Dubai Hills Estate по данным DLD: цены, сделки, аренда и доходность квартир и вилл в 2021–2026 годах

Сведения приведены на октябрь 2026 года, при этом 2026 год неполный: учтены записи по 23.10.2026. В Dubai Hills Estate за этот период зарегистрировано 1 759 жилых сделок, медианная цена составила 2 349 888 AED, а медиана цены метра — 25 439 AED/м². За последние 12 месяцев число сделок составило 2 437, медиана цены метра — 25 688 AED/м²; это на 38,5% выше медианы по Дубаю, но объём сделок и доля off-plan снизились по сравнению с 2024 годом. Для квартиры с одной спальней расчётная валовая доходность по медианам 2026 года составляет 5,2% до сервисных сборов, простоев, комиссий и сбора DLD при покупке.

Границы Dubai Hills Estate в реестре и как читать цифры

Для расчёта Dubai Hills Estate объединены мастер-проект Dubai Hills Estate и кварталы с названиями «DUBAI HILLS — …» внутри района Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid, area_id 482. В границы вошли, среди прочего, Maple, Sidra, Golf Place, Golf Grove, Club Villas, Emerald Hills, Fairways, Golf Terraces, Parkways, Fairway Vistas, Hills View, Parkway Vistas, Palm Hills и Hills Grove.

District 7 в эти цифры не входит. В реестре он проходит как «HADAEQ SHEIKH MOHAMMED BIN RASHID — DISRICT 7» и относится к другой части area_id 482; там отражены MAG Eye и Keturah Reserve. Также не включены записи без указанного мастер-проекта и записи DUBAI HILLS — LAMBOURGHINI и DUBAI HILLS — PALM HILLS из Al Bada.

За весь период в выбранных границах зарегистрировано 41 057 сделок всех типов и 35 313 договоров аренды. В таблицах ниже оставлены жилые продажи квартир, вилл и таунхаусов с корректной указанной площадью, ценой и суммой сделки. Все суммы и цены — медианы, а не средние значения. Это означает, что половина сделок была выше показателя, а половина — ниже.

Проверить текущие зарегистрированные продажи и сопоставить конкретный лот с рынком можно на странице Dubai Hills Estate с живыми сделками. Здесь видны зарегистрированные сделки; цена в объявлении может от них отличаться.

Сделки 2021–2026: объём, цена и доля off-plan

В 2021–2024 годах число сделок увеличивалось с 1 546 до 6 815. Затем показатель снизился до 4 077 в 2025 году. За неполный 2026 год зарегистрировано 1 759 сделок. Сравнивать его с полным 2025 годом напрямую нельзя: данные после 23.10.2026 отсутствуют.

С 2021 по 2025 год медиана цены метра выросла с 13 489 до 25 962 AED/м², или на 92,5%. Но медиана метра в 2026 году до 23.10 — 25 439 AED/м², что на 2,0% ниже 25 962 AED/м² в 2025 году. Количество сделок за последние 12 месяцев — 2 437, а за календарный 2025 год — 4 077.

Район занимал 4,6% всех сделок города в 2023 году, 2,2% в 2025 году и 1,5% в неполном 2026 году. Это не оценка района, а соотношение зарегистрированных объёмов. Для сравнения бюджетов по другим локациям пригодится раздел купить квартиру в Дубае: цены по районам.

Квартиры: что покупают, сколько стоит метр и как меняется аренда

В 2026 году среди квартир с указанным числом спален больше всего сделок было с 1BR: 722. Далее следуют 2BR — 636 сделок, 3BR — 237 и студии — 23 (малая выборка). Это порядок по количеству зарегистрированных продаж, а не характеристика ликвидности, качества дома или пригодности формата для конкретного покупателя.

Для сравнения, в 2025 году медиана сделки с 1BR была 1 714 888 AED при медиане площади 68,8 м², а с 2BR — 2 815 360 AED при 105,9 м². У 3BR медиана в 2025 году составляла 4 205 888 AED, в 2026 году — 4 411 888 AED. Сопоставлять эти показатели с конкретной квартирой следует осторожно: в одной категории смешаны разные дома, годы постройки, планировки и стадии регистрации.

Медиана квадратного метра во всём Dubai Hills Estate за последние 12 месяцев составила 25 688 AED/м². По Дубаю при тех же фильтрах — 18 548 AED/м². Разница составляет 38,5%. В 2025 году разница была 43,0%, а в 2026 году до 23 октября — 38,1%: 25 439 AED/м² против 18 418 AED/м² в городе.

