Покупка на старте продаж в Дубае: что стало с ценами 74 новостроек 2021–2024 годов по данным DLD

Сведения актуальны на октябрь 2026 года: в выборке из 74 новостроек, впервые зарегистрированных как off-plan в 2021–2024 годах, медианный рост цены составил 10,6 % за квадратный фут. У 20 проектов рост достиг 20 % и выше, у 9 медианная цена оказалась ниже стартовой. Это не означает, что покупка на старте автоматически приносит прибыль: сравнение показывает изменение зарегистрированной цены за фут², а не доход инвестора после платежей и сборов.

Что именно показывает выборка DLD

Данные приведены по состоянию на 27.10.2026. Все цены указаны в AED за квадратный фут; пересчёта в другие валюты нет.

В реестре найдено 888 проектов, у которых первая off-plan сделка попала в 2021–2024 годы. Для сопоставления оставлены 74 проекта, где было не менее 30 сделок и в первые три месяца после первой записи, и в последние шесть месяцев реестра. Такой фильтр исключает единичные сделки и позволяет сравнить медианы, но одновременно смещает выборку в сторону проектов с большим числом регистраций.

Дата старта здесь — не официальный день запуска продаж, а дата первой off-plan записи по project_number в реестре. У проекта могли быть закрытые продажи, EOI или раннее бронирование до появления первой сделки. В другом случае первая запись могла относиться к единичной ранней продаже. Поэтому месяц старта в таблицах — ориентир по реестру, а не подтверждение даты маркетингового запуска.

Стартовая цена — медиана AED/фут² по off-plan сделкам за первые три календарных месяца после первой регистрации. Цена «сейчас» — медиана AED/фут² по всем сделкам проекта с 28.04.2026 по 27.10.2026. Последнее окно включает и off-plan сделки, и готовые объекты. Реестр не отделяет продажи застройщика от переуступок договоров: обе могут быть зарегистрированы как Sell — Pre registration. На практике это означает, что в цифрах по текущему периоду могут одновременно присутствовать новые продажи и перепродажи Oqood.

Эта выборка не предназначена для измерения годовой динамики всего рынка, количества сделок за 12 месяцев или изменения аренды по районам. Она отвечает на более узкий вопрос: как изменилась медианная цена квадратного фута у проектов 2021–2024 годов при сопоставлении старта и последних шести месяцев реестра. Полезно отдельно смотреть страницы районов с ценами и сделками DLD, если покупка рассматривается в конкретной локации.

Самые высокие значения выборки, не типичный результат

Следующая таблица показывает 20 наиболее высоких значений роста среди 74 сопоставимых проектов. Это не типичный итог покупки на старте: медиана по всей выборке составляет 10,6 %, а топ-20 — только верхняя часть распределения. Порядок строк отражает изменение медианной цены за фут², а не оценку районов, домов или застройщиков.

Из 20 строк таблицы в 18 последние сделки состоят только из готовых объектов (в 14 строках — полностью) либо преимущественно из них. Поэтому эти проценты нельзя трактовать как результат перепродажи договора до сдачи. В Rukan 3, Aura, The Valley — Orania и ряде других проектов текущая медиана отражает вторичный рынок завершённых объектов.

Крупные проекты с умеренным ростом и проекты со снижением

Истории со значительным изменением цены существуют, но рядом с ними находятся проекты с более умеренным результатом. Ниже пять проектов с ростом от 3 % до 15 %, выбранные по наибольшему числу сделок в двух окнах среди проектов вне топ-20. Сортировка здесь — только порядок по числу сделок, а не оценка проектов.

В девяти проектах из 74 медиана цены за фут² ниже стартовой. Правила «купленное на старте потом всегда стоит дороже» по этой выборке нет. Порядок строк в таблице ниже — по величине изменения, это не оценка проектов.

Почему одна медиана не равна цене вашей квартиры

Внутри одного проекта студии, квартиры с одной спальней, 2 B/R и 3 B/R могут продаваться по разной цене за фут². Если в первом окне преобладали студии, а в последнем — более крупные лоты, общая медиана изменится даже без одинаковой динамики каждого типа. Поэтому в основных таблицах добавлена колонка по самому массовому типу спален, если в обоих окнах было не менее 10 сделок.

Например, в Regalia в первые три месяца было 719 off-plan сделок. Медиана всего проекта составила 1 399 AED/фут², а у 1 B/R — 1 386 AED/фут² при 448 сделках. У Studio медиана была 1 525 AED/фут² при 146 сделках. В Peninsula Three общая стартовая медиана составляла 2 118 AED/фут², но Studio — 2 222 AED/фут², а 1 B/R — 2 078 AED/фут².

У The Valley — Elora медиана по проекту на старте равнялась 1 109 AED/фут². Для 3 B/R она была 1 123 AED/фут², для 4 B/R — 810 AED/фут². В реестре нельзя проверить, связано ли это с тем, что у части сделок площадь включает участок: такая детализация отсутствует.

