Пик сдачи домов в Дубае приходится на четвёртый квартал. Прежде чем подписать акт приёма-передачи, пройдите квартиру по этому списку. Подпись означает, что вы приняли квартиру как есть, и всё, что не записано, потом придётся доказывать. Ниже 110 пунктов в 14 зонах, раздел о законе с точными статьями Закона Дубая № 6 от 2019 года, шаблон письма застройщику и ответы на вопросы, которые покупатели задают чаще всего.
До приёмки: документы и платежи
- Уведомление о завершении строительства (completion notice). Посмотрите, какое окно для осмотра в нём указано, обычно около 30 дней, и запишитесь заранее.
- Договор купли-продажи (SPA) с графиком платежей, площадью и перечнем отделки и техники, которые обещал застройщик.
- Квитанции по всем платежам, включая последний взнос и регистрационный сбор DLD.
- Регистрация Oqood, а после приёмки заявление на title deed.
- Выписка по сервисному сбору и письмо об отсутствии возражений от управляющего, если застройщик его требует.
- Счёт DEWA, открытый на ваше имя, и счёт централизованного охлаждения, если он есть в доме. Без воды и электричества осмотр провести нельзя.
- Паспорт или Emirates ID. Представителю нужна нотариальная доверенность.
- Попросите у застройщика пакет передачи: гарантии на технику, инструкции, число ключей и карт доступа, номер парковочного места.
Что взять с собой
- Телефон с полным зарядом для фото и видео, внешний аккумулятор.
- Тестер розеток и зарядное устройство, чтобы проверить каждую розетку под нагрузкой.
- Фонарик, рулетка, пузырьковый или лазерный уровень.
- Бутылка воды для сливов и небольшой шарик для проверки уклонов пола.
- Малярный скотч или наклейки, чтобы отмечать дефекты на месте.
- Этот чек-лист в распечатке, ручка и план квартиры из договора.
- Профессионалы добавляют тепловизор, влагомер, эндоскоп и манометр.
Вход, общие зоны и доступ
- Входная дверь закрывается и запирается плавно каждым выданным ключом, без зазоров по раме, глазок и звонок работают.
- Модель и отделка входной двери совпадают с договором или шоу-румом: без царапин на внешней панели, ручке и внутренней обшивке; накладка замка и наличники прилегают плотно; коробка стоит по уровню с отклонением до 3 мм.
- Число ключей, карт доступа и пультов совпадает с пакетом передачи.
- Карты открывают лобби, лифт, спортзал, бассейн и ворота парковки.
- Лифты работают плавно и останавливаются вровень с этажом; ваша карта вызывает лифт на ваш этаж и на уровни парковки.
- Номер парковочного места совпадает с договором, место свободно от постоянных препятствий.
- Почтовый ящик закреплён за квартирой, ключ подходит.
- Коридор, лифтовой холл и лестница на вашем этаже отделаны, освещены и чисты.
- Домофон соединяет с лобби и воротами.
- Удобства по договору (бассейн, спортзал, детская площадка, лаунж в лобби) завершены и открыты, а не достраиваются.
Двери, окна и остекление
- Каждая межкомнатная дверь открывается и закрывается без трения, защёлка срабатывает, ручка не болтается.
- Зазоры между полотном и коробкой равномерные, петли без люфта, стопоры установлены.
- Окна открываются, закрываются и запираются; раздвижные двери идут по направляющей без соскоков.
- Режим откидывания или микропроветривания работает там, где он предусмотрен фурнитурой.
- Уплотнители сплошные, створка прижимается равномерно, у краёв не дует.
- Защитная плёнка снята с рам и стёкол; направляющие и дренажные отверстия без следов герметика и строительной пыли.
- Заглушки петель и торцов подоконника на месте; подоконник горизонтален и без повреждений.
- Стеклопакеты: нет запотевания между стёклами, царапин, сколов и пузырей.
- Наружный шов между рамой и фасадом загерметизирован, наружный отлив имеет уклон от окна; характеристики остекления (двух- или трёхкамерное, тонировка, энергосберегающее покрытие) соответствуют договору.
- Москитные сетки установлены там, где предусмотрены, и целы.
- Карнизы или ниши для штор смонтированы, если они есть в договоре.
- Стеклянные ограждения и душевые перегородки закреплены жёстко, кромки отполированы.
Стены, потолки и покраска
- Нет трещин, особенно в углах, над дверями и на стыке стен с потолком.
