1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение объекта Beverly Boulevard подтверждено по данным DLD: дом находится в районе Al Barshaa South Third, мастер-проект Arjan. По этому зданию зарегистрировано 436 сделок купли-продажи и 99 актуальных контрактов аренды студий в базе DLD, что позволяет объективно оценивать ликвидность и рынок.
2. Сделки и динамика продаж по дому и району
Продажи Beverly Boulevard идут с 2023 г. — основная масса сделок приходится на 2023–2025 годы, что типично для новых проектов. За последние 12 месяцев по студиям средняя цена сделки за м² составляет 16 227 AED, что находится на уровне бенчмарка по району (Al Barshaa South Third: 16 016 AED за м² за те же 12 месяцев). Последовательное квартальное увеличение средней цены демонстрирует следующее:
— В 2023 году квартальные уровни цены по дому варьировались от 13 570 до 14 189 AED/м² во 2–4 кварталах.
— В 2024 году наблюдается плавный, но устойчивый рост: от 13 934 до 15 226 AED/м².
— В первой половине 2025 года средняя цена за м² превышает 15 500–17 800 AED.
По району Al Barshaa South Third уровень цены за м² для студий также вырос за 3 года с 11 500–12 200 AED в начале 2023 до 14 500–15 255 AED к середине 2024 года. Динамика в доме близка к районной и подтверждает, что Beverly Boulevard не имеет выраженной ценовой премии или дисконта к Al Barshaa South Third, а движется с рынком.
3. Арендный рынок дома и района
В Beverly Boulevard по студиям подтверждено через DLD 99 контрактов аренды. Средняя годовая арендная ставка за м² за последние 12 месяцев составила 1 445 AED, что ощутимо выше средней по району (1 116 AED/м² год). В квартальной динамике по дому ставка аренды за студии колебалась от 1 398 до 1 743 AED в последние 5 кварталов, указывая на высокую востребованность новых продуктов для аренды. Районная динамика (Al Barshaa South Third) за период с 2023 по 2025 годы: арендная ставка студий выросла с ~820 до ~1 070 AED/м², но не достигла уровня этого дома.
Это отражает востребованность новых комплексов среди арендаторов и стабильно высокое соотношение спроса/предложения по новостройкам Arjan.
4. Сравнительный анализ и доходность (ROI)
Текущая средняя цена продажи студии в Beverly Boulevard (16 227 AED/м²) и средняя ставка аренды (1 445 AED/м², оба значения за последние 12 месяцев по сделкам DLD) дают брутто-доходность:
ROI_brutto_home ≈ 8,9% годовых (1 445 / 16 227).
Для района ROI_brutto_area ≈ 7,0% (1 116 / 16 016).
Учитывая стартовые расходы на вход (≈7%), чистая доходность (net ROI) по дому составит ориентировочно 8,3–8,4%, по району около 6,5%.
Такое соотношение подтверждает, что Beverly Boulevard обеспечивает доходность заметно выше среднего по району по сделкам DLD и может рассматриваться как привлекательный объект для кратко- и среднесрочного инвестирования.
5. Справедливый ценовой диапазон для инвестора
По текущей средней ставке аренды в доме (1 445 AED/м²) диапазон «справедливой цены» под целевой ROI 7–8%:
— Нижняя граница: 1 445 / 0,08 ≈ 18 063 AED/м²,
— Верхняя граница: 1 445 / 0,07 ≈ 20 643 AED/м².
Это выше текущей средней цены сделки, то есть сегодня операции совершаются с премией к «инвестиционно справедливой цене» для такого доходного объекта. Для покупателей-арендных инвесторов в этом доме на горизонте 1–2 лет возможная доходность даже выше 8%, если ставить цель получать долгосрочный доход. Для выхода на доходность свыше 8% входные цены должны быть ниже 18 000 AED/м².
6. Общий вывод и перспективы
По объёму сделок и контрактов аренды Beverly Boulevard относится к наиболее ликвидным новым проектам Arjan/Al Barshaa South Third. В доме установились цены и высокие арендные ставки — рост в обеих метриках устойчивый, ликвидность подтверждается объёмными выборками DLD. Инвестиционная привлекательность выше средней по району, ценовая динамика не уступает рынку, а по доходности дом заметно опережает район.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в PLATINUM RESIDENCE 1: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Jadeel 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в DAMAC HILLS — GOLF GATE: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в Bella Rose – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в K1: данные DLD и реальные сделки
