Снимать или покупать квартиру в Дубае в 2026 году: расчёт по сделкам и арендам DLD

Сведения на октябрь 2026 года: если вы планируете жить в Дубае до трёх лет, обычно практичнее снимать квартиру — покупка требует входных расходов около 6–7% цены ещё до процентов по ипотеке и ежегодных платежей собственника. При длинном горизонте покупка может быть оправданной, если объект готов к проживанию, сервисные сборы понятны, а ипотечный платёж и расходы владельца укладываются в ваш бюджет; это нужно проверять отдельным расчётом. По медианам 1BR годовая аренда составляет AED 58 322 при медианной цене сделки AED 1 256 724, но за 12 месяцев число сделок сократилось на 12,7%, а медианная цена всех сделок снизилась на 7,1%.

Что происходит с рынком и почему вопрос нельзя решить одной доходностью

За период с октября 2025 по сентябрь 2026 года зарегистрировано 181 510 сделок всех типов недвижимости. В предыдущем сопоставимом периоде их было 207 927. Медианная цена сделки составила AED 1 442 944 против более высокой медианы годом ранее. Это коррекция, а не ситуация, в которой можно оправдывать покупку ожиданием автоматического роста цены. При этом медиана цены за фут² за тот же период выросла на 4,8%.

Для человека, который выбирает жильё для себя, важнее не средняя цена города, а стоимость конкретной готовой квартиры, реальная аренда сопоставимого жилья, срок проживания и расходы после покупки. Продать объект через два года возможно, но цена продажи, срок поиска покупателя и итоговая сумма после расходов заранее не известны.

Медианная годовая аренда по зарегистрированным договорам Ejari составила AED 65 000. Новые договоры имели медиану AED 72 000, продления — AED 60 638. Эти цифры нельзя механически переносить на любую квартиру: новые арендаторы и продлевающие договоры попадают в разные условия, а планировка, дом и район меняют ставку заметно сильнее, чем средняя по городу.

По отдельным районам необходимо смотреть конкретные сделки и договоры, а не объявления. На страницах районов с ценами и сделками DLD можно сопоставить медианы продаж, аренды, долю off-plan и число зарегистрированных сделок. Для аренды на ближайший год это полезнее обещаний о будущей динамике.

Сквозной расчёт: студия, 1BR и 2BR

Ниже — ориентир по медианам зарегистрированных сделок и договоров за 12 месяцев. Это не бюджет конкретного дома. В частности, показатель gross yield рассчитывается с ценами готовых объектов в сопоставимых сегментах, поэтому он не обязан совпадать с простым делением указанной медианной аренды на указанную медианную цену всех сделок.

Возьмём 1BR. Если человек снимает аналогичную квартиру за AED 58 322 в год, эта сумма — его базовая стоимость проживания до коммунальных расходов. Покупатель вместо аренды приобретает актив, но сразу вносит первоначальный взнос, сборы при регистрации и затем оплачивает содержание объекта. Сравнивать нужно не «аренду против всей цены квартиры», а ежегодную аренду против ежегодных расходов владельца и стоимости денег, вложенных в покупку.

Валовая доходность 5,55% не означает чистый доход собственника и не является обещанием окупаемости. Из неё ещё вычитаются сервисные сборы, страховка, периоды без арендатора, возможная плата за управление и, при ипотеке, проценты банку. О том, как перейти от валовой цифры к реалистичной модели, подробнее написано в материале честный расчёт чистой доходности.

Сколько платит арендатор и что защищает договор

Договор аренды стоит оформлять письменно и указать в нём объект, срок, арендную плату и порядок оплаты. Регистрация договора аренды через Ejari обязательна (закон № 26 от 2007 года с поправками закона № 33 от 2008 года). На практике регистрация оформляется через Ejari; без неё возникают проблемы с подключением базовых коммунальных услуг.

Регистрация Ejari через приложение или сайт стоит AED 177,75. Через trustee centre сумма составляет около AED 220. Страховой депозит закон допускает как обеспечение сохранности объекта: статья 20 закона № 26 от 2007 года обязывает арендодателя вернуть депозит или его остаток после окончания аренды. Размер депозита законом не установлен; проценты, которые часто называют в объявлениях, — не норма закона и зависят от договора.

К регулярным расходам арендатора относится housing fee: 5% годовой аренды. Он начисляется отдельной строкой через DEWA. Для аренды AED 58 322 это AED 2 916,10 в год, или примерно AED 243 в месяц, если сумма распределяется на 12 счетов. Комиссия агента при аренде по рыночной практике может доходить до 5% годовой аренды; её размер следует зафиксировать до подписания. Налоговый режим комиссии в разных разъяснениях описывается по-разному, поэтому сумму VAT нужно подтверждать в счёте и при необходимости уточнять у налогового специалиста.

Арендодатель не может менять условия продления в последний момент. По статье 14 закона № 26 от 2007 года уведомление о намерении изменить условия или не продлевать договор направляется минимум за 90 дней до его окончания, если стороны не установили иной срок.

