Больше половины сделок в Дубае — 55% за последние двенадцать месяцев — проходят напрямую с застройщиками. Рынок новостроек здесь устроен так, что покупателю доступно то, чего обычно не бывает: Земельный департамент сам инспектирует стройки и публикует процент готовности с датой проверки.
То есть проверить обещания застройщика можно не по рендерам и не по словам менеджера, а по государственному реестру. Ниже — что в нём сейчас есть.
Что строится в Дубае прямо сейчас
| Стадия строительства | Проектов | Доля |
|---|---|---|
| Котлован и ранняя стадия, до 20% | 1 417 | 65% |
| В работе, 20–50% | 362 | 17% |
| Больше половины, 50–80% | 262 | 12% |
| Почти готовы, 80–99% | 142 | 7% |
Всего в реестре Земельного департамента 2 183 строящихся проектов на 530 696 единиц жилья. Процент готовности ставит не застройщик, а инспекция департамента; последняя проверка в срезе — 03.09.2026.
Две трети всех строек находятся на ранней стадии, до 20% готовности. Это и есть основной объём того, что продают на презентациях: котлован, срок сдачи через три-четыре года и план платежей.
Обратная сторона той же цифры: домов в высокой степени готовности мало — всего 142 проекта перевалили за 80%. Именно они интересны тем, кто хочет получить ключи скоро, а не через несколько лет.
Общая картина по объёму сделок и цене метра за год собрана отдельно: рынок недвижимости Дубая в 2026 году.
Дома, которые почти готовы
| Проект | Готовность | Проверено | Заявленная сдача | Застройщик |
|---|---|---|---|---|
| Ghost by Binghatti | 98,9% | 10.08.2026 | 31.03.2026 | Binghatti Developers Fze |
| Burj Pacific | 98,8% | 19.08.2025 | 31.01.2023 | Pacific Ventures Limited |
| Arabian Ranches Lll — Anya | 98,5% | 31.07.2026 | 31.10.2026 | Emaar Development P.J.S.C. |
| Luce | 98,4% | 31.08.2026 | 31.12.2025 | Taraf Development L.L.C |
| Valores Residences | 98,4% | 31.08.2026 | 31.08.2026 | Valores Property Development |
| Palmarosa | 97,8% | 08.01.2026 | 31.10.2022 | Gulf Developers Fzc |
| Me Do Re 2 | 97,8% | 09.03.2026 | 31.12.2025 | Me Do Re Developments Dmcc |
| Lilium Tower | 97,7% | 14.08.2026 | 31.03.2026 | Tiger Properties |
| Weybridge Gardens | 97,5% | 21.11.2025 | — | Leos Development L.L.C |
| Damac Lagoons — Portofino | 97,1% | 16.07.2026 | 29.06.2025 | Island Oasis Properties |
| Nad Al Sheba Gardens Phase 3 | 97,0% | 30.07.2026 | 19.04.2026 | Al Qudra Estates L.L.C |
| Arabian Ranches Lll — Anya 2 | 97,0% | 15.07.2026 | 30.12.2026 | Emaar Development P.J.S.C. |
Проекты с готовностью выше 80%. Сравните две последние колонки: дата проверки — факт, дата сдачи — обещание застройщика, и они часто расходятся.
Сравните две последние колонки. Дата проверки — это факт: инспектор департамента был на объекте и зафиксировал готовность. Дата сдачи — обещание застройщика, и оно сдвигается.
Сколько стоит метр и как различается средний чек по районам — в разборе цен на квартиры в Дубае.
Насколько сдвигаются сроки
Здесь нужно разделить две разные вещи, иначе цифра получится пугающей и неверной.
Настоящие задержки. 176 строящихся проектов уже прошли заявленную дату сдачи меньше чем на год назад, их медианная готовность — 66%. Ещё 40 проектов опаздывают на один-три года при готовности 77%. Это работающие стройки, где сроки поехали: дом достроят, но позже обещанного.
Замороженные стройки. Ещё 387 проектов числятся просроченными больше чем на три года, но их медианная готовность — 2%. Это не задержки, а объекты, которые фактически не начинались и остались в реестре. Их легко принять за катастрофу рынка, хотя к покупателю новостройки они отношения не имеют.
Практический вывод простой: смотреть надо не на обещанную дату, а на процент готовности и дату последней проверки. Если готовность 8%, а сдача обещана через год — это не срок, это намерение.
Мы выкладываем реестр целиком: по каждому проекту процент, дата инспекции, предыдущее значение и фотографии со стройки.
Подобрать проект под бюджет и срок
Скажите бюджет и когда нужны ключи — пришлём то, что реально сдаётся в этот срок, с текущей готовностью по реестру.
Сдвиг сроков — один из аргументов против покупки на стадии стройки. Остальные аргументы, за и против, собраны здесь: стоит ли покупать недвижимость в Дубае.
Кто строит
| Застройщик | Строящихся проектов |
|---|---|
| Azizi Developments L.L.C | 59 |
| Emaar Development P.J.S.C. | 58 |
| Binghatti Developers Fze | 39 |
| Sobha L.L.C | 29 |
| Island Oasis Properties | 27 |
| Emaar Dubai South Dwc Llc | 26 |
| The Palm - Jebel Ali Co. (L.L.C) | 24 |
| Nshama Properties Owned By Nshmi Development One Person Company L.L.C | 24 |
| Danube Properties Development L.L.C | 22 |
| Dubai Hills Estate L.L.C | 20 |
В реестре застройщик указан юридическим лицом проекта: у крупных компаний под каждый проект своё, поэтому один бренд может встречаться под несколькими названиями.
