Dubai Marina по данным DLD: цены, сделки, аренда и доходность квартир в 2021–2026 годах

Сведения актуальны на октябрь 2026 года, при этом 2026 год неполный: учтены сделки и договоры до 23.10.2026. В Dubai Marina за 12 месяцев зарегистрировано 1 957 жилых сделок с медианной ценой 2 200 000 AED и медианной ценой 21 194 AED/м²; это на 14,3% выше медианы по Дубаю. За последние 12 месяцев сделок 1 957 против 3 909 за 2025 год; медианная цена метра в 2026 году до 23.10 (20 852 AED/м²) ниже, чем в 2025 (23 998 AED/м²), а медианная аренда студий, 1BR и 2BR в 2026 году ниже, чем в 2025. Для готовой 1BR медианная цена сделки в 2026 году составляет 1 600 000 AED, медианная годовая аренда — 87 000 AED, расчётная валовая доходность — 5,4% до расходов.

Dubai Marina в реестре: что входит в расчёт

Под Dubai Marina здесь понимается мастер-проект Dubai Marina внутри района Marsa Dubai, area_id 330. Это принципиально: Marsa Dubai шире самой Marina, поэтому Jumeirah Beach Residence, Dubai Harbour, Bluewaters Island, TECOM Site D и другие записи района в цифры не включены. Шесть записей с мастер-проектом Dubai Marina, которые числятся в Palm Jumeirah, также исключены.

Если смотреть весь Marsa Dubai без разделения по мастер-проектам, результаты будут другими. Для проверки актуальных зарегистрированных продаж можно открыть страницу Dubai Marina с живыми сделками: там полезно сравнивать конкретный объект не с ценой в объявлении, а с зарегистрированными сделками близкой площади и типа.

В таблицах ниже учтены жилые продажи квартир, вилл и таунхаусов с корректными значениями площади, суммы сделки и цены за метр. Все показатели цены — медианы, а не средние значения. Медиана означает, что половина зарегистрированных сделок была дороже, а половина дешевле.

Сделки и цена метра в 2021–2026 годах

За период с 2021 года по 23 октября 2026 года зарегистрировано 19 789 сделок. В 2025 году было 3 909 сделок, тогда как за неполный 2026 год — 1 466. Неполный год нельзя механически сопоставлять с полным, но за последние 12 месяцев, с 24.10.2025 по 23.10.2026, число сделок составило 1 957, а медианная цена метра — 21 194 AED/м².

Это ниже медианы 23 998 AED/м², зарегистрированной за весь 2025 год. Поэтому при сравнении цен сверяйте дату сделки, метраж, число спален и статус объекта: off-plan или Existing.

Медиана 23 998 AED/м² посчитана по всем жилым сделкам (квартиры и 20 вилл). В сводке по районам DLD для одних квартир Dubai Marina в 2025 году — 24 014 AED/м².

По сравнению с 2021 годом медианная цена метра в 2025 году выросла с 13 570 до 23 998 AED/м². За последние 12 месяцев сделок 1 957, что меньше 3 909 за 2025 год; медиана метра 21 194 AED/м² против 23 998 в 2025 году.

Какие квартиры покупают и сколько стоит 1BR, студия и 2BR

В Dubai Marina подавляющая часть зарегистрированных продаж относится к квартирам. Виллы и таунхаусы встречаются редко: всего 20 сделок типа Villa за период 2021 — 23.10.2026. Поэтому ориентироваться на среднюю цену «недвижимости в Marina» без разбивки по типу квартиры неточно.

Самый частый тип сделки в неполном 2026 году — 1BR: 623 сделки. Медиана 1BR составляет 1 600 000 AED при площади 76,5 м². Для сравнения, в 2025 году медиана 1BR была 1 900 000 AED при площади 74,8 м² и цене 23 902 AED/м².

У студий разница заметнее: медианная цена снизилась с 1 390 500 AED в 2025 году до 1 050 000 AED в 2026 году, а медианная цена метра — с 35 758 до 25 300 AED/м². У 2BR медианная цена в 2026 году составляет 2 587 500 AED, почти на уровне 2 600 000 AED в 2025 году.

Это не означает, что любая студия или любая 1BR должна продаваться по медиане. Внутри одной категории различаются этаж, площадь, год регистрации, отделка, вид и статус продажи. Для бюджета покупки полезно также посмотреть цены квартир в Дубае по районам, а готовые варианты — в каталоге готовых квартир.

Dubai Marina против города и JVC: цена метра и валовая доходность

В 2026 году до 23 октября медианная цена метра в Dubai Marina составила 20 852 AED/м². По Дубаю при тех же фильтрах — 18 418 AED/м². За последние 12 месяцев разрыв составил 14,3%: 21 194 AED/м² в Marina против 18 548 AED/м² по городу.

Цифры по JVC и Dubai Marina в таблице взяты из сводки районов DLD за 2025 год: там JVC — это район реестра Al Barsha South Fourth, а Dubai Marina — мастер-проект внутри Marsa Dubai. Для самой Marina в 2026 году до 23.10 медианная цена 1BR — 1 600 000 AED, валовая доходность 1BR — 5,4%. Подробнее о JVC — в материале JVC по данным DLD; при сравнении сопоставляйте даты, типы квартир и состав выборок.

Dubai Marina занимала 2,1% всех городских сделок в 2025 году и 1,3% в 2026 году до 23 октября. Это доля числа сделок, а не показатель качества района. В 2021 году доля составляла 5,4%.

Аренда Ejari и валовая доходность квартир

Арендные показатели учитывают зарегистрированные договоры Ejari: и новые договоры, и продления. Для 2026 года взяты договоры с началом до 23.10.2026. Медианная аренда 1BR составила 87 000 AED в год, что ниже 90 000 AED в 2025 году. У студий медиана снизилась с 65 000 до 60 000 AED, у 2BR — со 140 000 до 137 678 AED.

