Рынок недвижимости Дубая устроен непривычно открыто. Земельный департамент регистрирует каждую сделку и каждый договор аренды и публикует эти данные — видно, сколько объектов продано, по каким ценам и в каких районах. Ниже разобрано, из чего этот рынок состоит и что нужно знать перед покупкой.
Недвижимость в продаже сейчас
900 000 AEDКвартира с 1 спальней в Park VistaJVC District 13 · Iconic Vista Real Estate Development
1 900 000 AEDКвартира с 2 спальнями в Hameni TowerJVC District 15 · Zaya Living Real Estate Development
1 900 000 AEDКвартира с 1 спальней в Azizi Riviera AzureBu Kadra · Azizi Developments
готово2 800 000 AEDКвартира с 2 спальнями в Bayz 101Business Bay · Danube Properties Development
готово1 080 000 AEDКвартира с 1 спальней в Binghatti CreekHealthcare City Phase 2 · Binghatti Developers
готово94 000 AEDКвартира с 1 спальней в аренду в MAG 218Dubai Marina · MAG Property Development
готово2 500 000 AEDТаунхаус с 3 спальнями + комната персонала в Rukan 3Rukan · LMD Continental Investments
готово549 000 AEDСтудия в Azizi MontrellAl Furjan · Azizi DevelopmentsPDF-подборка · обновлено 1 ноября 2026
Новые проекты Дубая: ноябрь 2026
30 проектов · цены по данным DLD и застройщиков
-
Rise By Athlon 1 Wadi Al Safa 5 · 1–3 спальни
от 1 412 000 AED
-
Zuha Island Villas World Islands
от 68 000 000 AED
-
Weybridge Gardens Phase 5 by Leos Developments Dubailand Oasis
от 756 782 AED
Ещё 27 в PDF: цены, сроки сдачи, планы оплаты
PDF откроется сразу. Обновляем каждый месяц по данным DLD.
Что покупают в Дубае
| Тип объекта | Сделок за год | Доля рынка | Медианная цена, AED |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты | 174 970 | 79% | 1 228 881 |
| Виллы и таунхаусы | 25 636 | 12% | 3 300 000 |
| Земельные участки | 19 592 | 9% | 3 650 000 |
| Здания целиком | 1 212 | 1% | 19 709 000 |
Всего за последние 12 месяцев зарегистрировано 221 410 сделок на 792 миллиардов дирхам. От застройщиков прошло 53% сделок, на вторичном рынке 47%.
Четыре пятых рынка — квартиры. Виллы и таунхаусы дают около одной десятой сделок, но при медианной цене втрое выше. Земельные участки покупают в основном застройщики и частные лица под индивидуальные дома, целые здания — институциональные инвесторы.
Обратите внимание на общий оборот: он практически не изменился к прошлому году, хотя цена метра за тот же срок выросла примерно на 6%. Это значит, что рынок растёт в цене, а не в объёме — сделок стало не больше, они стали дороже. Рекламные материалы обычно показывают только вторую половину этой картины.
Кто именно покупает и в каком ценовом сегменте проходит основная масса сделок, видно по реестру: кто покупает недвижимость в Дубае.
Квартира или вилла
Это два разных рынка, а не два ценовых уровня одного. Разница видна в статистике:
- Квартиры. 64% сделок идёт напрямую от застройщиков. Порог входа низкий: медиана студии около 695 тысяч дирхам. Выше валовая доходность аренды — в среднем по городу 4,6%, в отдельных районах до 6,5%. Ликвиднее: продать квартиру в активном доме проще и быстрее.
- Виллы и таунхаусы. Здесь наоборот, 61% сделок — вторичный рынок. Медиана трёхспальной около 2,98 миллиона дирхам. Покупают в основном для жизни, а не для перепродажи, поэтому оборот медленнее, а срок владения дольше.
Подробные расчёты по каждому рынку — на отдельных страницах: квартиры в Дубае и виллы в Дубае. Там цены по типам планировок, разбивка по районам и доходность.
Подобрать вариант под бюджет
Если хотите, чтобы мы сопоставили ваш бюджет с этими цифрами и прислали подходящие варианты — оставьте контакт.
Средние цены сделок по типам квартир и по районам собраны отдельно: цены на квартиры в Дубае. Суммы там из зарегистрированных сделок, а не из объявлений.
Кто может покупать недвижимость в Дубае
Иностранцы покупают в полную собственность (freehold) в выделенных зонах — это практически все районы, где идёт жилое строительство. Ограничений по гражданству нет, вид на жительство не требуется, личное присутствие необязательно: сделку можно провести по доверенности, заверенной в консульстве ОАЭ.
Помимо freehold существует leasehold — право пользования на срок до 99 лет. В новых проектах оно почти не встречается, но может попасться на вторичном рынке в старых районах, и это стоит проверять до сделки.
Отдельный вопрос — не «можно ли», а «нужно ли». Аргументы с обеих сторон, посчитанные по сделкам реестра: стоит ли покупать недвижимость в Дубае.
Налоги и расходы
В ОАЭ нет налога на недвижимость, нет налога на доход от аренды и нет налога на прирост стоимости при продаже. Расходы носят разовый характер и возникают в момент сделки.
