Сведения актуальны на октябрь 2026 года. Риелтор или агентство из России и другой страны может привести клиента в Дубай и сопровождать его на своей стороне, но саму сделку в Дубае ведёт лицензированный брокер RERA с регистрацией офиса и брокера (ORN/BRN). Застройщик обязан заключать договор с зарегистрированным брокером: это следует из закона № 13 от 2008 года, статья 9, и исполнительного постановления № 6 от 2010 года, статья 10. Роль иностранного партнёра и вознаграждение нужно согласовать письменно с дубайской брокерской компанией, а юридическую квалификацию выплаты проверить у юриста в ОАЭ; условия нашей партнёрской программы для агентов можно запросить до передачи клиента.
Как риелтору из России работать с недвижимостью Дубая
Для иностранного агента рабочая модель выглядит так: он находит покупателя, объясняет ему базовые параметры рынка, помогает сформулировать запрос и остаётся основным контактным лицом клиента в своей стране. Лицензированный брокер в Дубае подбирает объекты, проверяет доступность лотов, организует показы или дистанционные презентации, оформляет необходимые брокерские документы, регистрирует клиента у застройщика и сопровождает сделку до оформления права.
Иностранному партнёру не следует представляться брокером по сделке в Дубае, принимать средства покупателя, подписывать документы от имени местного брокера или обещать клиенту условия, которые не подтверждены документами. Брокерская деятельность в эмирате без лицензии RERA влечёт штраф AED 50 000. Такой же штраф предусмотрен за деятельность по проекту, не зарегистрированному в RERA, и за иную деятельность в сфере недвижимости без требуемой лицензии. При повторном нарушении в течение года штраф удваивается, а общий предел может достигать AED 1 000 000.
Проверка лицензии нужна ещё до первого совместного лида. Электронную карточку брокера можно валидировать через Dubai REST. Клиенту и партнёру полезно заранее понимать, с какой именно компанией заключается договор, кто указан ответственным брокером и какие документы будут подписываться. Порядок проверки подробно описан в материале как проверить застройщика и агента в Дубае.
Почему сделку ведёт именно лицензированный брокер RERA
Закон № 13 от 2008 года, статья 9, устанавливает: если застройщик продаёт объект через брокера, застройщик заключает договор с сертифицированным брокером (по Bylaw 85/2006) и регистрирует этот договор в DLD. Исполнительное постановление № 6 от 2010 года, статья 10, требует, чтобы проект при продаже через брокера был зарегистрирован, а договор заключался с одобренным и лицензированным брокером. Маркетинговый договор также подлежит регистрации.
Закон № 8 от 2007 года, статья 16(7), предусматривает для застройщика, работающего с брокером вне реестра брокеров, тюремное наказание и/или штраф не менее AED 100 000. Логично, что застройщик работает по продаже с зарегистрированной местной брокерской компанией, а не напрямую с зарубежным риелтором.
В практике рынка используются обозначения ORN для брокерского офиса и BRN для физического брокера. Эти номера удобно сверять до начала работы, особенно если клиент пришёл по рекомендации, увидел рекламу в интернете или получил предложение в мессенджере.
Отдельный вопрос, который часто задают иностранные агенты: нужна ли лицензия RERA, чтобы получить долю комиссии или referral fee. Прямой нормы, которая однозначно разрешает либо запрещает выплату иностранному агенту без лицензии RERA, в законах и руководствах DLD, которые мы изучили, не найдено. Поэтому безопасный практический подход — не оформлять иностранного партнёра как брокера по дубайской сделке, а заранее согласовать его роль как лица, представившего клиента, и условия выплаты с лицензированной дубайской компанией. Юридическую квалификацию такой выплаты следует подтвердить у юриста в ОАЭ.
Как оформляется вознаграждение иностранного партнёра
До знакомства клиента с дубайским брокером стороны фиксируют договорённости письменно. В документе стоит указать данные партнёров, конкретного клиента или понятный порядок его идентификации, объект или категорию объектов, роль каждой стороны, условия возникновения выплаты, способ подтверждения закрытия сделки и порядок обмена документами.
Размер сплита не установлен единым тарифом. На рынке стороны обычно договариваются о нём отдельно: условия зависят от типа объекта, схемы продажи, объёма работы партнёра, маркетингового договора местного брокера и условий конкретного застройщика. Публичные обзоры называют разные проценты, поэтому использовать их как обещание или стандарт нельзя.