Валовая доходность рассчитана как медианная годовая аренда, делённая на медианную цену продажи того же типа квартиры и года. Это отношение двух независимых выборок, а не доходность конкретной квартиры. Например, расчёт для 1BR в 2026 году использует медиану аренды 87 000 AED и медиану цены 1 600 000 AED.

Доходность приведена до сервисных сборов, комиссий, периодов простоя и 4% сбора DLD при покупке. Чистая доходность не рассчитывалась. Перед решением стоит сделать отдельный расчёт чистой доходности квартиры и учесть сервисные сборы и их влияние на доходность.

Если квартира продаётся с действующим жильцом, медиана Ejari не заменяет проверку конкретного договора. Условия аренды, дата окончания и порядок перехода обязательств изучаются по документам объекта; подробнее — на странице о покупке квартиры с арендатором.

Первичка, вторичка и готовые квартиры

В 2026 году до 23 октября 92,0% сделок зарегистрированы как Existing Properties, а 8,0% — как Off-Plan Properties. В 2025 году доля Existing составляла 64,9%, а доля off-plan — 35,1%. За последние 12 месяцев доля off-plan составила 8,9%.

Existing не равняется перепродаже в строгом смысле: в эту категорию могут попадать и первые продажи готовых квартир от застройщика. Реестр не позволяет надёжно отделить такие первые продажи от последующих перепродаж.

Поэтому вопрос «там почти всё вторичка — ждать ли новостройку?» не имеет одного цифрового ответа. Доля off-plan в 2026 году (8,0%) ниже, чем годом ранее (35,1%). Срок ожидания, условия платежей и документы зависят от конкретного проекта.

Для готовых объектов полезен отчёт по вторичному рынку квартир Dubai Marina. Брокер не принимает деньги клиентов: оплата идёт на эскроу-счёт застройщика или через trustee office DLD.

Где зарегистрировано больше всего сделок

Ниже приведён порядок зданий по числу сделок за последние 12 месяцев, с 24.10.2025 по 23.10.2026. Это не оценка здания, застройщика или условий проживания. Порядок показывает только, где зарегистрировано больше сделок в указанной выборке.

Десять зданий из таблицы дали 493 сделки, или 25,2% всех 1 957 сделок Dubai Marina за последние 12 месяцев. У четырёх сделок в этой выборке название здания не указано, поэтому в перечень они не вошли.

Среди проектов по числу сделок за тот же период впереди PARK ISLANDS — 59 сделок, затем MARINA SHORES — 43, PRINCESS TOWER — 42, DAMAC HEIGHTS — 42 и ELITE RESIDENCE — 41. Название проекта может объединять несколько башен или блоков. У 686 сделок за последние 12 месяцев название проекта отсутствует, поэтому список нельзя воспринимать как полный каталог всех продаж.

Что реестр не показывает

Чего в реестре нет: трафик в часы пик, парковка, шум, сроки стройки рядом и состояние конкретного дома в данных DLD не отражены. Это проверяют на месте и по документам дома — реестр показывает только цены, сделки и аренду.

Реестр показывает: в 2026 году зарегистрировано 1 466 сделок до 23 октября, медианная цена метра составила 20 852 AED/м², а в договорах Ejari медианная аренда студии — 60 000 AED в год. То есть в Marina есть и сделки покупки, и большой объём зарегистрированной аренды: только по 1BR в 2026 году учтено 5 217 договоров аренды.

Для человека, который выбирает между проживанием и арендной моделью, цифры дают ориентир по типам квартир, но не заменяют проверку конкретного здания и договора. Выбор района стоит привязывать к бюджету, формату квартиры и цели покупки; порядок такой проверки описан в материале как выбрать район в Дубае под свою цель.

Читайте также: все 18 районов по данным DLD · Dubai Hills Estate по данным DLD · Dubai Creek Harbour по данным DLD · Джумейра по данным DLD · студии по данным DLD.

Частые вопросы

Сколько стоит 1BR в Dubai Marina по сделкам, а не по объявлениям?

В 2026 году до 23 октября медианная цена сделки по 1BR составила 1 600 000 AED. Медианная площадь — 76,5 м², медианная цена метра — 21 348 AED/м².

Какая медиана аренды студии в Marina?

В договорах Ejari с началом в 2026 году до 23 октября медианная аренда студии составила 60 000 AED в год. В 2025 году она была 65 000 AED.

Какая валовая доходность у 1BR?

Расчётная валовая доходность 1BR в 2026 году составляет 5,4%. Это показатель до сервисных сборов, комиссий, простоя и 4% сбора DLD при покупке.

Доходность Marina ниже, чем в JVC?

По сводке районов DLD за 2025 год валовая доходность 1BR в Dubai Marina — 4,7%, в JVC (район реестра Al Barsha South Fourth) — 6,4%. Это отношение медианы аренды к медиане цены двух независимых выборок, до сервисных сборов, комиссий, простоя и 4% сбора DLD при покупке.

Какая доля готовых объектов в сделках Marina?

В 2026 году до 23.10 — 92,0% сделок зарегистрированы как Existing Properties (в 2025 — 64,9%). Existing включает не только перепродажи, но и первые продажи готовых квартир от застройщика.

Есть ли в Dubai Marina виллы и таунхаусы?

Такие сделки редки: за период 2021 — 23.10.2026 зарегистрировано 20 продаж типа Villa. Основная часть рынка мастер-проекта — квартиры.

Можно ли узнать средний срок владения квартирой?

Нет. В доступной выборке нет идентификатора квартиры и цепочки владельцев, которые позволили бы связать первоначальную покупку и последующую продажу одного объекта.

Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.