Для контекста с другой массовой квартирной локацией можно открыть JVC по данным DLD. Сравнивать лучше одинаковые типы жилья, метраж, стадию готовности и период сделки, а не только стартовую цену объявления.

Аренда по договорам Ejari

Ниже отражены годовые договоры Ejari, включая новые договоры и продления. Аренда в 2026 году по ряду типов ниже показателей 2025 года: студия — 68 092 AED против 74 796 AED, 2BR — 140 000 AED против 145 000 AED, 3BR — 245 000 AED против 250 000 AED. Медиана для 1BR осталась на уровне 90 000 AED в год.

Медианная аренда не гарантирует, что конкретный объект будет сдан по этой сумме. В ней не учтены этаж, меблировка, состояние квартиры, срок экспозиции и период простоя.

Валовая доходность: почему расчёты отличаются

Расчётная валовая доходность — это медиана годовой аренды, делённая на медиану цены продаж того же типа и года. Это отношение двух независимых выборок, а не финансовый результат одного объекта. Доходность до вычета сервисного сбора, комиссий, периодов без арендатора и сбора DLD 4% при покупке.

Для студий выборка мала (в 2026 году — 23 сделки и 86 договоров аренды), поэтому их процент менее устойчив.

Расхождение по 1BR в 2025 году — 5,2% по медианам цены и аренды против 6,3% при проверке через AED/м² — не ошибка. Медианная квартира в выборке продаж и медианная квартира в выборке договоров аренды не обязаны быть одним и тем же объектом по площади, дому, отделке или моменту сделки. Поэтому оба числа следует читать как два рыночных ориентира, а не как обещание доходности.

Для расчёта конкретного объекта нужны его цена, площадь, ожидаемая аренда, регулярные расходы и допущение о простое. Порядок такого расчёта разобран в материале расчёт чистой доходности. Сервисные сборы не включены в приведённые проценты; их влияние объяснено на странице сервисные сборы и доходность недвижимости.

Первичка, готовые объекты и где зарегистрировано больше сделок

Off-plan означает регистрацию объекта на этапе строительства. Existing означает готовый объект по типу регистрации. Existing не равно только перепродаже: в этой категории могут быть и первые продажи готовых квартир от застройщика. Отделить их от перепродаж только по этим записям нельзя. Для проверки цен готового фонда можно использовать отчёт по вторичному рынку квартир Dubai Hills Estate.

Доля off-plan достигла 80,1% в 2024 году, составила 67,1% в 2025 году и 52,1% в 2026 году до 23 октября. Доля Existing, соответственно, увеличилась до 47,9%. Для покупателя это означает, что почти половина зарегистрированных продаж 2026 года относится к готовым объектам по классификации реестра, но не говорит о сроке владения продавца или причине продажи. Средний срок владения по этой выборке не рассчитывается: записи не позволяют надёжно связать первоначальную покупку и последующую продажу одной квартиры.

За 12 месяцев с 24.10.2025 по 23.10.2026 больше всего сделок было в следующих зданиях. Это сортировка по количеству зарегистрированных сделок, не оценка зданий.

Шесть строк таблицы — из десяти наиболее активных зданий; все десять вместе дали 947 сделок, или 38,9% всех сделок района за этот 12-месячный период. По проектам больше всего сделок было у Palace Residences Hillside A — 346, Greencrest — 145, Rosehill — 123, Vida Residences Hillside — 117 и Elvira — 77.

Виллы и таунхаусы: цены, аренда и проекты с большим числом сделок

В реестре тип Villa объединяет виллы и таунхаусы. В 2025 году таких сделок было 240, в 2026 году до 23 октября — 137. Медианная цена сделки в 2025 году составляла 6 600 000 AED, в 2026 году — 6 000 000 AED. При этом медиана цены метра выросла с 21 763 до 22 463 AED/м².

Для вилл и таунхаусов площадь в реестре (procedure_area) может быть площадью участка, а не застройки, поэтому метр виллы нельзя сравнивать с метром квартиры и нельзя сравнивать объекты только по этому показателю.