- Нет влажных пятен, разводов и вздутий краски. Проверьте под окнами и вокруг кондиционеров.
- Стены ровные: приложите уровень, зазор больше 3 мм на метр считается дефектом.
- Краска ровная, без следов валика, подтёков и пропусков, один оттенок по всей комнате.
- Потолок ровный, без провисаний, без щелей вокруг светильников и решёток кондиционера.
- Плинтусы сплошные, загерметизированы, не отходят.
- Обои или декоративные панели, если есть, без отклеившихся краёв и пузырей.
Полы и плитка
- Простучите каждую плитку: глухой звук означает пустоту под ней, такая плитка потом треснет.
- Нет сколов, трещин и царапин, нет перепадов между соседними плитками.
- Швы заполнены ровно и чисто; силиконовые швы у стен и сантехники сплошные.
- Пол ровный по всей комнате; шарик не должен катиться сам, кроме как к сливу в душе.
- Мокрые зоны имеют уклон к трапу: вылейте воду и посмотрите, куда она уходит.
- Паркет или ламинат без щелей, скрипов и задранных краёв.
- Пороги между комнатами закреплены и вровень с полом.
Водоснабжение и канализация
- Горячая и холодная вода в каждом кране, нормальный напор, в трубах нет гидроударов.
- На вводе воды есть запорные краны, редуктор давления и фильтр; шкаф со счётчиком доступен.
- Горячая вода приходит за разумное время, выключатели и индикаторы водонагревателя работают.
- Каждый слив быстро пропускает полную раковину или ведро воды без бульканья.
- Посветите фонариком под каждой раковиной и за унитазом: нет капель, дно шкафа сухое.
- Унитазы смывают полностью, наполняются и останавливаются; чаша жёстко закреплена к полу.
- Смесители и души переключают режимы без течи в соединениях.
- Трапы в полу с гидрозатворами и крышками; в санузлах и на кухне нет запаха канализации.
- Проходы труб через перекрытия и стены заделаны, противопожарные муфты стоят там, где требует проект.
- Точка для стиральной машины: подвод воды, слив и розетка на месте.
- Показания счётчика воды сфотографированы при приёмке.
Электрика
- Каждая розетка проверена тестером и под нагрузкой; накладки ровные и закреплены.
- Каждый выключатель и диммер управляет своим светильником; свет не мигает.
- Щиток: цепи подписаны, автоматы отключаются и включаются, открытых проводов нет. Крышки не снимайте.
- Дверца щитка закрывается и запирается, ключ есть в пакете передачи.
- УЗО срабатывает от кнопки «тест».
- Датчики дыма установлены в каждой комнате и коридоре, спринклеры без заглушек, управляющая компания подтверждает, что сигнализация квартиры подключена к панели здания.
- Розетки в санузлах и на кухне на безопасном расстоянии от воды по проекту.
- Точки ТВ, интернета и телефона подключены и подписаны.
- Звонок, экран домофона и панель умного входа запитаны и работают.
- Вытяжные вентиляторы в санузлах и на кухне работают и тянут воздух.
- Показания счётчика электричества сфотографированы при приёмке.
Кондиционирование и вентиляция
- Каждый термостат управляет своей зоной: поставьте 18 °C и через несколько минут проверьте холодный воздух из каждой решётки.
- Нет посторонних шумов и вибрации от внутренних блоков.
- Конденсат отводится свободно: нет потёков на потолке под блоками, с решёток не капает.
- Фильтры чистые и доступны через сервисный люк.
- Приточные и вытяжные решётки закреплены, выровнены и не закрашены.
- Воздух действительно уходит в вытяжные решётки в санузлах и на кухне: салфетка у решётки притягивается, а не отдувается; отверстия шахт без мусора.
- Счёт централизованного охлаждения активен, показания счётчика записаны.
- Наружный блок, если есть, закреплён на кронштейне с виброопорами.
Кухня
- Каждая дверца и ящик открываются полностью, доводчики работают, фасады выровнены.
- Столешница без сколов и царапин, стык со стеной загерметизирован.
- Мойка загерметизирована к столешнице, сливает быстро, кран не капает.
- Встроенная техника совпадает с маркой и моделью из договора; включите каждую: варочную панель, духовку, вытяжку, холодильник, посудомоечную и стиральную машину.
- Вытяжка выводит воздух в канал, а не только прогоняет через фильтр, если проектом не предусмотрено иное.
