У покупателя квартиры в Дубае есть то, чего нет почти нигде: полная открытая статистика рынка. Земельный департамент Дубая регистрирует каждую сделку купли-продажи и каждый договор аренды и публикует эти данные. Видно, за сколько реально продали квартиру в конкретном доме, как менялась цена метра с 2010 года и какую аренду за неё платят.
Это принципиально отличается от цен в объявлениях. В объявлении стоит запрос продавца, в реестре — сумма, на которой сошлись. Разница между ними и есть та часть переговоров, которую обычно приходится угадывать.
Ниже — выжимка из этих данных: сколько стоят квартиры разного размера, как цена и доходность различаются по районам и какие дома покупают чаще всего. Всё посчитано по сделкам за последние двенадцать месяцев и обновляется вместе с реестром.
Квартиры в продаже сейчас
Сколько стоит квартира в Дубае
За последние двенадцать месяцев в Дубае зарегистрировано более 187 тысяч сделок с квартирами. Вот что покупали и по какой цене.
| Квартира | Площадь | Цена, AED | За м² | Сделок за год |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 37 м² | 688 000 | 18 595 | 49 476 |
| 1 спальня | 73 м² | 1 212 329 | 16 607 | 75 457 |
| 2 спальни | 117 м² | 2 025 000 | 17 308 | 43 959 |
| 3 спальни | 173 м² | 3 469 767 | 20 056 | 11 260 |
| 4 спальни | 323 м² | 8 514 072 | 26 359 | 1 332 |
| 5 спален | 761 м² | 28 130 000 | 36 965 | 173 |
Медиана по 181 657 сделкам с квартирами, зарегистрированным в Земельном департаменте Дубая за последние 12 месяцев. Медиана, а не средняя: половина квартир продалась дешевле указанной цены, половина дороже. Средняя была бы выше из-за пентхаусов.
Студия — 695 тысяч дирхам, это примерно 189 тысяч долларов. Квартира с одной спальней — 1,22 миллиона дирхам, с двумя — 2,04 миллиона. Дальше цена растёт быстрее площади: у четырёх спален метр стоит уже 25,8 тысячи против 16,7 тысячи у однушки, потому что в этот сегмент попадают видовые этажи и пентхаусы.
Почему здесь медиана, а не «цены от»
Медиана — это середина: половина квартир продалась дешевле, половина дороже. Средняя арифметическая по тем же сделкам была бы заметно выше, потому что её тянут вверх единичные продажи за десятки миллионов. А формулировка «цены от» показывает нижнюю границу, которой в реальности почти нет предложения.
Поэтому медиана честнее отвечает на вопрос «сколько это стоит на самом деле». Если вы придёте в Дубай с полутора миллионами дирхам, вы будете смотреть однокомнатные квартиры — и по данным реестра это ровно то, что покупает большинство.
Какие дома покупают чаще всего
Число сделок по дому — практичный показатель. Он говорит не о том, что дом лучше остальных, а о том, что рынок по нему живой: есть с чем сравнить цену и будет кому продать квартиру потом. В домах с единичными сделками цену определить не по чему, и выход из такой инвестиции занимает месяцы.
| Проект | Медианная цена, AED | Сделок за год |
|---|---|---|
| Azizi Venice 14 | 650 000 | 2 005 |
| Binghatti Vintage | 709 999 | 1 506 |
| Damac Lagoons — Valencia | 781 000 | 1 177 |
| Skyhills Astra By Hre | 1 019 500 | 1 052 |
| Maybach 6 | 1 398 000 | 1 034 |
| Azizi Venice 6 | 745 000 | 968 |
| Binghatti Hillviews | 1 068 000 | 964 |
| Breez by Danube | 1 803 860 | 905 |
| Binghatti Aquarise | 2 000 000 | 846 |
| Azizi Venice 15 | 711 000 | 822 |
Проекты с наибольшим числом зарегистрированных сделок за последние 12 месяцев. Большое число сделок означает, что рынок по этому дому живой и продать квартиру потом будет кому.
Обратите внимание, что в этом списке преобладают новостройки. Это следствие той же пропорции 64 на 36: основной оборот рынка сейчас идёт через застройщиков.
