1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, дом Taraf 2 Residence относится к району Al Barsha South Fifth, мастер-проект Jumeirah Village Triangle. В базе DLD зарегистрировано 131 продажа по этому дому.
Тип квартир для анализа: 0BR = Studio (студии)
При всех расчетах по дому и району учтен фильтр по категории Studio/студия в соответствии со структурой DLD.
2. Продажи: частота и динамика
Частота сделок по дому Taraf 2 Residence:
— 2022: 53 сделки
— 2023: 50 сделок
— 2024: 22 сделки
— 2025: 5 сделок
— 2026: 1 сделка (вероятно, единичные опоздавшие регистрации или корректировки, основной период — 2022–2024 гг.)
Динамика средней цены за м² по дому:
— За все годы выявлено только одно агрегированное значение для студий: во 2 квартале 2022 года средняя фактическая цена сделки составляла примерно 12 245 AED/м² (по 5 сделкам).
Динамика средней цены за м² по мастер-проекту (Jumeirah Village Triangle, район Al Barsha South Fifth, студии):
— В 2022 был резкий спад средней цены с 27–25 тыс. до ~12 тыс. AED/м², далее — постепенное восстановление.
— 2023 год: колебание в пределах 12 700 — 19 900 AED/м², во 2 квартале 2024 года — около 18 500 AED/м².
— За последние 12 месяцев средняя цена за м² по району (студии): 19 700 AED/м² (1597 сделок). По дому сделки в последние 12 месяцев отсутствовали.
Распределение площадей и цен по дому за последний год невозможно корректно агрегировать из-за отсутствия сделок по студиям.
3. Аренда: ставки и динамика
Данные по аренде студий в Taraf 2 Residence:
— За последние 12 месяцев зарегистрировано 3 арендных контракта (все — студии площадью 46 м², годовой арендный платеж 47 000–49 000 AED).
— Средняя ставка аренды за м² по дому за последние 12 месяцев: 1 196 AED/м²/год.
— По мастер-проекту и району за тот же период средняя ставка аренды: 1 320 AED/м²/год (613 контрактов, более репрезентативно для бенчмарка).
Динамика арендных ставок по дому:
— 2023 год: аренда студии — около 1 043 AED/м².
— 2024 год: 1 065 AED/м².
— 2025 год (новые контракты): 1 196 AED/м².
Динамика аренды по району:
— С 2020 по 2022 — невысокие значения (500–750 AED/м²), далее — ускоренный рост.
— 2023: от 790 до 991 AED/м².
— 2024: в первых двух кварталах — 999–963 AED/м².
— 3–4 кварталы 2024: 1 145 AED/м².
— 2025: ставки варьируются от 1 134 до 1 450 AED/м².
4. Сравнение дома и района, ROI
Дом Taraf 2 Residence (студии):
— Сделок продажи в последние 12 месяцев не было; рассчитывать ROI по дому невозможно.
— Текущий бенчмарк по району: цена за м² продажи — 19 700 AED/м² (последние 12 месяцев), аренда — 1 320 AED/м² (613 контрактов).
ROI по мастеркластеру (район, студии, последние 12 месяцев):
— Грязовая доходность: 1 320 / 19 700 = 6,7% годовых.
— После учета стартовых издержек (примерно +7% к цене покупки): 6,7% / 1,07 ≈ 6,3% годовых на старте.
Справедливый диапазон цены для инвестора, ориентированного на ROI 7–8%:
— Цена за м² для 7%: 1 320 / 0,07 ≈ 18 860 AED
— Цена за м² для 8%: 1 320 / 0,08 ≈ 16 500 AED
Сравнение c рынком:
— Рыночная цена за м² (район, сделки, последние 12 мес): 19 700 AED
— Чтобы получить 7–8% дохода, инвестору потребуется либо дисконт к текущей цене на 6–17%, либо рассчитывать на дальнейшем росте аренды.
5. Ликвидность и перспективы
— По продаже: активность по студиям Taraf 2 Residence была высокой в 2022–2023, в 2024 практически отсутствует — вероятно, дом ушел с первой линии предложения (off-plan → готовность).
— Дом располагается в локации с выраженным ростом арендных ставок. На рынке студий Al Barsha South Fifth около 1,6 тыс. продаж и 600+ арендных контрактов за год — высокая ликвидность по району.
— Ставки аренды быстро растут, но покупка студии сейчас дает доходность ЧИЩЕ 6–6,5% годовых (по району).
— Чтобы выйти на «инвестиционный стандарт» Dubai в 7–8% годовых, необходим дисконт к региональной цене или продолжающийся рост аренды.
— Дом новая фаза района, спрос на аренду устойчивый. Рекомендуется осторожная стратегия — покупать с учетом текущих арендных ставок и сжатого spread доходности относительно цены.
Рекомендуемые статьи
- Как продать жильё в Дубае в Hartland Greens – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в LIVA: данные DLD и реальные сделки
- Как купить апартаменты в Дубае в Skyhills Residences – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в THE BRIDGE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Lagoon Views at District One: данные DLD и реальные сделки