В 2026 году медианная аренда вилл и таунхаусов с 3 спальнями составляет 260 000 AED в год, с 4 спальнями — 280 000 AED, с 5 спальнями — 300 000 AED. Для 4BR медиана аренды снизилась с 290 000 AED в 2025 году до 280 000 AED в 2026 году. Расчётная валовая доходность 3BR выросла с 3,8% до 5,3% из-за изменения медиан независимых выборок; это не означает доходность каждого объекта. Аренда вилл и таунхаусов считана с фильтром площади 20–500 м²: договоры на более крупные виллы в выборку не вошли. Показатель для 5 спален в 2026 году опирается на 9 сделок (малая выборка).

За последние 12 месяцев среди вилл и таунхаусов больше всего сделок было в MAPLE — 35, Maple III — 33, Sidra 2 — 27, MAPLE 2 — 26 и SIDRA — 21. Всего за этот период зарегистрировано 173 сделки с виллами и таунхаусами. Все десять проектов в списке отражены с нулевой долей off-plan; это данные именно по выбранному 12-месячному периоду.

Что реестр не показывает и кому соответствует структура сделок

Чего в реестре нет: трафик в часы пик, парковка, шум, сроки стройки рядом и состояние конкретного дома в данных DLD не отражены. Это проверяют на месте и по документам дома — реестр показывает только цены, сделки и аренду.

Структура зарегистрированных сделок показывает два заметных формата. Первый — квартиры: в 2026 году 1BR и 2BR дали 1 358 сделок с указанным числом спален. Второй — виллы и таунхаусы, где 4BR были наиболее частой указанной категорией: 45 сделок до 23 октября 2026 года. Это не делит район на «семейный» и «инвестиционный»: квартиры покупают частные лица с разными целями, а записи сделок не содержат цели покупки, состава семьи или способа дальнейшего использования объекта.

Покупатель с бюджетом около медианы 1BR в 2026 году смотрит диапазон, где медиана сделки равна 1 722 510 AED; для 2BR ориентир по медиане — 2 666 388 AED. Для готовой квартиры можно перейти к каталогу готовых квартир и затем сопоставить выбранные варианты с зарегистрированными продажами. Выбор района под личное проживание, аренду или комбинацию целей удобно структурировать по материалу как выбрать район в Дубае под цель покупки.

Читайте также: все 18 районов по данным DLD · Dubai Marina по данным DLD · Dubai Creek Harbour по данным DLD.

Частые вопросы

Сколько стоит квартира в Dubai Hills Estate в 2026 году?

Медиана сделки по всем жилым типам составляет 2 349 888 AED. По квартирам с указанным числом спален медиана 1BR — 1 722 510 AED, 2BR — 2 666 388 AED, 3BR — 4 411 888 AED.

Сколько стоит таунхаус в Dubai Hills по сделкам 2025 года?

Тип Villa в реестре объединяет виллы и таунхаусы. Его медианная цена в 2025 году — 6 600 000 AED; для 3BR — 6 850 000 AED, для 4BR — 5 512 500 AED, для 5BR — 6 000 000 AED.

Почему доходность 1BR указана и 5,2%, и 6,3%?

5,2% — деление медианной аренды 90 000 AED на медианную цену 1 714 888 AED в 2025 году. 6,3% — проверка через медианные показатели AED/м². Продажи и аренда — разные выборки, поэтому результаты не обязаны совпадать.

Много ли в районе off-plan?

В 2024 году доля off-plan составляла 80,1%, в 2025 году — 67,1%, в неполном 2026 году — 52,1%. Off-plan означает объект на этапе строительства; это не характеристика будущей цены или доходности.

Где в Dubai Hills Estate больше всего сделок?

За 12 месяцев до 23.10.2026 лидирует Palace Residences Hillside A с 346 сделками. Затем идут Greencrest Tower — 140 сделок и Rosehill Block A — 79. Это порядок по числу зарегистрированных сделок.

Какая цена метра в Dubai Hills Estate по сравнению с Дубаем?

Медиана метра выше: 25 688 AED/м² против 18 548 AED/м² по Дубаю за последние 12 месяцев (на 38,5%).

Что значит Off-Plan в реестре?

Реестр помечает сделку как Off-Plan Properties (этап строительства) или Existing Properties (готовый объект). В 2026 году до 23.10 доля Off-Plan — 52,1%, в 2025 году — 67,1%, в 2024 — 80,1%.

Брокер не принимает деньги клиентов: оплата идёт на эскроу-счёт застройщика или через trustee office DLD.

Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.