Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение:
— Дом: Fawad Azizi Residence (база DLD)
— Район: Al Jadaf
— Мастер-проект: Dubai Health Care City Phase 2
Структура и объём данных:
— По Fawad Azizi Residence для 1-комнатных квартир (1BR) зафиксировано 247 сделок.
— По аренде квартир в этом проекте присутствует значительный объём контрактов, что позволяет строить достоверный анализ по уровню дома.
— Данные по району Al Jadaf представлены и по продажам, и по аренде — выборка позволяет проводить бенчмаркинг.
2. Статистика и динамика сделок по 1BR в Fawad Azizi Residence
Частота сделок (1BR) по дому:
— Основной объём приходится на 2024 год (большой пик во 2 квартале — старт массовых регистраций).
— Приток сделок в 2023 году ограниченный, в 2022 только единичные сделки, что указывает на недавний ввод и старт активных продаж ближе к концу строительства/заселению.
Динамика средней цены за м² (1BR, Fawad Azizi Residence):
— 2022, 2 квартал: около 24 243 AED/м².
— Пик 2023 года — 27 094 AED/м² (2 квартал 2023), далее снижение.
— 2024, 1–2 кварталы — в среднем 22 800–23 900 AED/м².
— За последние 12 месяцев средняя цена: 22 167 AED/м².
— В дальнейшем в 2024–2025 году видна высокая волатильность и плавное снижение к 18 000–20 000 AED/м² (см. квартальные данные).
Динамика средней цены за м² по району Al Jadaf (квартиры):
— 2020: 8 700–10 900 AED/м².
— 2022: средняя цена существенно подросла, достигнув 12 500–12 900 AED/м².
— 2023: Резкий скачок во 2–3 кварталах (~20 000 AED/м²), далее снижение.
— 2024: среднее значение за последний год — 19 730 AED/м².
— Итого, Fawad Azizi Residence по 1BR стабильно стоит на 10–15% дороже районной средней по Al Jadaf за последние 12 месяцев.
Распределение арендных ставок и динамика по дому и району
3. Динамика и уровень аренды
По дому (Fawad Azizi Residence, все квартиры, последние 12 месяцев):
— Средняя годовая аренда за м²: 1 458 AED/м².
— Динамика за последние кварталы 2024–2025: от 1 387 до 1 534 AED/м². Рост в течение последних 12 месяцев умеренный, но уровень стабильно выше рыночного по району Al Jadaf.
По району Al Jadaf (квартиры):
— 2020–2022: Уровень аренды в диапазоне 610–760 AED/м² в год.
— В 2023–2024 постепенный рост, за последние 12 месяцев — 966 AED/м².
— Это существенно ниже, чем в Fawad Azizi Residence, что подчёркивает премиум-характер/новизну дома.
4. Сравнение доходности (ROI) и ориентиры «справедливой цены»
Брутто-доходность (по последнему году):
— По дому (Fawad Azizi Residence): ROI_brutto ≈ 6.6% (1 458 / 22 167).
— По району Al Jadaf: ROI_brutto ≈ 4.9% (966 / 19 728).
Корректировка на расходы входа (DLD, брокер, оформление — ок. 7%):
— Чистая доходность по дому: ROI_net ≈ 6.2%.
— По району: ROI_net ≈ 4.6%.
Сравнение с инвестиционно-справедливым диапазоном цены (для доходности 7–8% годовых):
— Для дома, при текущем уровне аренды (1 458 AED/м²), справедливый диапазон цены для 7–8% ROI: 18 225–20 828 AED/м².
— Фактическая средняя цена сделок (за 12 мес.): 22 167 AED/м² — то есть с премией, выше уровня доходности 7–8% годовых.
— По району Al Jadaf аналогичный «справедливый» диапазон: 12 078–13 803 AED/м², что также ниже текущих значений.
5. Ликвидность
— Высокий объём новых сделок (особенно во 2 квартале 2024) и значительный поток контрактов аренды показывают хороший уровень рыночного спроса на объект и район.
— Чёткая положительная динамика аренды и стабильное превышение уровня арендных ставок по дому над районом выделяют проект как успешный с точки зрения инвестиционной привлекательности на раннем этапе эксплуатации.
— Однако уровень входа по сделкам последние 12 мес. означает, что новые покупатели приобретают с премией относительно традиционного инвестиционного таргета 7–8% годовых.
6. Перспектива 3–5 лет
— Fawad Azizi Residence остаётся самым ликвидным и премиальным домом внутри Al Jadaf в части уровня арендных ставок и темпов реализации.
— Прогрессирующий рост рынка района (Ал-Джадаф) даёт возможность рассчитывать на долгосрочный рост капитала, но текущая стоимость входа в дом частично опережает формальные уровни доходности — акцент смещён к классу end-user и «капитальному» инвестору (с долгосроком 5+ лет).
— Район в целом остаётся сдержанно привлекательным, доходности по остальному housing stock ниже из-за давления предложения старого жилого фонда.
Вывод: инвестиционная доходность по Fawad Azizi Residence (1BR) сейчас около 6.2% нетто, что заметно лучше средней по Ал-Джадаф (ок. 4.6%), но купить существенно дешевле «инвесторского таргета» уже нельзя. Объём сделок и аренды поддерживает хорошую ликвидность актива.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в MADA Residences Tower: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Manam Prime: данные DLD и реальные сделки
- Покупка земли в Дубае для нерезидентов: типы собственности, правила, цены и инвестиционный потенциал в 2026 году
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Parkside – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в PARAMOUNT TOWER HOTEL & RESIDENCES: данные DLD и реальные сделки