Комиссия по сделке не должна удерживаться из средств, которые покупатель перечисляет за объект. Исполнительное постановление № 6 от 2010 года, статья 12, запрещает брокеру направлять цену не на эскроу-счёт проекта и удерживать из неё своё вознаграждение: комиссия выплачивается отдельно от платежей покупателя.
Деньги покупателя по строящемуся объекту направляются на эскроу-счёт проекта, а не брокеру и не иностранному партнёру. Порядок расчётов по готовому объекту определяется сделкой; уточняйте его у брокера и банка, но не переводите деньги иностранному партнёру. Наш брокер не принимает деньги клиентов, не переводит и не обменивает средства, не открывает счета и не выдаёт кредиты.
Вопросы VAT и налогов нельзя решать по шаблону из другой страны. Услуги, связанные с недвижимостью в ОАЭ, по рыночным разъяснениям могут облагаться VAT 5%, однако порядок налогообложения выплаты иностранному партнёру зависит от статуса сторон, договора, инвойса и конкретной операции. Налоги в стране регистрации партнёра также определяются её правилами. Эти вопросы следует согласовать с юристом и налоговым консультантом до выставления счёта и получения выплаты.
Co-broking: когда работают два лицензированных брокера
Co-broking обычно означает сотрудничество двух брокеров или брокерских компаний, когда каждая сторона действует в рамках своей лицензии. Один брокер может представлять продавца или застройщика, другой — покупателя; распределение обязанностей и вознаграждения стороны закрепляют договором.
В официальном руководстве RERA 2024 года перечислены смарт-контракты Form A, Form B и Form F. Form A используется в отношениях продавца и брокерской компании по маркетингу объекта. Form B отражает намерение покупателя работать с брокером. Form F применяется при продаже между продавцом и покупателем.
Form I нередко упоминают в материалах рынка как соглашение между агентами о передаче клиента и распределении комиссии. Однако в официальном руководстве RERA 2024 года Form I не указана, а её текущий статус в обязательном документообороте не подтверждён. Если партнёр предлагает подписать Form I, не стоит считать её универсальной гарантией: уточните у лицензированного брокера и юриста, какой документ применяется в конкретной сделке.
Для иностранного агентства co-broking в строгом смысле обычно не подходит, если у него нет местной лицензии. Его роль разумнее описывать как привлечение и сопровождение клиента за пределами ОАЭ, а местный брокер берёт на себя действия, требующие регистрации и лицензии.
Как защитить клиента и право на вознаграждение
Официального инструмента DLD или RERA под названием «защищённый клиент» не найдено. Нет и подтверждённой универсальной формы, которая автоматически запрещала бы клиенту обратиться к другому брокеру. Защита строится на договоре между партнёрами и на точной фиксации даты передачи лида.
- До первой презентации направьте дубайскому брокеру данные клиента в согласованном формате и получите письменное подтверждение регистрации.
- Зафиксируйте дату знакомства, источник лида, объект интереса и срок, в который действует договорённость о вознаграждении.
- Определите, кто ведёт переписку с клиентом, кто отправляет предложения и кто сообщает о бронировании или отказе.
- Укажите, в каком случае клиент считается повторным, уже зарегистрированным или ранее переданным другим партнёром.
- Сохраните переписку, подтверждения регистрации и документы, которыми стороны обменивались до сделки.
Регистрация клиента у застройщика особенно значима при первичном рынке. Если покупатель уже внесён в базу по другому каналу, право на вознаграждение может зависеть от условий программы и даты регистрации. До презентации объектов можно изучить страницы застройщиков с их проектами и сделками, но финальную доступность лота, статус регистрации клиента и применимые условия подтверждает лицензированный брокер.
Для вторичного рынка полезно проверить не только объект, но и рекламное объявление. Любая реклама недвижимости в Дубае требует разрешения Trakheesi; в рекламе должен быть номер разрешения, а с 24 апреля 2023 года используется QR-код Madmoun. Порядок самостоятельной проверки изложен здесь: как проверить объявление по пермиту Trakheesi.
Документы клиента, KYC и происхождение средств
Покупатель из России или другой страны может опасаться, что запрос паспорта, адреса, сведений о работодателе или документа о происхождении средств означает недоверие. Для лицензированного брокера это часть обязательной проверки клиента. Брокеры недвижимости относятся к категории DNFBP и обязаны соблюдать процедуры AML/KYC, идентифицировать клиента и в ряде случаев бенефициарного владельца.