- Газ, если есть, проверен и сертифицирован, запорный кран доступен.
- Розетки над столешницей расположены по проекту и работают.
- Внутри шкафов нет повреждений, полки и направляющие установлены.
Санузлы
- Душевой поддон или мокрая зона гидроизолированы: включите душ на десять минут и проверьте пол снаружи и потолок этажом ниже.
- Петли и уплотнители душевой перегородки установлены, дверь не задевает поддон.
- Раковина, унитаз и ванна целы, загерметизированы и выставлены по уровню.
- Зеркало, шкафчик, полотенцесушитель и аксессуары закреплены жёстко.
- Вытяжной вентилятор включается со светом или отдельным выключателем и выводит воздух наружу.
- Пол имеет уклон к трапу, плитка не пустотелая.
Балкон, терраса и наружные зоны
- Порог балконной двери загерметизирован, дождю негде затекать.
- Пол имеет уклон от двери, слив чистый.
- Ограждения закреплены жёстко на нужной высоте, стеклянные панели держатся.
- Наружный кран и розетка, если предусмотрены, есть и работают.
- Наружные стены, потолок и покраска завершены без пятен.
- Виллы и таунхаусы: выход на кровлю, водостоки, ограждение участка, привод ворот, полив сада, насос и фильтры бассейна, гаражные ворота, наружное освещение.
Шкафы, столярка и умный дом
- Двери шкафов выровнены, петли отрегулированы, штанги и полки по плану.
- Нет сколов на кромках, не видно клея и шурупов.
- Хаб умного дома, если он есть в договоре, установлен и переведён на ваш аккаунт; электронные замки принимают ваши коды.
- Встроенная подсветка в шкафах и под навесными шкафами работает.
Площадь, отделка и фиксация
- Измерьте основные комнаты и сверьте с планом из договора; допуск задаёт договор, обычно несколько процентов.
- Отделка совпадает с договором или шоу-румом: тип плитки, цвет дерева, марка сантехники.
- Каждый дефект снимайте дважды: общий план, где видно место, и крупный план. Нумеруйте.
- Снимите одно непрерывное видео по всем комнатам, включая счётчики и пересчёт ключей.
- Составьте список дефектов одной нумерованной таблицей: комната, элемент, дефект, номер фото, важность.
Что говорит закон
Правила ниже взяты из официального текста Закона Дубая № 6 от 2019 года о совместно используемой недвижимости. Статья 40 устанавливает два срока ответственности застройщика:
- 10 лет с даты сертификата о завершении строительства за конструктивные дефекты (статья 40(a)).
- 1 год с даты передачи квартиры за инженерные системы: механику, электрику, водоснабжение и канализацию (статья 40(b)). Если вы не приняли квартиру, год отсчитывается от сертификата о завершении.
Любое условие договора, которое сокращает эти права, ничтожно. Десятилетняя ответственность за конструкцию есть и в Гражданском кодексе ОАЭ (статья 880 прежнего кодекса; новый Федеральный декрет-закон № 25 от 2025 года, действующий с июня 2026 года, сохраняет этот режим в статьях об ответственности подрядчика). Споры по Закону 6/2019 рассматривает Центр по урегулированию арендных споров согласно статье 42. Сервисные сборы, утверждённые RERA, нужно платить независимо от незакрытых дефектов (статья 28), поэтому добивайтесь устранения через список дефектов и письменные обязательства застройщика, а не удержанием платежей. Это общая информация, а не юридическая консультация; по всему, что серьёзнее косметики, подтверждайте позицию у лицензированного юриста.
Как подать список дефектов
- Отправьте нумерованный список с фотографиями через официальный канал застройщика: портал приёмки, почту клиентской службы или оба. Сохраните подтверждение доставки.
- Попросите представителя застройщика подписать каждую страницу вашего списка на месте.
- Отметьте важность: критично (вода, электробезопасность, конструкция), серьёзно (техника, кондиционеры, двери), мелочь (краска, затирка, царапины).
- Согласуйте сроки устранения письменно. Обычно мелкие пункты закрывают за две-четыре недели, серьёзные примерно за месяц, но главный документ это договор.
- Не подписывайте чистый акт под устное обещание «починим потом». Если есть критичные дефекты, впишите их в акт до подписи или потребуйте письменный график ремонта.
- Перепроверяйте каждый закрытый пункт. Храните полное дело: оно подтверждает гарантийные требования в первый год и конструктивные в течение десяти лет.