Цены по районам
Разброс между районами больше, чем между типами квартир. Метр в Business Bay стоит вдвое дороже, чем в Jumeirah Village Circle, а доходность аренды при этом ниже.
| Район | Цена за м² | 1 спальня, AED | Доходность | Сделок за год |
|---|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 15 344 | 1 064 000 | 6,5% | 16 445 |
| Dubai South Residential District | 17 786 | 1 157 828 | 4,6% | 15 353 |
| Business Bay | 25 485 | 1 874 298 | 5,1% | 11 381 |
| DubaiLand Residence Complex | 15 474 | 1 065 424 | 4,8% | 8 852 |
| Al Furjan | 15 507 | 1 180 000 | 5,4% | 8 767 |
| Majan | 15 672 | 1 100 000 | 5,0% | 8 248 |
| Dubai Marina | 20 830 | 1 647 225 | 5,6% | 6 774 |
| Dubai Islands | 29 301 | 2 300 000 | — | 5 219 |
| Jumeirah Village Triangle | 17 612 | 1 229 999 | 5,4% | 5 211 |
| Jumeirah Lakes Towers | 18 729 | 1 700 000 | 6,0% | 5 164 |
| Arjan | 15 607 | 1 060 000 | 6,0% | 5 142 |
| Dubai Creek Harbour | 26 470 | 1 909 910 | 5,3% | 5 125 |
| Motor City | 18 296 | 1 125 688 | 4,4% | 4 935 |
| Downtown Dubai | 27 402 | 2 002 158 | 5,4% | 4 854 |
| Dubai Production City | 13 875 | 1 020 444 | 6,6% | 4 414 |
Районы отсортированы по числу сделок за последние 12 месяцев. Доходность валовая: годовая аренда за метр к цене метра, сервисные сборы реестр не публикует. Названия районов наши; в реестре они записаны административно.
Закономерность видна сразу: чем дороже метр, тем ниже доходность. Дорогие центральные районы покупают ради самого объекта и его ликвидности, а не ради арендного потока. Районы с доходностью выше шести процентов — это, как правило, массовая застройка с большим предложением и высокой оборачиваемостью.
Ссылки в таблице ведут на страницы районов, где по каждому есть история цен с 2010 года, динамика аренды и список домов с наибольшим числом сделок.
Подобрать район под бюджет
Если хотите, чтобы мы сопоставили ваш бюджет с этими цифрами и прислали подходящие варианты — оставьте контакт.
От застройщика или на вторичном рынке
За последние двенадцать месяцев 64% сделок с квартирами прошли с застройщиками и 36% — на вторичном рынке. Перевес в сторону новостроек устойчивый, и у него есть практические последствия.
Покупка у застройщика. Оплата разбита на этапы: обычно часть при бронировании, часть в ходе строительства, остаток при передаче ключей. Деньги идут на эскроу-счёт проекта, а не напрямую застройщику. Комиссию агентству платит застройщик, покупатель её не оплачивает. Минус в том, что квартиру нельзя посмотреть и заселиться сразу, а сроки сдачи иногда сдвигаются — ход строительства по каждому проекту публикует сам Земельный департамент, и мы выкладываем эти данные с датой последней проверки.
Покупка на вторичном рынке. Квартиру можно осмотреть, узнать реальные сервисные сборы и увидеть, как дом эксплуатируется. Заселиться или сдать её можно сразу. Комиссия агентства здесь платится покупателем и составляет 2% от цены. Понадобится также разрешение застройщика на передачу права (NOC).
Ещё одно различие, которое видно только по реестру: в некоторых домах вторичного рынка практически нет — все сделки идут от застройщика. Это означает, что продать такую квартиру потом будет некому, потому что рынок перепродаж там ещё не сложился. Долю перепродаж по каждому дому мы показываем на его странице.
Сколько приносит аренда
Медианная ставка аренды по Дубаю — 831 дирхам за квадратный метр в год, это данные по 730 тысячам договоров Ejari за последние двенадцать месяцев. При медианной цене метра в 18 065 дирхам валовая доходность получается около 4,6%.
По районам разброс от четырёх до шести с половиной процентов. Доходность валовая: это отношение годовой аренды к цене покупки без вычета расходов. Вычесть их честно нельзя — сервисные сборы застройщики в реестр не подают, а они заметно отличаются от дома к дому. Ориентир: сервисные сборы в Дубае обычно составляют от 10 до 25 дирхам за квадратный фут в год, и узнавать их нужно по конкретному дому до сделки.
Отдельно стоит различать долгосрочную аренду и посуточную. Цифры выше — по долгосрочным договорам, которые регистрируются в Ejari. Посуточная сдача даёт более высокую валовую ставку, но требует лицензии, управляющей компании и даёт неравномерную загрузку.
Что платят сверх цены квартиры
Единовременные расходы покупателя укладываются примерно в 6–7% от цены при покупке на вторичном рынке и в 4–5% при покупке у застройщика.
- Сбор Земельного департамента — 4% от цены. Платится при регистрации сделки. Формально делится между покупателем и продавцом пополам, но на практике его почти всегда оплачивает покупатель целиком.
- Комиссия агентства — 2% от цены плюс НДС при покупке на вторичном рынке. При покупке у застройщика её платит застройщик.
