Офисы в Дубае: купить и арендовать — цены, районы, аренда и доходность по данным DLD

Последняя дата в реестре сделок Dubai Land Department — 28.10.2026. За 12 месяцев (29.10.2025 — 28.10.2026) в Дубае зарегистрировано 5 204 продажи офисов, медианная цена составила 2 323 909 AED. Готовые офисы стоили медианно 19 380 AED/м², off-plan — 32 708 AED/м²: это разные сегменты, и общую цифру для них читать нельзя. Большинство офисных договоров аренды в реестре Ejari — гибкие столы (flexi-desk) и регистрации под лицензию; в срезе «настоящих офисов» (от 30 000 AED в год и от 30 м²) медиана составила 95 000 AED в год при площади 93,1 м². Все суммы приведены в AED.

Что покупают на рынке офисов Дубая

Офис можно купить для собственной компании, под будущую сдачу в аренду или как объект, который пока находится на стадии строительства. Реестр показывает только состоявшиеся сделки и договоры, поэтому он не отвечает, какой офис «лучше», но позволяет увидеть, что фактически покупали и по какой медианной цене.

За 12 месяцев с 29.10.2025 по 28.10.2026 зарегистрировано 5 204 продажи офисных юнитов. Медианная площадь — 97,8 м², медианная цена — 24 993 AED/м², или 2 322 AED/фут². Эти цифры включают готовые помещения и объекты off-plan. Для общего контекста коммерческого рынка можно посмотреть обзор коммерческой недвижимости в Дубае для инвесторов.

2026 год неполный: в таблицах за год учтены сделки до 28.10.2026 включительно. В последние дни октября в реестре было от 18 до 30 офисных сделок в сутки, то есть последний день записан полностью. Цифры 2026 года нельзя переносить на весь год, а прогноза цен и аренды они не дают.

Продажи офисов по годам: почему общую медиану нужно читать осторожно

С 2021 по 2025 год медиана цены квадратного метра выросла с 7 695 до 18 353 AED/м². Однако это не означает, что готовые офисы подорожали в такой же пропорции: рост медианы частично объясняется изменением состава сделок. Доля off-plan выросла с 0,1% в 2021 году до 64,6% в 2026 году, а медиана off-plan за фут² (3 039 AED) на 69% выше, чем у готовых (1 800 AED). Сравнение 2021 и 2026 годов по общей медиане завышает рост цены готового офиса.

Off-plan в реестре включает сделки с предварительной регистрацией (Sell — Pre registration). Цена off-plan — это цена будущего офиса по договору с застройщиком, а не отделанного помещения. Сопоставлять её с текущей арендой готового помещения напрямую нельзя.

В марте 2026 года зарегистрировано 275 офисных сделок, в мае — 249, в сентябре — 428, в октябре до 28 числа — 387. Эти месячные значения отражают число регистраций, а не спрос на конкретное здание; прогноза из них делать нельзя.

Районы с наибольшим числом сделок

Ниже районы расположены по числу сделок, а не по качеству, статусу, удобству или перспективе. Цены и сделки по районам можно сверить на страницах районов с ценами и сделками DLD. В девяти из 15 районов доля off-plan составляет от 88% до 100%, поэтому цена района часто является ценой одного или нескольких новых проектов.

В Business Bay зарегистрировано 1 440 сделок — 27,7% всех офисных продаж за 12 месяцев. Медиана составляет 3,2 млн AED и 40 308 AED/м². При этом 339 сделок относятся к HQ by ROVE, 153 — к Lumena Alta by Omniyat. Один проект не объясняет весь район, но заметно влияет на структуру выборки.

Al Safouh First полностью сформирован 554 сделками Shahrukhz by Danube. В Al Hebiah Fourth 225 из 235 сделок относятся к ASPIRZ By Danube. Здесь цифры отражают не район в целом, а зарегистрированные продажи конкретных проектов. В Al Thanyah Fifth (JLT) доля off-plan составляет 2,9%, а в Al Thanyah First (Barsha Heights) — 8,7%: в этих районах в выборке преобладают готовые офисы.