При повышенном риске брокер может запросить дополнительные сведения о происхождении средств, цели покупки и участниках расчёта. Отказ предоставить документы способен остановить сопровождение до выяснения обстоятельств. Брокер также обязан вести предусмотренную отчётность через goAML; клиенту не сообщают о подаче сообщения при наличии предусмотренных законом оснований.
Список документов зависит от ситуации: для покупателя-физлица и компании он различается, как различаются документы при покупке готового и строящегося объекта. Подробный перечень и логика подготовки собраны на странице происхождение средств при покупке недвижимости в Дубае. Брокер объясняет, какие документы запрашивает конкретная сделка, но не выдаёт юридических или налоговых заключений о них.
Удалённая покупка и роль иностранного агента
Клиент не обязан прилетать в Дубай только ради первого выбора объекта: возможны видеопрезентации, дистанционный обмен документами и работа через представителя в пределах оформленных полномочий. Но дистанционный формат не отменяет KYC, регистрацию клиента у продавца, проверку договоров и соблюдение платёжной процедуры.
Если покупатель действует через представителя, полномочия по доверенности должны соответствовать конкретным действиям: бронированию, подписанию документов, оформлению права или другим операциям. Вопрос формы доверенности, её легализации и допустимого объёма полномочий лучше адресовать юристу и нотариусу. Практический порядок разобран в материале покупка удалённо по доверенности.
Иностранный риелтор может оставаться рядом с клиентом на всём пути: помогать сравнивать варианты, переводить бизнес-логику сделки на понятный язык и контролировать, чтобы клиент получал документы вовремя. Он не заменяет лицензированного брокера, банк, юриста или налогового консультанта.
Частые вопросы
Я агент в Москве, клиент хочет купить объект в Дубае. С чего начать?
Передайте запрос лицензированному дубайскому брокеру до показа объектов, зарегистрируйте клиента письменно и согласуйте договор о роли сторон и вознаграждении.
Нужна ли мне лицензия RERA, чтобы получать долю комиссии?
Лицензия нужна для брокерской деятельности в Дубае. Прямое официальное правило о выплате иностранному агенту без лицензии не найдено, поэтому формат referral и налогообложение следует согласовать с юристом и закрепить договором с дубайской компанией.
Может ли застройщик платить мне напрямую?
Застройщик при продаже через брокера работает с зарегистрированным брокером. Практический порядок выплаты иностранному партнёру определяется его договором с лицензированной брокерской компанией.
Сколько составляет агентское вознаграждение в Дубае?
Единого обязательного процента нет. Стороны обычно договариваются о вознаграждении отдельно до передачи клиента; публичные цифры рынка расходятся.
Что такое oqood?
Oqood — система регистрации прав и договоров по строящимся объектам. Не каждый документ покупателя называется oqood, поэтому его наличие, статус и применимость проверяются по конкретному проекту и этапу сделки.
Можно ли рекламировать дубайские объекты у себя в стране?
Для рекламы недвижимости в Дубае действуют требования Trakheesi и QR Madmoun. Как эти правила применяются к рекламе за пределами ОАЭ, источники прямо не разъясняют; согласуйте макеты и порядок размещения с дубайской брокерской компанией до публикации.
Кто получает деньги покупателя?
Брокер и иностранный партнёр не должны принимать средства покупателя. Для строящегося объекта платежи направляются на эскроу-счёт проекта; для готового объекта порядок расчётов определяется сделкой — уточните его у брокера и банка до перевода.
Как присоединиться к партнёрской программе
Для начала работы достаточно описать ваш рынок, формат привлечения клиентов и типичные запросы покупателей. Мы объясняем порядок, подбираем объекты по данным сделок DLD, помогаем подготовить документы и сопровождаем сделку в пределах брокерских полномочий. Условия регистрации лида, взаимодействия с клиентом и выплаты обсуждаются до начала продвижения. Перейдите в нашу партнёрскую программу для агентов, чтобы направить запрос на сотрудничество.
Стать партнёром
Если вы агент или агентство за пределами ОАЭ и у вас есть клиенты, которые смотрят Дубай, оставьте контакт — расскажем, как устроено сотрудничество и договор.