По договорам аренды и сделкам 2025 года валовая доходность квартир в большинстве сопоставимых районов Дубая находится примерно в диапазоне 4,3–8,8%, а после сервисного сбора — около 3,5–6,9%. Доходность 10% не встречается ни в одном районе выборки. Цифра в 10% может относиться к валовому расчёту отдельного недорогого лота или к гарантированной аренде на ограниченный срок программы, но не подтверждается как устойчивый районный результат.
Что показывает доходность квартиры в Дубае
Rental yield, или доходность от аренды, показывает отношение годовой арендной платы к цене покупки квартиры. Для расчёта по районам берётся средняя цена квадратного метра в зарегистрированных сделках за 2025 год и средняя годовая аренда квадратного метра в договорах аренды за тот же период.
Формула валовой доходности выглядит так: годовая аренда за м² ÷ цена покупки за м² × 100%. Если квартира стоит 20 000 AED за м², а годовая аренда составляет 1 000 AED за м², валовая доходность равна 5%.
Это не та сумма, которую собственник получает на счёт. Валовая доходность не учитывает содержание здания и другие расходы владельца. Поэтому вопрос «сколько приносит квартира в Дубае» нельзя закрыть одной цифрой из презентации: сначала нужно отделить аренду по договору от дохода после обязательных и фактических затрат.
Для ориентира по ценам, аренде и изменениям показателей по локациям можно использовать страницу с ценами, арендой и доходностью по районам Дубая. Она полезнее усреднённого обещания, поскольку два дома в одном районе могут иметь разную цену входа и разный сервисный бюджет.
Валовая и чистая доходность: где возникает разрыв
Чистая доходность в приведённых расчётах — это валовая аренда за вычетом сервисного сбора здания. Сервисный сбор устанавливается на площадь объекта и оплачивается владельцем. В расчёте ставка за квадратный фут переведена в годовую сумму за квадратный метр.
Формула выглядит так: (годовая аренда за м² − сервисный сбор за м²) ÷ цена покупки за м² × 100%.
Например, в Al Warsan First средняя цена составила 7 297 AED за м², средняя аренда — 643 AED за м² в год, а сервисный сбор — 143 AED за м² в год. Валовой показатель получается 8,8%, после вычета сбора — 6,9%. Это высокий результат в районной выборке, но он всё равно не равен 10% и ещё не учитывает прочие затраты собственника.
Обозначение net rental yield в рекламе требует расшифровки. Иногда под «чистой» доходностью подразумевают только вычет service charge, иногда в неё включают управление, простой и ремонт. Без перечня вычтенных статей два одинаково названных показателя нельзя сравнивать.
Сервисный сбор не стоит брать «по району» из чужой презентации. Его проверяют по конкретному зданию, назначению объекта и бюджету соответствующего периода. Для этого есть проверка сервисного сбора дома по реестру Mollak.
Доходность квартир по районам: сделки и договоры аренды 2025 года
В таблицу включены районы, где есть достаточное число сделок и договоров аренды за 2025 год, а также доступен жилой бюджет сервисных сборов на 2026 год. Названия приведены в кадастровой форме. Поэтому привычное маркетинговое название проекта или сообщества может не совпадать с названием района в строке реестра.
