Анализ ROI квартиры в Azizi Venice 7: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Проект AZIZI VENICE 7, согласно данным DLD, находится в районе Madinat Al Mataar и относится к мастер-проекту Dubai World Central. В базе DLD есть 588 зарегистрированных сделок c этим проектом, из них 155 — по квартирам с одной спальней.

2. Ликвидность объекта и района

По 1-комнатным квартирам (1 b/r) в AZIZI VENICE 7 зафиксировано активное количество сделок: на каждое из последних кварталов 2024–2025 годов приходится от 6 до 52 сделок в квартал. Это указывает на высокую рыночную активность по данному формату и этап покупки в рамках застройки (off-plan).

Для аренды ситуация иная: ни в доме, ни на уровне мастер-проекта на момент анализа нет зарегистрированных контрактов аренды с признаками реальной сдачи (residential 1 b/r с валидной площадью и суммой аренды). Однако в районе Madinat Al Mataar фиксируется свыше 29 000 актуальных арендных контрактов — но их распределение по комнатности и зданиям уточнить невозможно. По вашему дому данные об аренде отсутствуют.

3. Динамика цен и сравнение с районом

Средние цены за квадратный метр на рынке однокомнатных квартир в AZIZI VENICE 7 выросли за последние полтора года. Динамика по кварталам:
— 2 кв. 2024: ~15 300 AED/м²
— 3 кв. 2024: ~15 700 AED/м²
— 4 кв. 2024: ~16 900 AED/м²
— 1 кв. 2025: ~17 300 AED/м²
— 2–4 кв. 2025: стабилизация в диапазоне 17 800–18 300 AED/м²

Для сравнения, средняя цена за м² в целом по району Madinat Al Mataar (по квартирам 1 b/r) была заметно ниже вплоть до 2023 года (6 200–7 900 AED/м²), но с конца 2023 начался скачок (11 000–14 800 AED/м²), а к 2025 в отдельных кварталах районная цена догоняет значения AZIZI VENICE 7 (до 19 300 AED/м²), хотя наблюдается волатильность.

Средние параметры сделок по 1-комнатным квартирам в доме: площадь — 56–82 м² (средняя 63,8 м²), цена — от 12 600 до 22 500 AED/м² (в среднем 17 100 AED/м²).

4. Аренда и доходность (ROI)

По состоянию на момент анализа ни в доме, ни в мастер-проекте, ни в районе Madinat Al Mataar в разрезе однокомнатных квартир нет зарегистрированных в DLD контрактов аренды (по валидным фильтрам). В районе есть массив аренды по всем форматам в целом, но без детализации.

В условиях отсутствия арендных сделок по нужному классу недвижимости невозможно рассчитать достоверную рыночную ставку аренды и объективную доходность (ROI) — ни для конкретного дома, ни для района по 1-комнатным квартирам. Любые количественные оценки доходности или справедливой цены для инвестора были бы некорректными без подтверждения на рынке аренды.

5. Выводы для инвестора

Azizi Venice 7 — проект с высокой ликвидностью по однокомнатным квартирам, устойчивым спросом и растущей динамикой цен по мере развития локации и набора оборотов продаж в проекте. Динамика продаж свидетельствует о доверии покупателей к этому району и стадии строительства. В последние кварталы цена за м² находится в диапазоне 17 800–18 300 AED, обычно немного выше средней по району.

На данный момент информации о реальных рыночных ставках аренды и фактической доходности (ROI) по дому и району нет — сделки аренды с валидными условиями не зарегистрированы. Без этого нельзя корректно рассчитать «инвестиционно справедливый диапазон» цен и сделать надежную оценку ROI. В таких условиях целесообразно следить за появлением новых арендных контрактов по проекту или району для обновления расчетов доходности.

Перспектива для владельца — ликвидность и цена благоприятные, но для обоснованного инвестирования под доход следует дождаться формирования арендного рынка в доме или хотя бы на уровне формата квартир в районе.