- Сбор Земельного департамента — 4% от цены. Формально делится между сторонами, на практике оплачивает покупатель.
- Комиссия агентства — 2% плюс НДС при покупке на вторичном рынке. При покупке у застройщика её платит застройщик.
- Регистрационный сбор трасти — около 4 тысяч дирхам.
- Разрешение застройщика (NOC) на вторичном рынке — от 500 до 5 тысяч дирхам.
- Оформление ипотеки — 0,25% от суммы кредита плюс оценка объекта.
Регулярные расходы — сервисные сборы дома или сообщества. Они не публикуются в реестре и заметно отличаются от объекта к объекту, поэтому их размер нужно узнавать по конкретному дому до сделки, а не по средним оценкам.
Резидентская виза при покупке
Покупка недвижимости от 2 миллионов дирхам даёт право подать на десятилетнюю резидентскую визу инвестора. Это отдельная процедура после регистрации права собственности; сама покупка визы не даёт автоматически.
Виза даёт право жить в ОАЭ, открывать счета и оформлять статус для членов семьи, но не является гражданством и требует продления. Порог в 2 миллиона проходит практически любая вилла и значительная часть квартир.
Новостройка или готовый объект
В целом по рынку 55% сделок проходят с застройщиками и 45% на вторичном рынке. Разница для покупателя практическая, а не идеологическая.
У застройщика оплата разбита на этапы и идёт на эскроу-счёт проекта, комиссию агентству платит застройщик. Но объект нельзя осмотреть, а сроки сдачи сдвигаются. Ход строительства по каждому проекту публикует сам Земельный департамент — мы выкладываем эти данные с датой последней проверки и процентом готовности.
На вторичном рынке объект можно осмотреть, узнать реальные сервисные сборы и заселиться или сдать сразу. Здесь комиссию 2% платит покупатель и требуется разрешение застройщика на передачу права.
Сравнение с ценами метра по районам и с порядком выхода из офф-плана — в материале офф-план или вторичка в Дубае.
Как проходит сделка
- Выбор и проверка объекта. По вторичному рынку — история сделок в доме и размер сервисного сбора, по новостройке — ход строительства и репутация застройщика.
- Соглашение о продаже (Form F) и депозит, обычно 10% от цены. Депозит держит агентство или трасти, а не продавец.
- Разрешение застройщика (NOC) — подтверждение отсутствия задолженности.
- Регистрация в офисе трасти. Право собственности переходит в тот же день.
- Свидетельство о собственности (Title Deed) — электронное, выдаётся сразу.
При покупке у застройщика этапы другие: бронирование, договор купли-продажи, регистрация в системе Oqood и оплата по графику до передачи ключей. Перед получением ключей можно заказать приёмку квартиры в Дубае, чтобы зафиксировать обнаруженные дефекты.
Что квартира приносит после всех расходов — отдельный разбор: доходность квартиры в Дубае, посчитанная по сделкам и договорам аренды, а не по обещаниям.
Частые вопросы
Сколько стоит недвижимость в Дубае
Медианная цена квартиры — около 1,26 миллиона дирхам, виллы или таунхауса — около 3,3 миллиона. Это середина рынка за последние двенадцать месяцев: половина сделок прошла дешевле, половина дороже.
Может ли иностранец купить недвижимость в Дубае
Да, в полную собственность и без ограничений по гражданству. Вид на жительство для покупки не нужен, приезжать необязательно — сделка возможна по доверенности.
Какие налоги платит собственник в ОАЭ
Налога на недвижимость, налога на доход от аренды и налога на прирост стоимости нет. Разовый сбор Земельного департамента 4% платится при регистрации сделки. Регулярно оплачиваются только сервисные сборы дома.
Даёт ли покупка вид на жительство
Покупка от 2 миллионов дирхам даёт право подать на десятилетнюю визу инвестора. Это отдельная процедура после регистрации собственности, автоматически виза не выдаётся.
Растёт ли рынок Дубая
Цена метра за последние двенадцать месяцев выросла примерно на 6% у квартир и на 11% у вилл. При этом общий оборот рынка в деньгах остался примерно на уровне прошлого года, то есть рынок растёт в цене, а не в количестве сделок.
Что выгоднее: квартира или вилла
Для сдачи в аренду — квартира: выше валовая доходность и быстрее находится арендатор. Для жизни — вилла, но с более медленным выходом при продаже. Цифры по каждому рынку мы приводим отдельно, потому что усреднять их между собой некорректно.
Часть покупателей платит не сразу, а по графику застройщика. Как устроен такой график: квартира в Дубае в рассрочку.
Что дальше
Разберитесь в конкретном сегменте: квартиры или виллы. По конкретным районам смотрите страницы локаций — там история цен с 2010 года, динамика аренды и список домов с наибольшим числом сделок.
Если нужна оценка вашей ситуации, напишите нам: подберём варианты под бюджет и посчитаем расходы по конкретной сделке — по ценам зарегистрированных сделок, а не по ценам объявлений.
PDF-подборка · обновлено 1 ноября 2026
Новые проекты Дубая: ноябрь 2026
30 проектов · цены по данным DLD и застройщиков
Ещё 30 в PDF: цены, сроки сдачи, планы оплаты
PDF откроется сразу. Обновляем каждый месяц по данным DLD.