Какие здания и бюджеты встречались в сделках

Топ-15 зданий и проектов дал 2 500 сделок, или 48% всей выборки. Первые 14 позиций — off-plan. Tamani Arts Office — единственное готовое здание в этой таблице. Поэтому общую медиану нельзя считать ценой типичного готового офиса.

Самая частая корзина — от 2 до 5 млн AED: 2 040 сделок. Границы применяются так: сумма ровно 1 млн AED входит в диапазон 1–2 млн AED. В корзинах смешаны готовые помещения и off-plan, поэтому перед сравнением объектов нужно отдельно проверить статус регистрации, предполагаемую дату готовности и порядок платежей по договору.

Аренда офиса: почему Ejari часто показывает 15 000 AED

За тот же период зарегистрировано 256 270 договоров Ejari на один офисный объект после фильтрации по годовой сумме. Из них 212 833 новых договора и 43 437 продлений. Причину того, что новых договоров примерно в пять раз больше, реестр не показывает; кроме того, многие арендаторы продлевают договор без новой регистрации, поэтому продления занижены.

74% договоров имеют годовую сумму не выше 20 000 AED. Медиана по всей выборке — 18 000 AED в год. Это гибкие столы (flexi-desk), виртуальные офисы, коворкинги и регистрации под лицензию с минимальным тарифом около 15 000 AED. Для обычного офиса эта медиана не подходит.

Для среза «настоящий офис» применены два условия: годовая аренда от 30 000 AED и площадь от 30 м². В выборку вошло 40 396 договоров. Медианная аренда — 95 000 AED в год, медианная площадь — 93,1 м², медианная ставка — 1 079 AED/м² в год, или 100 AED/фут². Для новых договоров ставка составила 1 256 AED/м², для продлений — 1 017 AED/м².

Площадь указана только в 80 720 договорах, то есть в 31% от 256 270; у остальных её нет, поэтому ставку за метр нельзя считать ценой аренды всех офисов города. Ejari регистрирует договор, а не фактически уплаченную сумму, и не отделяет субаренду. Площадь в реестре — чаще всего полезная, но иногда с долей общих зон.

Районы в таблице ниже расположены в том же порядке, что и в таблице продаж (по числу сделок).

В Business Bay медианная годовая сумма по всем договорам равна 16 000 AED, но среди договоров с указанной площадью медианная аренда составляет 125 000 AED при медианной площади 92,1 м². Это наглядно показывает разницу между flexi-desk и самостоятельным офисом.

Для Jabal Ali Industrial Second есть только 8 договоров аренды с площадью, для Wadi Al Safa 5 — 16, для Wadi Al Safa 3 — 43: выборки слишком малы для сопоставления с продажей. В Bukadra договоров аренды в этом окне нет.

Валовая доходность: что можно и нельзя считать

Доходность посчитана как отношение медианной годовой аренды за м² (договоры с указанной площадью) к медианной цене готового офиса за м² в том же районе; показаны районы, где и в аренде, и в готовых продажах не менее 30 записей. Это две независимые выборки, а не доходность конкретного помещения: состав по площади, этажу, отделке и возрасту зданий в них разный. Реестр не различает отделку (fitted или shell & core), этаж, вид, класс здания, наличие арендатора, планировку и парковку. Продажи off-plan в расчёт не входят: цена будущего объекта несопоставима с текущей арендой. Районы расположены по числу готовых сделок.

По городу готовые офисы имеют медианную цену 19 380 AED/м². Для «настоящих офисов» медианная аренда составляет 1 079 AED/м² в год, что даёт около 5,6% валовой доходности до расходов. Если брать все договоры с указанной площадью, получается около 4,2%.