| Район DLD | Цена, AED/м² | Аренда, AED/м² в год | Сбор, AED/м² в год | Валовая | Чистая после сбора |
|---|---|---|---|---|---|
| Al Warsan First | 7 297 | 643 | 143 | 8,8% | 6,9% |
| Al Hebiah Third | 15 980 | 1 045 | 50 | 6,5% | 6,2% |
| Al Hebiah Second | 15 113 | 1 050 | 172 | 6,9% | 5,8% |
| Al Merkadh | 22 259 | 1 506 | 244 | 6,8% | 5,7% |
| Al Barsha South Fourth | 15 780 | 1 006 | 146 | 6,4% | 5,4% |
| Al Yelayiss 2 | 15 305 | 911 | 90 | 6,0% | 5,4% |
| Warsan Fourth | 10 972 | 737 | 151 | 6,7% | 5,3% |
| Al Hebiah Fourth | 13 295 | 862 | 151 | 6,5% | 5,3% |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 25 771 | 1 498 | 124 | 5,8% | 5,3% |
| Saih Shuaib 2 | 15 174 | 901 | 111 | 5,9% | 5,2% |
| Al Barsha South Fifth | 16 755 | 1 012 | 153 | 6,0% | 5,1% |
| Al Thanyah Third | 19 866 | 1 199 | 201 | 6,0% | 5,0% |
| Me’Aisem First | 14 775 | 923 | 198 | 6,2% | 4,9% |
| Al Barshaa South Third | 15 307 | 918 | 165 | 6,0% | 4,9% |
| Al Khairan First | 26 147 | 1 440 | 226 | 5,5% | 4,6% |
| Al Thanyah Fifth | 21 867 | 1 141 | 145 | 5,2% | 4,6% |
| Al Hebiah Fifth | 14 798 | 820 | 149 | 5,5% | 4,5% |
| Wadi Al Safa 2 | 14 077 | 734 | 119 | 5,2% | 4,4% |
| Wadi Al Safa 5 | 14 489 | 768 | 156 | 5,3% | 4,2% |
| Dubai Investment Park Second | 15 676 | 773 | 112 | 4,9% | 4,2% |
| Nad Al Shiba First | 20 304 | 983 | 130 | 4,8% | 4,2% |
| Burj Khalifa | 31 226 | 1 568 | 275 | 5,0% | 4,1% |
| Wadi Al Safa 3 | 15 802 | 771 | 140 | 4,9% | 4,0% |
| Nadd Hessa | 15 692 | 752 | 146 | 4,8% | 3,9% |
| Business Bay | 26 941 | 1 293 | 245 | 4,8% | 3,9% |
| Jabal Ali First | 18 536 | 869 | 178 | 4,7% | 3,7% |
| Al Jadaf | 20 472 | 939 | 179 | 4,6% | 3,7% |
| Madinat Al Mataar | 17 885 | 823 | 174 | 4,6% | 3,6% |
| Marsa Dubai | 30 678 | 1 315 | 204 | 4,3% | 3,6% |
| Al Wasl | 34 222 | 1 321 | 148 | 3,9% | 3,4% |
| Al Hebiah First | 18 614 | 740 | 162 | 4,0% | 3,1% |
| Palm Jumeirah | 40 376 | 1 502 | 280 | 3,7% | 3,0% |
| Jumeirah First | 47 304 | 1 167 | 79 | 2,5% | 2,3% |
Высокая аренда сама по себе не делает объект доходным. В Burj Khalifa средняя аренда достигает 1 568 AED за м² в год, но средняя цена покупки — 31 226 AED за м², а сбор — 275 AED за м² в год. Результат: 5,0% валовой доходности и 4,1% после сервисного сбора.
Похожая ситуация видна на Palm Jumeirah: аренда составляет 1 502 AED за м², но цена сделки — 40 376 AED за м². Валовой показатель равен 3,7%, после сбора — 3,0%. Дорогая аренда и высокая доходность — разные показатели.
Почему студия обычно даёт больше, чем квартира с тремя спальнями
По всем квартирам Дубая студии показывают 5,6% валовой доходности, тогда как объекты с тремя спальнями — 2,8%. Причина не в том, что трёхспальная квартира не сдаётся. Её средняя годовая аренда выше, но цена покупки растёт быстрее, чем арендный доход.
| Тип квартиры | Средняя цена, AED | Средняя аренда, AED/год | Валовая | Сервисный сбор за год, AED | Чистая после сбора |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 774 959 | 43 521 | 5,6% | 6 346 | 4,8% |
| 1 B/R | 1 441 196 | 64 620 | 4,5% | 11 741 | 3,7% |
| 2 B/R | 2 675 027 | 91 128 | 3,4% | 19 198 | 2,7% |
| 3 B/R | 5 393 599 | 150 031 | 2,8% | 30 780 | 2,2% |
Студия в этой выборке имеет среднюю цену 774 959 AED и среднюю аренду 43 521 AED в год. У квартиры с тремя спальнями средняя аренда составляет 150 031 AED, но средняя цена покупки достигает 5 393 599 AED. После вычета сервисного сбора разница сохраняется: 4,8% у студии и 2,2% у квартиры с тремя спальнями.