Как работает индекс RERA при повышении аренды

Decree No. 43 of 2013 устанавливает шкалу возможного повышения при продлении договора. Если текущая аренда не более чем на 10% ниже среднерыночной ставки по Rent Index, повышение составляет 0%. При отставании на 11–20% предел — 5%, на 21–30% — 10%, на 31–40% — 15%, более чем на 40% — 20%.

Это не означает, что арендодатель вправе повышать цену каждый год на 20%. Сначала сопоставляется конкретный договор с индексом, затем соблюдается срок уведомления. Если стороны не договорились, спор рассматривается в установленном порядке. Условия действующего договора и порядок его досрочного прекращения определяются самим договором и законом; спорные случаи стоит согласовать с юристом.

Входные и ежегодные расходы собственника

При покупке готовой квартиры основной подтверждённый регистрационный сбор составляет 4% стоимости договора. Resolution No. 30 of 2013 предусматривает разделение 2% на продавца и 2% на покупателя, если стороны не договорились иначе. В реальных сделках распределение расходов закрепляют в документах до регистрации.

К регистрации также относятся AED 10 за Knowledge fee, AED 10 за Innovation fee и AED 250 за титул. Trustee service зависит от вида сделки. Для ипотечной регистрации подтверждён сбор AED 4 000 плюс VAT, а для предварительной регистрации off-plan, известной покупателям как oqood, — AED 5 000 плюс VAT. Для обычной вторичной продажи точную сумму и применимый тариф лучше подтвердить в trustee office до передачи документов: источники по порогу AED 2 000 или AED 4 000 расходятся.

Комиссия агента при покупке на рынке часто указывается около 2% цены, но это не фиксированная законом ставка. Возможное начисление VAT также нужно сверять с договором и счётом. Проверить состав обязательных расходов до бронирования удобно через калькулятор расходов при покупке.

На примере 1BR за AED 1 256 724 расчёт минимального ориентировочного входа выглядит так:

• 4% DLD: AED 50 268,96;
• комиссия агента около 2%: AED 25 134,48; с предполагаемым VAT 5% — AED 26 391,20, но налоговую строку нужно подтвердить;
• trustee ориентировочно около AED 4 200 с учётом VAT, если применяется тариф AED 4 000;
• итого без первоначального взноса и банковских расходов: около AED 80 860 плюс AED 270 регистрационных платежей (титул, Knowledge и Innovation), то есть около AED 81 130, или 6,46% цены.

Это пример арифметики, а не окончательная смета. При ипотеке добавляются регистрация ипотеки — 0,25% суммы займа, а также банковские расходы. В условиях одного банка приведены комиссия за оформление 1,05% суммы кредита, оценка AED 2 625, страхование жизни 0,165% годовых от остатка долга и страхование имущества 0,06% стоимости в год. У другого банка условия могут отличаться.

После покупки ежегодно появляются service charge, страхование и расходы на содержание. Сервисный сбор платит каждый собственник пропорционально площади объекта; размер утверждается для конкретного здания. Не подставляйте в расчёт усреднённую ставку из рекламы: значение стоит сверить в Service Charge Index. Разбор того, как сервисные сборы влияют на доходность, поможет не перепутать gross yield с деньгами, остающимися после содержания дома.

Если квартиру предполагается сдавать, добавляются возможный простой между договорами и услуги управляющей компании. Официальной единой ставки управления нет. Для владельца, живущего в России, порядок работы с арендой на расстоянии разобран в материале как получать доход от аренды из-за рубежа. Готовая квартира с уже действующим договором аренды требует отдельной проверки условий Ejari: при смене собственника срочный договор аренды продолжает действовать, что следует из статьи 28 закона № 26 от 2007 года. Практические нюансы собраны в статье покупка квартиры с арендатором.

Через сколько лет входные расходы «отбиваются»

Для 1BR ориентировочные входные расходы AED 81 130 составляют 6,46% цены. Если ошибочно делить их только на годовую аренду AED 58 322, получится 1,39 года. Это лишь валовой ориентир: он предполагает, что собственник вообще не платит service charge, страховку, проценты, не сталкивается с простоем и не учитывает стоимость первоначального взноса. В реальности такой вывод использовать нельзя.

Рабочая формула выглядит так:

Срок покрытия входных расходов = входные расходы ÷ (годовая аренда − service charge − страховка − расходы на управление − простой − проценты по ипотеке).

Если выражение в скобках близко к нулю или отрицательно, входные расходы не покрываются экономией на аренде. Если вы покупаете для собственного проживания без кредита, вместо «процентов по ипотеке» следует учитывать, что собственные средства перестают быть доступными для других целей. Брокер может помочь собрать цифры по сделкам, арендам и расходам объекта, но налоговую оценку капитала и юридические выводы должен давать профильный специалист.

Горизонт до трёх лет обычно поддерживает выбор аренды: входные сборы уже уплачены, а цена последующей продажи не гарантирована. При длинном горизонте покупка может быть разумнее, если вы уверены в городе, готовы пользоваться именно этой квартирой, проверили service charge и не рассчитываете на рост цены. Медианная цена рынка за год снизилась на 7,1%, поэтому модель должна выдерживать сценарий продажи без прироста стоимости.