- Регистрационный сбор трасти — около 4 тысяч дирхам за сделку дороже полумиллиона.
- Выпуск свидетельства о собственности — несколько сотен дирхам.
- Разрешение застройщика (NOC) при покупке вторичного жилья — от 500 до 5 тысяч дирхам в зависимости от застройщика.
- Оформление ипотеки, если она нужна, — 0,25% от суммы кредита плюс оценка объекта.
Регулярные расходы после покупки — это сервисные сборы дома и, если квартира сдаётся, услуги управляющей компании. Налога на недвижимость и налога на доход от аренды в ОАЭ нет.
Кто может купить квартиру в Дубае
Иностранцы покупают недвижимость в Дубае в полную собственность (freehold) в специально выделенных зонах — к ним относятся практически все районы, где идёт жилое строительство: Dubai Marina, Downtown, Business Bay, JVC, Dubai Hills и десятки других. Ограничений по гражданству нет, вида на жительство для покупки не требуется, личное присутствие в Дубае необязательно — сделку можно провести по доверенности.
Покупка от 2 миллионов дирхам даёт право на десятилетнюю резидентскую визу инвестора. Это отдельная процедура, которая проводится после регистрации права собственности.
Как проходит сделка
- Выбор объекта и проверка. По вторичному жилью имеет смысл заранее посмотреть историю сделок в доме и размер сервисных сборов, по новостройке — ход строительства и репутацию застройщика.
- Соглашение о продаже (Form F) и депозит, обычно 10% от цены. Депозит держит агентство или трасти, а не продавец.
- Разрешение застройщика (NOC) — застройщик подтверждает отсутствие задолженности по сервисным сборам.
- Регистрация в офисе трасти. Стороны приходят вместе, покупатель оплачивает цену и сборы, право собственности переходит в тот же день.
- Свидетельство о собственности (Title Deed) выдаётся сразу после регистрации, оно электронное.
При покупке у застройщика этапы другие: бронирование, договор купли-продажи, регистрация в системе Oqood и оплата по графику до передачи ключей.
Частые вопросы
Сколько стоит однокомнатная квартира в Дубае
Медианная цена квартиры с одной спальней за последние двенадцать месяцев — 1,22 миллиона дирхам при площади около 73 квадратных метров. В Jumeirah Village Circle такая квартира стоит около 1,07 миллиона, в Dubai Marina — около 1,68 миллиона, в Business Bay — около 1,95 миллиона.
Растут ли цены на квартиры в Дубае
За последние двенадцать месяцев медианная цена метра выросла с 17 025 до 18 065 дирхам, то есть примерно на 6%. Но эту цифру нельзя читать как доходность вложения: она включает выход на рынок новых, более дорогих домов. Рост цены на одни и те же дома обычно заметно скромнее, и по каждому району мы считаем его отдельно.
Можно ли купить квартиру в Дубае, не приезжая
Да. Сделку можно провести по доверенности, заверенной в консульстве ОАЭ, а свидетельство о собственности выдаётся в электронном виде. Присутствие требуется только при открытии банковского счёта, если он вам нужен.
Нужен ли вид на жительство, чтобы купить недвижимость
Нет. Покупка не требует резидентского статуса. Наоборот, покупка от 2 миллионов дирхам сама даёт право подать на десятилетнюю визу инвестора.
Какая доходность у квартир в Дубае
Валовая доходность по городу — около 4,6% годовых, по районам от 4% до 6,5%. Это отношение годовой аренды к цене покупки до вычета сервисных сборов и расходов на управление.
Что дешевле: квартира от застройщика или на вторичном рынке
Прямого ответа нет, это разные продукты. У застройщика цена фиксируется на несколько лет вперёд и оплата растянута, но заселиться нельзя сразу и комиссию платит застройщик. На вторичном рынке квартира доступна сразу, её можно осмотреть и оценить реальные расходы на содержание, но покупатель платит 2% комиссии и разрешение застройщика.
Что дальше
Если вы уже понимаете, какой район и бюджет рассматриваете, посмотрите каталог квартир на вторичном рынке или проекты застройщиков. Если бюджет ограничен — есть живая подборка квартир до 1 млн AED (проектов в ней сейчас: 567). Если важно скорее получить ключи — новостройки со сдачей в 2026–2027, для большого бюджета — пентхаусы в новостройках. Все подборки обновляются автоматически. Если хотите разобраться в конкретном районе — на страницах районов есть история цен с 2010 года и динамика аренды.
Если нужна оценка вашей ситуации, напишите нам: подберём варианты под бюджет и посчитаем расходы по конкретной сделке — с ценами сделок по тому же дому, а не с ценами объявлений.