В записях сделок нет сопоставимого поля этажа или вида. Поэтому нельзя честно сказать, что разница между минимумом и максимумом возникла из-за этажа, ориентации или планировки. Реестр позволяет сравнить район, проект, тип, число спален, площадь и зарегистрированную цену, но не все характеристики конкретного лота.

Что проверить перед бронированием и оплатой

Покупка на старте обычно начинается с резервирования и EOI. Условия возврата зависят от документа бронирования, причины отказа и действий сторон; до перевода денег полезно прочитать условия возврата EOI и депозита. Не следует считать EOI универсально возвратным или невозвратным без проверки конкретного документа.

Для off-plan сделки нужно проверить, как оформляется регистрация договора и какие платежи предусмотрены графиком. Oqood обычно называют регистрацию прав по договору на стадии строительства; реестр сделок при этом может содержать запись Sell — Pre registration. Применение правил к конкретному договору, документам покупателя и статусу проекта должен оценивать юрист, если требуется юридическое заключение.

Оплата покупателем должна идти предусмотренным договором способом — на эскроу-счёт проекта. Брокер не принимает деньги клиентов, не обменивает валюту, не открывает банковские счета и не выдаёт кредиты. Вопросы происхождения средств, банковских требований, налогов в стране резидентства и деклараций требуют консультации банка, налогового консультанта или юриста.

Отдельно проверяют график строительства, условия переуступки, порядок оплаты после передачи объекта и документы проекта. Материал о рисках покупки off-plan, эскроу и задержках помогает составить список вопросов до подписания. При выборе можно сопоставить зарегистрированные сделки и названия юридических лиц на страницах застройщиков с проектами и сделками, не подменяя такую проверку юридической экспертизой.

Если рассматривается post-handover, сначала нужно прочитать условия планов рассрочки застройщиков. Рассрочка меняет момент и объём платежей, поэтому рост цены за фут² не показывает, сколько собственных средств было внесено и каков финансовый результат покупателя.

Цена на старте, перепродажа и аренда — разные расчёты

Разница между 1 399 и 1 751 AED/фут² в Regalia — это изменение медиан по двум периодам, а не сумма, которую получил владелец. У конкретного покупателя могла быть другая площадь, иной тип квартиры, другой график платежей и отличающаяся цена переуступки. Часть владельцев могла вообще не продавать объект.

Рост цены готового дома после сдачи также не равен доходности. В расчёте покупателя остаются платежи по графику, расходы по сделке, сервисные сборы, возможные расходы на меблировку и период без аренды. При аренде валовая доходность — это соотношение арендного дохода и цены до сборов; она должна считаться по независимым выборкам продаж и аренды. Для оценки чистого результата нужен отдельный расчёт: как оценить чистую доходность недвижимости.

Покупателю, который сомневается, разумнее формулировать задачу не как «какой запуск даст рост», а как диапазон цены, допустимый срок владения, тип объекта и готовность выполнять платёжный график. Сравнивать стоит близкие по цене и типу объекты: сравнение студии с 3 B/R или квартиры с таунхаусом может дать формально красивую, но бесполезную цифру.

Читайте также: EOI и бронь до старта продаж: как распределяют лучшие квартиры.

Частые вопросы

Реально ли купить на старте и через пару лет продать дороже?

Да, такие зарегистрированные примеры есть: у Rukan 3 медиана изменилась с 605 до 1 581 AED/фут², у Aura — с 1 082 до 2 535 AED/фут². Но у 9 из 74 проектов медиана оказалась ниже старта, поэтому рост не гарантирован.

Какие запуски выросли сильнее всего по данным DLD?

Наиболее высокие значения выборки у Rukan 3 — 161,5 %, Aura — 134,3 % и The Valley — Orania — 64,2 %. Это верхняя часть выборки, а её общая медиана — 10,6 %.

Можно ли назвать 10,6 % доходностью инвестора?

Нет. Это медиана изменения зарегистрированной цены AED/фут². Она не учитывает график платежей, расходы по покупке и продаже, сервисные сборы, налоги и фактическую цену конкретной сделки.

Почему текущая цена может быть ценой готового объекта, а не off-plan?

В последних шести месяцах учитывались все сделки проекта. Например, у Rukan 3 все 41 сделки в текущем окне относятся к Existing Properties, то есть к готовым объектам.

Что такое Oqood в этих данных?

Oqood — употребляемое название регистрации договора на стадии строительства. Реестр не разделяет первичную продажу и переуступку такого договора: обе могут быть отражены как Sell — Pre registration.

Почему не брать проект, где было несколько продаж?

При менее чем 30 сделках в каждом из двух окон одна или несколько операций могут заметно сдвинуть медиану. В этой статье такие малые выборки не обобщаются и не используются для сравнения.

Поможет ли брокер с переводом денег и налогами?

Нет. Брокер помогает подобрать объект по сделкам DLD, объяснить порядок, подготовить документы и сопровождать сделку. Банковские, налоговые и юридические вопросы рассматриваются с банком, налоговым консультантом или юристом.

Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.