Это не правило для каждого отдельного дома. Планировка, этаж, состояние, вид, меблировка, условия договора и цена конкретной сделки способны изменить результат. Но при сравнении сегментов нельзя переносить доходность студии на большую квартиру только потому, что она находится в том же проекте.
Какие расходы не вошли даже в чистый расчёт
Показатель «чистая после сервисного сбора» не является окончательной доходностью владельца. Из него ещё не вычтены расходы, которые зависят от конкретной сделки, договора аренды и выбранной модели управления.
- комиссия агента;
- простой между арендаторами;
- комиссия управляющей компании;
- ремонт и устранение повреждений;
- DEWA-депозиты;
- сбор DLD в размере 4% при покупке.
Сервисный сбор — не произвольная оценка maintenance. Он относится к бюджету здания. Но ремонт внутри квартиры, работа управляющей компании и период без арендатора считаются отдельно. Поэтому фраза «после service fees остаётся столько-то» ещё не означает «столько-то получил инвестор».
Закон № 26 от 2007 года регулирует отношения арендодателя и арендатора. По статье 4 договор аренды оформляется письменно, включает объект, срок, арендную плату и порядок оплаты; договоры подлежат регистрации в RERA. В практической аренде эту регистрацию обычно называют Ejari. Зарегистрированный договор позволяет видеть фактическую арендную картину, а не только заявленную ставку в объявлении.
Статья 16 закона № 26 от 2007 года устанавливает, что при отсутствии иного соглашения собственник отвечает за работы по содержанию объекта и устранение дефектов, влияющих на пользование им. Какая именно работа оплачивается владельцем в конкретной ситуации, определяется договором и обстоятельствами. Для порядка сдачи, оформления Ejari и выбора управляющей компании пригодится инструкция как сдавать квартиру в Дубае.
Почему в презентациях появляется 10% ROI
Одна и та же цифра ROI может описывать разные вещи. В рекламном расчёте 10% иногда получается из ожидаемой годовой аренды, делённой на цену недорогой квартиры, без сервисного сбора, простоя, ремонта и расходов на покупку. Это валовый сценарий, а не результат после всех затрат.
Другой вариант — гарантированная аренда. Тогда доходность относится к условиям и сроку программы. После окончания программы арендный доход будет зависеть от нового договора, фактического спроса, состояния квартиры и рыночной ставки. Ставку по программе нельзя автоматически считать долгосрочной доходностью объекта.
Отдельная причина путаницы — off-plan ROI. Для первичного объекта расчёт нередко строят от стартовой цены бронирования, а не от стоимости готовой квартиры на дату сдачи. До передачи жилья нет действующего долгосрочного договора аренды на этот объект, поэтому будущая аренда остаётся прогнозом. Более высокий заявленный ROI у первички не доказывает, что готовая квартира даст больший фактический доход.
Закон № 13 от 2008 года регулирует временный реестр недвижимости Дубая, с которым связано слово oqood. Oqood — регистрация договора продажи объекта на этапе строительства. Oqood подтверждает регистрацию прав по договору купли-продажи off-plan, но не является договором аренды и не подтверждает будущую rental yield.
Рост аренды: аргумент в защиту рынка, но не замена расчёту
Средняя годовая аренда квартир за квадратный метр выросла с 582 AED в 2021 году до 899 AED в 2026 году. Число договоров за этот период также увеличилось: с 403 989 в 2021 году до 540 095 в 2025 году. За 2026 год учтено 335 059 договоров, поэтому сравнивать его абсолютное количество с полным 2025 годом напрямую нельзя.
| Год | Договоров аренды | AED/м² в год | Средний договор, AED |
|---|---|---|---|
| 2021 | 403 989 | 582 | 55 052 |
| 2022 | 458 001 | 637 | 59 076 |
| 2023 | 497 472 | 720 | 65 273 |
| 2024 | 530 595 | 819 | 72 580 |
| 2025 | 540 095 | 895 | 78 123 |
| 2026 | 335 059 | 899 | 78 793 |
Рост арендных ставок поддерживает доходность, если цена покупки не растёт быстрее. Но доходность всегда является дробью из двух величин. Если сделка совершается по более высокой цене, рост аренды может не привести к росту yield.