У каждого застройщика свой график передачи. Что заявлено на следующий год — в трекере сдачи 2027 года.
Что покупают чаще всего
| Проект | Медианная цена, AED | Сделок за год |
|---|---|---|
| Azizi Venice 14 | 650 000 | 1 968 |
| Binghatti Vintage | 710 999 | 1 487 |
| Binghatti Hillviews | 1 193 493 | 1 418 |
| Binghatti Skyrise | 1 537 499 | 1 293 |
| Skyhills Astra By Hre | 1 019 500 | 1 133 |
| Binghatti Aquarise | 1 445 999 | 1 098 |
| Damac Lagoons — Valencia | 777 000 | 1 053 |
| Sobha Central Phase I | 2 018 743 | 1 006 |
| Maybach 6 | 1 398 000 | 997 |
| SkyVue Altier | 2 293 486 | 980 |
Проекты с наибольшим числом зарегистрированных сделок за последние 12 месяцев. Большое число сделок означает, что рынок по этому дому живой и продать квартиру потом будет кому.
Метр в строящемся доме в 2025 году стоил дороже метра в готовом — на 30%. Почему так выходит и когда вторичка выгоднее, разобрано здесь: офф-план или вторичка в Дубае.
Как устроена покупка у застройщика
- Бронирование. Обычно 5–10% от цены. На популярные проекты бронь держат часами, а не днями.
- Договор купли-продажи (SPA) и оплата первого взноса, как правило 20% суммарно.
- Регистрация в Oqood — государственная регистрация права на строящийся объект. Здесь же платится сбор Земельного департамента 4%.
- Платежи по графику — привязаны либо к этапам строительства, либо к календарю.
- Передача и Title Deed. После сдачи объект перерегистрируется в полноценное право собственности.
Деньги идут на эскроу-счёт проекта, а не застройщику. Это требование закона: средства дольщиков лежат отдельно и расходуются под контролем на конкретную стройку. Именно поэтому обманутых дольщиков в Дубае в европейском понимании почти нет — риск здесь не в пропаже денег, а в сдвиге сроков.
Схемы платежей у разных застройщиков устроены по-разному — 60/40, 1% в месяц, post-handover. Как они работают и что в них проверять: квартира в Дубае в рассрочку.
Что проверить до покупки
- Процент готовности и дату проверки в реестре — это единственная объективная цифра о стройке.
- Есть ли у застройщика законченные проекты и как в них сдвигались сроки. Компания с двумя стройками и компания с шестьюдесятью — разный уровень риска.
- Что входит в передачу: отделка, кухня, техника. Формулировка «fully fitted» у разных застройщиков означает разное.
- Есть ли вторичный рынок в проекте. Если все сделки идут только от застройщика, продать квартиру потом будет некому — рынок перепродаж ещё не сложился. Долю перепродаж мы показываем на странице каждого дома.
- План платежей после сдачи. Схема «50% при передаче ключей» означает, что половину суммы нужно найти к конкретной дате.
Что именно сдаётся в этом году, видно в реестре: трекер сдачи новостроек за 2026 год собирает проекты с датой передачи по данным DLD.
Комиссия и расходы
При покупке у застройщика комиссию агентства платит застройщик, покупатель её не оплачивает. Из обязательных расходов — сбор Земельного департамента 4% от цены и регистрация Oqood.
Сравнение с вторичным рынком, где покупатель платит 2% комиссии и разрешение застройщика, есть на странице квартир в Дубае.
Частые вопросы
Сколько сейчас строится домов в Дубае
В реестре Земельного департамента 2 182 строящихся проекта примерно на 525 тысяч единиц жилья. Две трети из них на ранней стадии, до 20% готовности, и только 142 проекта перешагнули 80%.
Насколько можно верить заявленной дате сдачи
Как ориентиру — да, как обязательству — нет. 176 работающих строек уже опаздывают меньше чем на год, ещё 40 — на один-три года. Надёжнее смотреть процент готовности и дату последней инспекции: если готовность ниже 20%, сдача через год физически маловероятна.
Безопасно ли покупать на этапе котлована
Деньги идут на эскроу-счёт проекта и расходуются под контролем, поэтому исчезновение средств маловероятно. Основной риск — сроки: ключи можно получить на год-два позже обещанного, и это надо закладывать в план.
Кто платит комиссию при покупке новостройки
Застройщик. Покупатель платит только сбор Земельного департамента 4% и регистрацию. На вторичном рынке наоборот: там 2% комиссии платит покупатель.
Что такое Oqood
Государственная регистрация права на строящийся объект. До сдачи дома у вас именно она, а полноценное свидетельство о собственности (Title Deed) выдаётся после передачи.
Что выгоднее: новостройка или готовая квартира
У новостройки цена зафиксирована на годы вперёд, оплата растянута и комиссию платит застройщик. У готовой квартиры можно осмотреть объект, узнать реальные сервисные сборы и сдавать её сразу. Цифры по обоим рынкам — на странице квартир.
Насколько застройщики выдерживают заявленные сроки, считается по реестру: индекс задержек строек Дубая.
Что дальше
Посмотрите реестр строек целиком — там фильтр по району, застройщику и готовности, а по каждому проекту фотографии с последней инспекции. Или сравните с готовым жильём на страницах квартир и вилл.
Схемы платежей по конкретным проектам собраны в таблице: рассрочки застройщиков Дубая.