Методика: как считается каждая цифра на сайте

01 Принципы

Мы считаем только по зарегистрированным сделкам и договорам, а не по ценам объявлений. Объявление показывает, чего хочет продавец; реестр показывает, о чём договорились стороны. Там, где мы всё-таки используем объявления (страница сравнения запрашиваемых и реальных цен), это сказано прямо на самой странице.

Мы публикуем медианы, а не средние. На рынке Дубая несколько сделок по 100 млн дирхамов сдвигают среднее так, что оно перестаёт описывать типичную покупку.

У каждой цифры на сайте указан источник и дата среза. Если данных мало, мы предпочитаем не показывать значение, а не показывать ненадёжное.

02 Происхождение чисел: четыре метки

На страницах проектов и объектов рядом с каждым числом стоит метка происхождения. Она нужна потому, что на одной карточке соседствуют значения из государственного реестра и значения со слов застройщика, а для покупателя это разный вес доказательства.

• Реестр DLD — значение взято из реестра Земельного департамента Дубая как есть. Такие числа проверяемы в первоисточнике, и там, где реестр хранит дату проверки, мы её показываем: у процента готовности это дата технической инспекции DLD.
• Данные застройщика — заявлено застройщиком в прайс-листе, факт-шите или брошюре. Мы передаём это без изменений и не выдаём за реестровое. Цены застройщиков меняются без предупреждения.
• Наш расчёт — посчитано нами из двух предыдущих по правилам с этой страницы. Например цена за квадратный фут и ежемесячный платёж по ипотеке.
• Наличие у нас — подтверждено брокериджем Continental Club по собственному портфелю.

⚠️ Дату мы ставим только там, где она проверяема в источнике. У цены застройщика такой даты у нас пока нет, и мы предпочитаем её не показывать: ложное «проверено вчера» хуже, чем честное отсутствие даты.

Процент готовности фиксируется на технической инспекции DLD. Неизменное значение между двумя датами означает, что новой инспекции не было, а не что стройка встала. Заявленная дата сдачи — это дата из реестра или со слов застройщика, а не факт ввода в эксплуатацию.

03 Что считается сделкой

В выборку продаж входят записи реестра DLD со следующими признаками:

• trans_group_en = «Sales» — только продажи; ипотеки и дарения считаются отдельно и в цены никогда не подмешиваются;
• property_type_en — «Unit» и «Villa» — тип объекта: квартира или вилла, включая продажи на стадии off-plan; земля и продажи зданий целиком в расчёт цены за метр не входят;
• сумма сделки в пределах от 100 000 до 500 000 000 дирхамов;
• цена за квадратный метр в пределах от 3 000 до 200 000 дирхамов.

Признак «первичка» берётся из поля reg_type_en = «Off-Plan Properties», всё остальное считается готовым жильём.

04 Люкс: сделки дороже 10 млн AED

Везде на сайте — в отчёте о самых дорогих сделках, в статьях о сегментах «от 10 млн» и «3–10 млн» — действует одно определение жилой продажи:

• trans_group_en = «Sales» и property_type_en — «Unit» или «Villa»;
• назначение жилое: property_usage_en = «Residential» — офисы, магазины, гостиничные номера и апартаменты с гостиничным назначением не входят;
• цена за квадратный метр от 3 000 до 200 000 дирхамов — отсекает записи с ошибкой в площади;
• люкс — сумма сделки от 10 000 000 дирхамов; «дорогой» сегмент — от 3 000 000 до 9 999 999. Верхней границы суммы нет: крупнейшие сделки и есть предмет отчёта.

Жильё мы определяем по назначению, а не по числу комнат: у многих вилл реестр комнатность не заполняет, и фильтр по комнатам терял бы их.

05 Что считается арендой

Аренда берётся из зарегистрированных договоров Ejari:

• тип объекта — «Flat», «Villa», «Studio», «Complex Villas»;
• назначение — жилое (property_usage_en = «Residential»);
• площадь от 20 до 2 000 квадратных метров;
• годовая ставка от 12 000 до 1 000 000 дирхамов, а ставка на квадратный метр — от 50 до 20 000.

Новые договоры и продления, где источник это различает, считаются раздельно: продление ограничено индексом RERA, поэтому смешивать их с новыми ставками нельзя.

06 Ипотеки и дарения

Ипотеки и дарения — отдельные популяции, их количество мы показываем, но в цены не включаем. Зарегистрированная сумма ипотеки — это сумма кредита, а не цена объекта, и отношение кредита к стоимости из неё не выводится.

07 Медианы и границы

Медиана считается по всей отфильтрованной выборке: строки упорядочиваются, берётся середина, при чётном числе строк — среднее двух центральных значений. Средних арифметических на витринах нет.

Выбросы отсекаются не процентилями, а абсолютными границами разумности, перечисленными выше (цена за метр 3 000–200 000, сумма сделки от 100 000, площадь 20–2 000 м² и так далее). Мы предпочитаем понятный и неизменный фильтр скользящему: одна и та же сделка попадает или не попадает в расчёт независимо от того, в какой день его запустили.