При продлении аренды нельзя закладывать любую желаемую ставку. По статье 14 закона № 26 от 2007 года сторона, которая не хочет продлевать договор или намерена изменить его условия, уведомляет другую сторону не менее чем за 90 дней до окончания срока, если стороны не договорились иначе. Статья 13 предусматривает определение средней арендной стоимости аналогичных объектов с учётом состояния объекта и рыночной ставки в той же зоне.
Как проверить доходность конкретного дома самостоятельно
Районный показатель нужен для первого отбора. Решение по квартире требует расчёта на уровне здания и конкретного лота.
- Сопоставьте цену выбранной квартиры с зарегистрированными продажами аналогичной площади, планировки и состояния.
- Проверьте договоры Ejari по сопоставимым квартирам, а не только запрашиваемую арендную ставку в объявлениях.
- Уточните сервисный сбор именно выбранного дома и умножьте его на площадь квартиры.
- Вычтите из годовой аренды сервисный сбор, затем заложите собственные расходы: управление, периоды простоя, ремонт и агентскую комиссию.
- Отдельно учтите 4% сбор DLD при покупке, если вы считаете доходность на полную сумму вложений.
- Проверьте, относится ли обещание доходности к обычной аренде или к гарантированной программе с ограниченным сроком.
Для быстрой проверки своей модели можно использовать калькулятор доходности недвижимости в Дубае. В него следует подставлять свои цену покупки, площадь, годовую аренду и сервисный сбор, а не среднее значение другого проекта.
Если объект продаётся с действующим арендатором, покупатель должен учитывать действующий договор. По статье 28 закона № 26 от 2007 года переход права собственности к новому владельцу не прекращает право арендатора занимать объект по договору с фиксированным сроком. Поэтому ожидаемая новая ставка аренды может не начать действовать сразу после покупки.
Частые вопросы о rental yield в Дубае
Какая средняя доходность квартиры в Дубае?
По районам с доступными данными за 2025 год валовая доходность находится от 2,5% до 8,8%, а после сервисного сбора — от 2,3% до 6,9%. В крупных распространённых локациях значения часто находятся в коридоре около 4–6% до дополнительных расходов.
Есть ли в Дубае доходность 10% от долгосрочной аренды?
В районной выборке 2025 года показатель 10% не встречается. Максимальная валовая доходность — 8,8% в Al Warsan First, после сервисного сбора — 6,9%.
Что считается хорошей rental yield?
Единого порога нет. Сравнивать нужно чистый показатель после сервисного сбора и собственных расходов, цену входа, условия аренды и риск простоя. Валовые 5% и чистые 5% — это разные результаты.
Почему студия и 1 bedroom часто выгоднее для долгосрочной аренды?
В расчёте по типам студия показывает 5,6% валовой доходности, 1 B/R — 4,5%, 2 B/R — 3,4%, 3 B/R — 2,8%. Аренда большой квартиры выше в абсолютной сумме, но цена покупки растёт быстрее.
Как рассчитать net ROI branded residence после service fees?
Из годовой аренды вычитают годовой сервисный сбор конкретной квартиры, затем делят результат на цену покупки. После этого отдельно учитывают управление, ремонт, простой, комиссию агента и 4% сбор DLD при покупке.
Что такое oqood и влияет ли он на доходность?
Oqood — регистрация договора покупки объекта off-plan во временном реестре по закону № 13 от 2008 года. Она не подтверждает будущую аренду и не фиксирует доходность после сдачи дома.
Можно ли считать доходность по цене из объявления?
Для предварительной оценки можно, но результат будет ориентировочным. Для проверки лучше сопоставлять цену с зарегистрированными сделками, а аренду — с договорами Ejari по аналогичным квартирам в том же доме или близком сегменте.
