Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом Avenue Residence 2 находится в районе Jabal Ali First, мастер-проект Al Furjan. Эта информация подтверждается транзакциями DLD.
По данному зданию в базе DLD имеется 106 сделок купли-продажи квартир за период с 2021 года. В структуре по комнатам нет студий — встречаются только варианты с одной, двумя и тремя спальнями. По аренде в DLD фиксируется 316 контрактов на данный проект, но также отсутствуют контракты по студиям. Прочие типы квартир по аренде: 1-, 2-, 3-комнатные, а также коммерческие помещения (shop). Все данные в этом анализе основаны на реальных строках DLD.
2. Объём и ликвидность сделок, структура спроса
По дому Avenue Residence 2 фиксируется устойчивая ликвидность: количество сделок по квартирам за квартал варьирует от 2 до 21 в разные периоды. На рынке аренды также присутствует заметная активность, что говорит о востребованности проекта у арендаторов. Собственная ликвидность студий полностью отсутствует — в структуре дома их фактически нет, и ни одной сделки или аренды по студиям не зафиксировано.
3. Динамика цен на квартиры за 3–5 лет
Средняя цена за м² по Avenue Residence 2 уверенно росла с начала 2021 года:
— В первой половине 2021 года – около 5 900–7 700 AED/м².
— В 2022 году – диапазон 7 100–8 200 AED/м².
— В 2023 году – рост, прежде всего во 2 полугодии, до 8 600–8 500 AED/м².
— В 2024 году (12 месяцев) средний уровень – 10 900 AED/м², максимумы до 11 200–12 500 AED/м² в отдельных кварталах.
В целом, с 2021 по 2024 годы цены в доме выросли почти в 2 раза.
Для сравнения: средняя цена за м² в целом по району Jabal Ali First с 2021 года стартовала с 6 500–9 800 AED/м² (2021), перешла через 10 000–13 000 AED/м² (2023), а за последние 12 месяцев составляет уже 17 100 AED/м². Районный уровень сейчас явно выше, чем у рассматриваемого дома.
4. Динамика и уровень аренды
По Avenue Residence 2 отсутствуют арендные сделки по студиям — анализируемых данных по этому сегменту нет ни в продажах, ни в аренде. Тем не менее, по однокомнатным и более крупным квартирам аренда в доме стабильна. Квартальные данные о ставках аренды по студиям, к сожалению, невозможны к расчету, поскольку такие сделки отсутствуют как на уровне дома, так и на уровне района.
5. Сравнение уровня дома с районом
— За последние 12 месяцев средняя цена за м² в Avenue Residence 2 — 10 900 AED/м².
— Средняя цена по району Jabal Ali First за тот же период — 17 100 AED/м².
— Таким образом, квартиры в доме Avenue Residence 2 продаются с дисконтом около 36% к среднерыночному уровню района.
6. ROI и «справедливая цена» для сегмента студий
Так как по Avenue Residence 2 и вообще по району Jabal Ali First нет ни одной зафиксированной арендной сделки по студиям, считать уровень аренды и ROI для такого продукта невозможно — даже ориентировочно. Также невозможно рассчитать справедливую цену для инвестора, желающего выйти на доходность 7–8% годовых по студиям. Любые подобные оценки будут домыслом и противоречат фактическим данным DLD.
7. Выводы для инвестора и собственника
— Ликвидность проекта высокая, оборачиваемость квартир по сделкам и аренде стабильна.
— За последние 3 года отмечен значительный рост цен — почти двукратный.
— Продажа происходит с ощутимым дисконтом к среднерыночному уровню района, что делает объект потенциально интересным для покупателей, ориентирующихся на цену входа, но сам факт отсутствия студий во всех сделках по дому и району говорит о том, что такой продукт (0BR/студия) либо не представлен в данном доме, либо не пользуется спросом и не продаётся/сдаётся отдельно.
— ROI и справедливую инвестиционную цену для студий по этому дому в Jabal Ali First рассчитать невозможно из-за отсутствия сделок аренды по студийному типу; любые выводы о доходности будут не обоснованы данными DLD.
— Для сегментов 1–3-комнатных квартир данные по динамике цен и аренды есть, и уровень доходности по сравнению с ценой покупки может быть рассчитан при наличии запроса по ним.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в LIVA: данные DLD и реальные сделки
- Недвижимость в ОАЭ: типы собственности, цены и рынок аренды в Дубае и Абу-Даби
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Avenue: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в MAG218: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Oxford Gardens: данные DLD и реальные сделки
