Анализ ROI квартиры в Avenue Residence 5: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Здание Avenue Residence 5 располагается в районе Jabal Ali First, мастер-проект Al Furjan. Это подтверждается сделками в базе DLD: все транзакции по данному адресу закреплены за этим районом и мастер-проектом.

По данному дому присутствует более 150 сделок купли-продажи за последние несколько лет, однако студий (0BR) по Avenue Residence 5 вообще не зарегистрировано в DLD: в здании фиксировались сделки только по 1, 2 и 3-комнатным квартирам.

По аренде зафиксированы валидные контракты по проекту Avenue Residence 5 за последние 12 месяцев, что позволяет строить корректное сравнение доходности.

2. Активность и ликвидность

В 2023–2024 годах по дому Avenue Residence 5 зарегистрировано суммарно более 80 сделок с квартирами, а за последние 12 месяцев прошло 65 сделок. Это довольно высокая частота для одного дома и говорит о хорошей ликвидности новостройки. Весь район Jabal Ali First также остается высоколиквидным: фиксируется тысячи транзакций ежегодно.

По аренде в Avenue Residence 5 за последние 12 месяцев проведено 18 контрактов, что является достаточным основанием для статистического суждения о ставках аренды. В целом по району за год — более 26 тысяч контрактов.

3. Динамика цен за 3–5 лет

В доме Avenue Residence 5 квартальное движение средней цены за квадратный метр (AED/м², только по жилым квартирам):

— IV квартал 2023: 13 035
— I квартал 2024: 12 329
— II квартал 2024: 11 733
— IV квартал 2024: 15 341 (по немногим сделкам)
— 2025: диапазон 12 900–14 530
— Для более ранних периодов данных нет, так как дом новый

Текущий уровень средней цены за м² за последние 12 месяцев: 13 323 AED/м² (на основании 65 сделок).

Для сравнения, средний уровень по району Jabal Ali First среди “типичных” квартир за последние годы:
— В 2020: 7 400–8 800 AED/м²
— В 2021: 7 600–9 200 AED/м²
— В 2022: 9 500–10 500 AED/м²
— В 2023: 9 100–11 700 AED/м²
— В 2024: 12 000–12 700 AED/м²
— Актуальная средняя за 12 месяцев: 17 648 AED/м² (отражает явный сдвиг в сторону высокого спроса и нового фонда)

Важно: Средний уровень по району заметно выше, чем у Avenue Residence 5, что свидетельствует о том, что дом пока торгуется с умеренным дисконтом к наиболее ликвидному сегменту района.

4. Динамика и уровень арендных ставок

Аренда в Avenue Residence 5:
— Средняя по дому за последние 12 месяцев: 1 130 AED/м²/год (на основании 18 контрактов)
— Квартальная динамика: последние видимые значения — около 1 140 AED/м² (IV кв. 2025), 1 113 AED/м² (I кв. 2026).

По району Jabal Ali First:
— Средняя годовая ставка по контрактам за 12 месяцев: 873 AED/м² (26 567 контрактов)

В динамике по району виден постепенный рост: еще 2–3 года назад средний уровень был заметно ниже (редко превышал 700–800 AED/м²).

5. ROI и справедливый диапазон цен

Для Avenue Residence 5 (на основании рыночных сделок и контрактов за последние 12 месяцев):

— Средняя покупка: 13 323 AED/м²
— Средняя аренда: 1 130 AED/м²/год
— ROI_brutto (условная доходность без учета расходов): 8,5%
— С учетом стартовых издержек (около 7%): ROI_net ≈ 7,9–8,0%

Для района Jabal Ali First:

— Рыночная цена: 17 648 AED/м²
— Средняя аренда: 873 AED/м²
— ROI_brutto: 5,0%
— ROI_net: около 4,7%

Это значит, что на текущем этапе Avenue Residence 5 выглядит выгоднее для инвестора по показателю относительной доходности, чем средний уровень по району: фиксируется больший “гросс” и “нетто” доход на квадратный метр, что связано с заметным дисконтом по текущим продажным ценам.

Справедливый диапазон цены для инвестора под целевую доходность 7–8% по данным DLD (исходя из уровня аренды по дому):
— Для 7% годовых: 1 130/0,07 = 16 140 AED/м²
— Для 8% годовых: 1 130/0,08 = 14 125 AED/м²

Текущая средняя цена сделок по дому — в этом диапазоне, ближе к нижней границе, то есть на данный момент (без учета роста аренды) существенного дисконта к “справедливой цене” нет. Более дорогие сделки без роста аренды будут уже не столь интересны для инвестора, чтобы выйти на 7–8% годовых.

6. Краткие выводы и перспектива

— Avenue Residence 5 — объект с высокой ликвидностью, устойчивым рыночным интересом и уровнем цены за метр ниже, чем в среднем по району.
— В последние 12 месяцев доходность (ROI_net) по DLD отчетливо выше, чем по району в целом, благодаря комбинации более высокой аренды и условного дисконта к району по цене покупки.
— В ближайшее время потенциал роста цен ограничен доходностью: при дальнейшем повышении цены на покупки без роста аренды ROI уже окажется ниже целевых 7–8%, что повлияет на инвестиционный спрос.
— Ставки аренды стабильны и на текущий момент поддерживают интерес инвестора при входе по среднерыночным сделкам.
— Весь мастер-проект Al Furjan и район Jabal Ali First являются высоколиквидными, что облегчает задачу быстрой продажи либо сдачи квартиры в аренду.