Методика: как считается каждая цифра на сайте

01 Принципы

Мы считаем только по зарегистрированным сделкам и договорам, а не по ценам объявлений. Объявление показывает, чего хочет продавец; реестр показывает, о чём договорились стороны. Там, где мы всё-таки используем объявления (страница сравнения запрашиваемых и реальных цен), это сказано прямо на самой странице.

Мы публикуем медианы, а не средние. На рынке Дубая несколько сделок по 100 млн дирхамов сдвигают среднее так, что оно перестаёт описывать типичную покупку.

У каждой цифры на сайте указан источник и дата среза. Если данных мало, мы предпочитаем не показывать значение, а не показывать ненадёжное.

02 Что считается сделкой

В выборку продаж входят записи реестра DLD со следующими признаками:

• trans_group_en = «Sales» — только продажи; ипотеки и дарения считаются отдельно и в цены никогда не подмешиваются;
• property_type_en — «Unit» и «Villa», то есть построенное жильё; земля и продажи зданий целиком в расчёт цены за метр не входят;
• сумма сделки в пределах от 100 000 до 500 000 000 дирхамов;
• цена за квадратный метр в пределах от 3 000 до 200 000 дирхамов.

Признак «первичка» берётся из поля reg_type_en = «Off-Plan Properties», всё остальное считается готовым жильём.

03 Что считается арендой

Аренда берётся из зарегистрированных договоров Ejari:

• тип объекта — «Flat», «Villa», «Studio», «Complex Villas»;
• назначение — жилое (property_usage_en = «Residential»);
• площадь от 20 до 2 000 квадратных метров;
• годовая ставка от 12 000 до 1 000 000 дирхамов, а ставка на квадратный метр — от 50 до 20 000.

Новые договоры и продления, где источник это различает, считаются раздельно: продление ограничено индексом RERA, поэтому смешивать их с новыми ставками нельзя.

04 Ипотеки и дарения

Ипотеки и дарения — отдельные популяции, их количество мы показываем, но в цены не включаем. Зарегистрированная сумма ипотеки — это сумма кредита, а не цена объекта, и отношение кредита к стоимости из неё не выводится.

05 Медианы и границы

Медиана считается по всей отфильтрованной выборке: строки упорядочиваются, берётся середина, при чётном числе строк — среднее двух центральных значений. Средних арифметических на витринах нет.

Выбросы отсекаются не процентилями, а абсолютными границами разумности, перечисленными выше (цена за метр 3 000–200 000, сумма сделки от 100 000, площадь 20–2 000 м² и так далее). Мы предпочитаем понятный и неизменный фильтр скользящему: одна и та же сделка попадает или не попадает в расчёт независимо от того, в какой день его запустили.

06 Малые выборки

Показатель публикуется только при достаточном числе наблюдений. Пороги зависят от того, что считается:

• разбивка по бюджетам внутри района — от 5 сделок;
• медиана по проекту или зданию — от 10 сделок;
• медиана по срезу района — от 25 сделок;
• сравнение с прошлым периодом — от 30 сделок в каждом периоде;
• доходность — от 50 договоров аренды;
• общегородские медианы — от 100–200 наблюдений.

Если наблюдений меньше порога, вместо числа выводится пометка о недостатке данных. Это сознательный отказ считать: медиана по трём сделкам ничего не описывает.

07 Доходность

Доходность считается как валовая: медианная годовая аренда, делённая на медианную цену покупки сопоставимого жилья в том же районе, без вычета расходов.

Чего она не учитывает: сервисные сборы, простой между арендаторами, комиссию агентства, расходы на сделку и ремонт. Чистая доходность всегда ниже валовой, обычно на 1,5–2,5 процентных пункта.

08 Задержка регистрации

Записи в реестре DLD появляются не в день сделки, а по мере оформления, и последние недели дозаполняются ещё несколько недель. Поэтому свежий незакрытый месяц всегда выглядит слабее, чем он есть.

Из-за этого заголовочные показатели считаются по скользящим 12-месячным окнам, а в месячных графиках текущий незавершённый месяц не участвует.

09 Готовность строек

Процент готовности — это значение, зафиксированное на последней технической инспекции DLD, а не наша оценка. Инспекции проводятся нерегулярно.

Неизменный процент между двумя датами не означает, что стройка остановилась — чаще это значит, что новой инспекции пока не было.

Заявленная дата сдачи — дата из реестра проектов, а не обещание застройщика и не фактическая дата ввода.

10 Районы и названия

Названия районов в реестре кадастровые и часто не совпадают с рыночными: «Marsa Dubai» — это Dubai Marina, «Al Barsha South Fourth» — JVC, «Madinat Al Mataar» — Dubai South. В заголовках мы показываем рыночное название, а считаем по кадастровому идентификатору района.

Сопоставление объявлений с реестром идёт по номеру проекта, а не по названию: названия районов в объявлениях и в реестре совпадают редко.

11 Как часто обновляется

Данные реестра подтягиваются ежедневными задачами, витрины пересчитываются по расписанию, и дата последнего среза печатается на каждой странице. Если расчёт не удался, страница сохраняет прошлый снимок, а не показывает пустоту.

Календарные дни, когда реестр не работал (государственные праздники ОАЭ), — это отсутствие регистраций, а не падение рынка; на графиках такие дни не выдаются за нулевой спрос.

12 Ограничения

Чего эти данные не показывают:

• цену конкретной квартиры — реестр публикует сделку, а не оценку объекта;
• скидки и условия рассрочки, о которых договорились вне регистрации;
• сделки, не прошедшие регистрацию;
• качество дома, управляющую компанию и реальные сроки сдачи;
• чистую доходность после расходов.

Это статистика рынка, а не оценка имущества и не инвестиционная рекомендация.

13 Источники и лицензия

Исходные данные — открытые данные Земельного департамента Дубая. Перечень датасетов, объём и даты импорта — на странице «Источники данных».

Наши расчёты можно цитировать с указанием: «Continental Club Property, по открытым данным Земельного департамента Дубая». Мы не аффилированы с правительством Дубая и с DLD и не выступаем от их имени.