Значения от 10% и выше мы не приводим как результат: это, вероятно, артефакты несопоставимых выборок (причина не проверялась). Валовая доходность посчитана до сервисных сборов, простоев и других расходов. Для расчёта после расходов нужен отдельный разбор объекта; принципы такого расчёта описаны в материале про честный расчёт чистой доходности и в объяснении, как сервисные сборы влияют на доходность недвижимости.

Купить или арендовать офис

Покупка означает, что нужно сопоставить цену самого юнита, статус готовности, условия договора, зарегистрированные продажи аналогичных площадей и будущие расходы на содержание. Для готового офиса в текущем окне медианная цена составляет 1 988 696 AED; это не обязательный бюджет, а медиана 2 005 зарегистрированных сделок.

Аренда позволяет выбрать площадь без покупки актива. Для физического офиса ориентир по отобранной выборке — 95 000 AED в год, но по районам и составу помещений ставки различаются. Планировка, отделка, парковка и правила здания в реестрах не отражены и проверяются при просмотре конкретного помещения.

При покупке оплачивать средства следует только по предусмотренной процедуре: через эскроу-счёт застройщика для off-plan либо через trustee office при соответствующей сделке. Брокер может объяснить порядок, проверить данные сделки, помочь собрать документы и сопроводить регистрацию, но не принимает и не переводит деньги клиентов, не открывает счета, не выдаёт кредиты и не даёт налоговых или юридических заключений. Налоговые последствия и текст договора при необходимости проверяет профильный консультант или юрист.

Суммы сборов и порядок их расчёта зависят от типа сделки и конкретного оформления. Для предварительного расчёта расходов перед покупкой можно использовать калькулятор расходов при покупке в Дубае, а окончательные платежи следует подтверждать в trustee office или у застройщика до подписания документов.

Магазины и ритейл

Магазины не включены в офисную статистику. За 12 месяцев зарегистрировано 1 666 продаж магазинов (Shop): медианная цена — 2 808 996 AED, медианная площадь — 82,6 м², цена — 32 187 AED/м², или 2 990 AED/фут². Доля off-plan составила 58,8%. По отношению к офисам магазины были примерно на 29% дороже за метр. За тот же период зарегистрировано 58 471 договор аренды магазинов, медианная годовая сумма — 77 000 AED; районный разрез для них здесь не рассчитывался.

Частые вопросы

Сколько стоит купить офис в Дубае?

За 12 месяцев медианная цена всех офисных сделок составила 2 323 909 AED. У готовых офисов медиана — 1 988 696 AED, но конкретная цена зависит от площади, статуса объекта и здания.

Сколько стоит офис в Business Bay?

В Business Bay зарегистрировано 1 440 сделок с медианной ценой 3,2 млн AED и 40 308 AED/м². В этой выборке 51,2% составили off-plan-сделки.

Сколько стоит аренда настоящего офиса, а не flexi-desk?

Для договоров от 30 000 AED в год и площадью от 30 м² медианная аренда по городу составила 95 000 AED в год, или 1 079 AED/м².

Почему в Ejari часто встречается аренда 15 000 AED в год?

74% офисных договоров имеют сумму до 20 000 AED в год. Это главным образом гибкие столы (flexi-desk), виртуальные офисы и регистрации под лицензию, а не обычные офисы.

Где было больше всего продаж офисов?

Больше всего сделок зарегистрировано в Business Bay — 1 440. Далее идут Al Thanyah Fifth — 732 и Al Safouh First — 554. Этот порядок отражает число регистраций, а не рейтинг районов.

Какая валовая доходность офиса?

По городу соотношение медианной аренды «настоящих офисов» и цены готовых офисов составляет около 5,6% до расходов. В Business Bay и Al Thanyah Fifth расчёт по независимым выборкам даёт 7,1%, но это не доходность конкретного объекта.

Можно ли сравнить цену off-plan с текущей арендой?

Корректно — нет. Off-plan стоит медианно 32 708 AED/м², а это цена будущего объекта по договору; для расчёта валовой доходности использованы только готовые продажи.

Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.