть планировку, состояние дома и окружение, оформить право собственности и переехать после сделки. Off-plan имеет смысл только при готовности ждать срок, указанный в SPA, без гарантий, что фактическая дата передачи совпадёт с первоначальным ожиданием.

Если нужен доход от аренды сейчас

Подходит ready. Строящийся объект не сдаётся до получения ключей, поэтому несколько лет ожидания не создают арендный поток. Сравнивайте готовые квартиры по фактическим зарегистрированным ставкам аренды, сервисным сборам и состоянию дома. Когда пора переходить к подбору, можно открыть каталог готовых квартир и сопоставить объекты с данными района.

Если горизонт покупки четыре-пять лет

Off-plan может соответствовать такой цели, если график платежей удобен, а отсутствие аренды до сдачи приемлемо. Однако будущую цену продажи нельзя считать заранее известной: количество сделок за год снизилось на 12,7%, а медианная цена сделки — на 7,1%. В период коррекции решение должно опираться на цену за фут² сопоставимых ready-объектов, условия SPA и объём собственных средств, а не на ожидание роста цены к handover.

Если бюджет есть, но ипотека не нужна

Off-plan позволяет распределять оплату по этапам, указанным в SPA. Готовая квартира требует большей части суммы в день сделки, но даёт действующий объект и возможность аренды. Выбор застройщика стоит делать по регистрации проекта, условиям договора и данным сделок, а не по рекламному графику; для первичной проверки пригодится раздел крупнейших застройщиков по сделкам DLD.

Читайте также: покупка на старте продаж: цены 74 проектов по данным DLD.

Частые вопросы

Что дешевле за фут²: off-plan или готовая квартира?

По медианам жилой выборки за последние 12 месяцев ready стоил AED 1 421 за фут², off-plan — AED 1 788 за фут². Off-plan был дороже на 25,8% за фут². В конкретном районе, типе дома и числе спален результат может отличаться.

Можно ли перепродать off-plan до сдачи?

Да, если это допускают SPA и правила проекта. Условие об оплаченной части цены и необходимости согласования устанавливается договором; единого обязательного порога DLD в процентах нет.

Когда начинаются сервисные сборы в новостройке?

Собственник оплачивает утверждённую долю расходов здания, но момент начала начисления сервисных сборов для покупателя новостройки определяется документами проекта, поэтому уточняйте его в SPA, документах handover и DLD.

Дают ли ипотеку на off-plan?

Банки предлагают ипотеку до 50% стоимости при собственных условиях. Один из банков указывает готовность проекта не менее 35% и не финансирует перепродажу off-plan. Окончательное решение принимает банк.

Что будет, если сдачу задержат?

Порядок зависит от SPA и обстоятельств задержки. Эскроу защищает целевое использование средств проекта, но не превращает срок сдачи в безусловную гарантию. При существенных нарушениях покупатель может использовать предусмотренные законом и договором способы защиты, при необходимости с участием юриста.

Что выбрать для аренды?

Готовую квартиру, если доход нужен сразу. Она может быть сдана после оформления и подготовки объекта. Off-plan до получения ключей аренды не приносит.

Что с визой при покупке off-plan или ready?

Для золотой визы на официальных страницах встречается порог AED 2 млн, однако сведения о сроке и допустимости off-plan в разных источниках расходятся. Для визы владельца GDRFA указывает требование полностью построенного объекта. Уточняйте актуальные требования в DLD, ICP или GDRFA перед сделкой; визовый специалист или юрист оценит ваш конкретный статус.

Как брокер сопровождает покупку

Брокер помогает сравнить off-plan и ready по данным зарегистрированных сделок, подобрать районы и объекты, проверить доступные документы, подготовить пакет к сделке и сопровождать регистрацию. Брокер не принимает деньги клиента, не обменивает средства, не открывает счета и не выдаёт кредиты: оплата по новостройке направляется на эскроу-счёт проекта, а расчёты по готовому объекту проходят через trustee office.

Налоговые последствия для гражданина России, структура владения, содержание SPA и вопросы расторжения требуют отдельной оценки профильного налогового консультанта или юриста.

Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.