Ипотека: когда ежемесячный платёж не делает покупку дешевле

Максимальные ориентиры LTV для экспатов описываются как 80% для первой недвижимости стоимостью до AED 5 млн, 70% — выше AED 5 млн, 60% — для второй и последующей или инвестиционной недвижимости, 50% — для off-plan. Это максимумы по данным банков и рыночных источников; банк вправе установить меньший LTV после проверки дохода, резидентского статуса, объекта и кредитного профиля.

Для 1BR стоимостью AED 1 256 724 при LTV 80% сумма кредита может составить до AED 1 005 379,20, а первоначальный взнос — не менее AED 251 344,80. К нему добавляются DLD, trustee, банковские расходы и иные платежи, которые банк не обязан финансировать.

Ставки не стоит сравнивать по рекламному «от». Подтверждённая структура у банков — фиксированный период от одного до пяти лет, затем ставка по формуле 3M EIBOR плюс маржа, иногда с минимальным порогом. В одном банковском примере указано 5% на первый год, затем 1,75% плюс 3M EIBOR с порогом 5%; это пример структуры, а не предложение для каждого заёмщика.

Ежемесячный платёж можно считать по формуле аннуитета: платёж = сумма кредита × месячная ставка × (1 + месячная ставка)^{число месяцев} ÷ ((1 + месячная ставка)^{число месяцев} − 1). Без подтверждённых банком ставки, срока и суммы кредита честно назвать платёж невозможно. Для сценариев с разными LTV и сроками используйте ипотечный калькулятор, а требования для нерезидента собраны на странице ипотека для нерезидентов.

Например, при условной аренде AED 90 000 в год (AED 7 500 в месяц) нельзя сравнивать с ней только платёж банку. К владельцу добавляются первоначальный взнос, 4% DLD, сервисный сбор, страховка и часть платежа, которая является процентами. Погашение основного долга увеличивает долю собственника в объекте, но не делает кассовый платёж меньше.

Покупка для визы и выбор готового жилья

Инвестиционная золотая виза по недвижимости оформляется при покупке объекта; про другие основания ВНЖ уточняйте у визового специалиста. Для Golden Visa по недвижимости подтверждён порог стоимости объекта от AED 2 млн. Объект должен быть оформлен на заявителя; при ипотеке требуется письмо банка об оплаченной сумме и остатке. DLD и ICP указывают срок 10 лет и сбор AED 9 884,75. Условия меняются, поэтому перед подачей документов их следует подтвердить у компетентного органа или визового специалиста. Проверить критерии и сумму можно на странице ВНЖ при покупке с калькулятором визы.

Off-plan не решает задачу переезда в квартиру сейчас: объект ещё строится, а регистрация первичной продажи оформляется как oqood. На рынке 68,1% сделок пришлись на off-plan. Для проживания и сопоставления с текущей арендой обычно логичнее сначала смотреть готовые объекты. Выбрать варианты для проверки документов и сервисных сборов можно в каталоге готовых квартир.

Читайте также: аренда и цены по районам (данные DLD) · студии: цены и аренда по районам · виллы: цены и аренда по районам.

Частые вопросы

Через сколько лет покупка окупается по сравнению с арендой?

Входные расходы около 6–7% цены для 1BR формально равны примерно 1,4 годовой медианной аренды, но это валовой расчёт без service charge, страховки, простоя и процентов. Реальный срок считают по чистой разнице между арендой и ежегодными расходами собственника.

Если я уеду через два года, покупать нет смысла?

Чаще всего аренда безопаснее по бюджету: вы избегаете 4% DLD, trustee, агентской комиссии и неопределённости цены продажи. Покупка через два года имеет смысл только после отдельного расчёта сценария сдачи или продажи без ожидания роста цены.

Аренда растёт каждый год по индексу RERA?

Нет. По Decree No. 43 of 2013 при отклонении текущей аренды от индекса не более чем на 10% повышение равно 0%. Максимум 20% возможен только при отставании более чем на 40% и при соблюдении порядка уведомления.

Даёт ли аренда квартиры ВНЖ?

Золотая виза по недвижимости связана с покупкой объекта (порог от AED 2 млн), а не с арендой; другие основания ВНЖ уточняйте у визового специалиста. Визовые документы и условия необходимо проверять перед подачей.

Сколько нужно иметь сверх цены квартиры?

Для расчёта без ипотеки ориентируйтесь на 4% DLD, регистрационные платежи, trustee и согласованную агентскую комиссию. В примере 1BR это около AED 81 130, или 6,46% цены, до первоначального взноса и банковских расходов.

Ипотека или аренда дешевле в месяц?

Это зависит от ставки, LTV, срока кредита, service charge и первоначального взноса. Сравнивать нужно полный ежемесячный бюджет собственника, а не только платёж банку.

Что происходит с сервисными сборами?

Их платит собственник пропорционально площади квартиры. Ставка утверждается для конкретного здания, поэтому её нужно запросить до бронирования; валовая доходность без этого расхода не показывает чистый результат.

Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.