08 Малые выборки

Показатель публикуется только при достаточном числе наблюдений. Пороги зависят от того, что считается:

• разбивка по бюджетам внутри района — от 5 сделок;
• медиана по проекту или зданию — от 10 сделок;
• медиана по срезу района — от 25 сделок;
• сравнение с прошлым периодом — от 30 сделок в каждом периоде;
• доходность — от 50 договоров аренды;
• общегородские медианы — от 100–200 наблюдений.

Если наблюдений меньше порога, вместо числа выводится пометка о недостатке данных. Это сознательный отказ считать: медиана по трём сделкам ничего не описывает.

09 Доходность

Доходность считается как валовая: медианная годовая аренда, делённая на медианную цену покупки сопоставимого жилья в том же районе, без вычета расходов. Значение выше 15% не публикуем: почти всегда это значит, что аренда и продажи в выборке относятся к разным объектам.

Чего она не учитывает: сервисные сборы, простой между арендаторами, комиссию агентства, расходы на сделку и ремонт. Чистая доходность ниже валовой на величину фактических расходов собственника.

10 Задержка регистрации

Записи в реестре DLD появляются не в день сделки, а по мере оформления, и последние недели дозаполняются ещё несколько недель. Поэтому свежий незакрытый месяц всегда выглядит слабее, чем он есть.

Из-за этого заголовочные показатели считаются по скользящим 12-месячным окнам, а в месячных графиках текущий незавершённый месяц не участвует.

11 Готовность строек

Процент готовности — это значение, зафиксированное на последней технической инспекции DLD, а не наша оценка. Инспекции проводятся нерегулярно.

Неизменный процент между двумя датами не означает, что стройка остановилась — чаще это значит, что новой инспекции пока не было.

Заявленная дата сдачи — дата из реестра проектов, а не обещание застройщика и не фактическая дата ввода.

12 Районы и названия

Названия районов в реестре кадастровые и часто не совпадают с рыночными: «Marsa Dubai» — это Dubai Marina, «Al Barsha South Fourth» — JVC, «Madinat Al Mataar» — Dubai South. В заголовках мы показываем рыночное название, а считаем по кадастровому идентификатору района.

Сопоставление объявлений с реестром идёт по номеру проекта, а не по названию: названия районов в объявлениях и в реестре совпадают редко.

13 Как часто обновляется

Данные реестра подтягиваются ежедневными задачами, витрины пересчитываются по расписанию, и дата последнего среза печатается на каждой странице. Если расчёт не удался, страница сохраняет прошлый снимок, а не показывает пустоту.

Календарные дни, когда реестр не работал (государственные праздники ОАЭ), — это отсутствие регистраций, а не падение рынка; на графиках такие дни не выдаются за нулевой спрос.

14 Ограничения

Чего эти данные не показывают:

• цену конкретной квартиры — реестр публикует сделку, а не оценку объекта;
• скидки и условия рассрочки, о которых договорились вне регистрации;
• сделки, не прошедшие регистрацию;
• качество дома, управляющую компанию и реальные сроки сдачи;
• чистую доходность после расходов.

Это статистика рынка, а не оценка имущества и не инвестиционная рекомендация.

15 Машинные представления

Каждая страница данных существует ещё в двух видах: markdown для чтения и JSON для разбора. Числа в них те же, что на странице, — они собираются из одной записи, а не переписываются руками.

• Карта: /llms.txt — краткая, и /llms-full.txt — весь корпус одним запросом.
• Зеркала витрин: /market.md, /areas.md, /rents.md, /yields.md, /psf.md, /methodology.md, /data-sources.md.
• Карточки проектов: у каждой есть /project/<slug>.md и /project/<slug>.json — паспорт объекта без маркетинга, с меткой происхождения у каждого поля.
• Наборы данных: /data/project-status.csv и /data/project-status.json — реестр строек DLD целиком, 16 полей.
• Отдельный портал: datadubai.ae — те же расчёты по данным DLD, но отдельным сайтом данных: без каталога недвижимости и без коммерческих страниц, у каждой страницы свои .md и .json, карта — datadubai.ae/llms.txt.
• Реестр агентств: разбор открытого реестра брокеров DLD — сколько в Дубае лицензированных офисов, как между ними распределены зарегистрированные сделки и как проверить любое агентство в первоисточнике. Только агрегаты по офисам, без персональных данных брокеров.

Всё это открыто и бесплатно, лицензия CC BY 4.0: берите и используйте, укажите источник. Ограничений для поисковых и ИИ-краулеров мы не ставим — наоборот, перечислили им, где что лежит, прямо в robots.txt.

16 Источники и лицензия

Исходные данные — открытые данные Земельного департамента Дубая. Перечень датасетов, объём и даты импорта — на странице «Источники данных».

Наши расчёты можно цитировать с указанием: «Continental Club Property, по открытым данным Земельного департамента Дубая». Мы не аффилированы с правительством Дубая и с DLD и не выступаем от их имени.