- Запланируйте повторный обход на одиннадцатом месяце гарантийного срока, чтобы поймать то, что проявилось после заселения.
Шаблон письма застройщику
Subject: Snag list for Unit [номер], [проект], handover inspection of [дата]
Dear [служба застройщика],
Following the handover inspection of Unit [номер] on [дата], please find attached the numbered snag list with [N] items and photographs. Items 1 to [k] are marked critical and prevent occupation. Under Article 40 of Dubai Law No. 6 of 2019 and the terms of our SPA dated [дата], we request a written rectification schedule within [7] days and completion of critical items before handover is finalised. Please confirm receipt of this list.
Regards, [имя], owner of Unit [номер]
Письмо лучше отправлять на английском: это рабочий язык служб застройщиков и всех последующих инстанций.
Компании по приёмке и цены в Дубае
Если вы предпочитаете профессиональный осмотр, рынок Дубая в 2026 году выглядит так. Цены опубликованы самими компаниями и указаны без НДС 5%.
| Тип квартиры | Обычная цена, AED | Время на объекте |
|---|---|---|
| Студия или 1 спальня | 800–1 500 | 2–3 часа |
| 2 спальни | 1 200–3 500 | 3–4 часа |
| 3 спальни | 1 600–3 500 | 3–4 часа |
| Таунхаус или вилла | 2 500–5 500 и выше | 4–8 часов |
Отчёт обычно приходит за 6–48 часов. Повторный осмотр часто стоит около половины цены, у части компаний один визит включён. Тепловизор и влагомер добавляют несколько сотен дирхамов и окупаются на верхних этажах и в мокрых зонах. Инспектор находит на новой квартире от 35 до 200 замечаний, большинство косметические.
Предпочитаете профессионала? Закажите нашу приёмку: фиксированные цены от 749 AED, отчёт за 24 часа.
После приёмки: жить, сдавать или продавать?
Квартиру с чистым делом по приёмке легче сдать и легче продать. В разделе готовой недвижимости и в истории сделок DLD на странице каждого проекта видно, за сколько сдаются и продаются похожие квартиры в вашем доме. Если планируете сдавать, мы оценим достижимую аренду по зарегистрированным договорам в той же башне.
Вопросы покупателей
Обязательна ли приёмка (snagging) в Дубае?
Нет. Закон её не требует, но это единственный шанс зафиксировать дефекты до того, как вы примете квартиру. После подписи вы опираетесь только на гарантийные сроки и на доказательство, что дефект был.
Сколько стоит профессиональная приёмка?
От примерно 800 AED за студию до 5 500 AED и выше за виллу, плюс НДС, в зависимости от площади и того, входят ли повторный визит и тепловизор.
Сколько длится осмотр?
Два-четыре часа для квартиры и четыре-восемь для виллы. Ещё час уйдёт на оформление списка и фото.
Кто платит за приёмку?
Покупатель, если нанимает инспектора. Устранение найденных дефектов в пределах гарантийных сроков оплачивает застройщик.
Какой гарантийный срок у застройщика?
Один год на инженерные системы и отделку с даты передачи и десять лет на конструкцию с сертификата о завершении, по статье 40 Закона Дубая № 6 от 2019 года.
Можно ли отказаться принимать ключи?
Прямой нормы нет. На практике можно не подписывать акт, пока есть критичные дефекты, и потребовать письменный график ремонта. Отказ из-за косметики обычно считают необоснованным, а годовой срок тогда идёт от сертификата о завершении, а не от вашей приёмки.
Нужно ли платить сервисный сбор, пока дефекты не устранены?
Да. Статья 28 не позволяет собственнику удерживать утверждённые RERA сборы. Добивайтесь устранения через список дефектов и гарантию.
Что делать, если застройщик не чинит?
Написать застройщику по почте и заказным письмом, затем подать жалобу в RERA через приложение Dubai REST, а при необходимости обратиться в Центр по урегулированию арендных споров, которому статья 42 даёт юрисдикцию.
Когда проводить осмотр: до или после подписи акта?
До подписи. Большинство застройщиков дают окно для осмотра после уведомления о завершении. Повторная проверка на одиннадцатом месяце первого года ловит поздние дефекты.
Можно ли принять квартиру удалённо, если я живу за границей?
Да. Может прийти представитель с нотариальной доверенностью, либо вы нанимаете инспектора, который присылает фотоотчёт. Многие владельцы из-за рубежа совмещают оба варианта.