Анализ ROI квартиры в Azizi Plaza: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Дом Azizi Plaza по данным DLD зарегистрирован как «AZIZI PLAZA», проект — «Azizi Plaza Hotel Apartments». Объект входит в мастер‑проект Al Furjan, район Jabal Ali First. Все дальнейшие сравнительные показатели приводятся именно по этим административным границам DLD, без интерпретаций.

Тип объекта: Рассмотрена категория студий (0BR/Studio) — фильтр по сделкам и аренде строго соответствует этому сегменту по данным DLD.

2. Оборот и ликвидность

За всё время по дому Azizi Plaza прошло 407 подтверждённых сделок, из которых значительная доля относится к студиям (218 продаж). На рынке аренды (по этому же названию проекта) зафиксировано 958 жилых контрактов, включая 685 по студиям. Это подтверждает высокую ликвидность (как в купле-продаже, так и в долгосрочной аренде) и высокий операционный спрос в здании.

3. Динамика сделок и цен по дому и району

История сделок по студиям Azizi Plaza показывает периодическую активизацию на рынке — например, по 29–39 сделок в отдельных кварталах 2023 года, что характерно для отдельных фаз завершения/запуска проекта. За последние четыре года отмечается стабильная динамика цены за квадратный метр:

— В самом Azizi Plaza средняя цена за м² студии в 2022 году находилась в диапазоне 10 570 – 11 900 AED, в 2023 году — 10 550 – 11 630 AED. Последние четыре квартала показали плавный рост до 13 370 AED за м² (среднее за последние 12 месяцев).
— Для сравнения, в мастер‑проекте Al Furjan — Jabal Ali First по студиям динамика чуть выше, с текущим средним по последнему году около 15 170 AED/м². В последние кварталы виден ощутимый рост: конец 2023 года — 11 500–14 400 AED, 2024 год — 14 000–16 000 AED/м².

Таким образом, квартиры-студии в Azizi Plaza в среднем отстают от среднерыночного уровня в Al Furjan/Jabal Ali First примерно на 10–15% по цене за м².

4. Динамика рынка аренды

Объём аренды по студиям в Azizi Plaza стабильно высокий: по 40–54 новых контрактов в каждом квартале последних двух лет. Средняя годовая арендная ставка заметно выросла:

— В 2022 году по Azizi Plaza студии сдавались в среднем по 810–900 AED/м²; к концу 2023 достигла 1050 AED/м²; к середине 2024 года — уже около 1 190 AED/м² (12‑месячное среднее).
— Для района Al Furjan (Jabal Ali First) средняя аренда студий сейчас порядка 1 270 AED/м² в год, что на 7% выше, чем в Azizi Plaza.

5. Текущие показатели эффективности (ROI) и инвестиционная перспектива

Текущий уровнь рыночной цены по последним сделкам в Azizi Plaza для студий: примерно 13 370 AED/м². Средняя арендная ставка — около 1 190 AED/м²/год. Соотношение (ROI_brutto):

— По дому: 8.9% годовых (brutto) при цене 13 370 AED/м² и арендной ставке 1 190 AED/м² (рассчитано строго за последние 12 месяцев по данным DLD).
— По району: 8.4% годовых (brutto), исходя из медианы 1 270 AED/м² аренда и 15 170 AED/м² продажа.

С учётом транзакционных издержек (примерно 7% затрат на вход — DLD fee, брокер, оформление), реальная доходность (ROI_net) будет примерно на единицу ниже и составит:
— В Azizi Plaza: 8.9% / 1.07 ≈ 8.3% нетто.
— В Al Furjan: 8.4% / 1.07 ≈ 7.9% нетто.

Справедливый диапазон цены для инвестора нацеленного на 7–8% годовых:
— По Azizi Plaza: для доходности 7–8%, цена справедлива в коридоре 14 900 – 17 000 AED/м² при текущей аренде (что выше текущей рыночной, так что цена все еще интересна).
— По району: диапазон еще выше (15 900 – 18 100 AED/м²).

6. Выводы

Azizi Plaza выделяется высокой ликвидностью по студийным квартирам как в продажах, так и в долгосрочной аренде, стабильно генерируя 40+ арендных договоров ежеквартально и не менее 25 сделок купли-продажи. Динамика DLD по этому дому опережает или сопоставима с другими проектами района по аренде, а по цене — остается заметно ниже бенчмарка Al Furjan. Соотношение рыночной цены к доходности (ROI) сейчас одно из самых привлекательных в районе, что делает объект весьма интересным для buy-to-let инвестора. В ближайшие годы при сохранении текущих трендов возможно постепенное сближение цены с уровнем по Al Furjan, особенно при дальнейшем росте арендных ставок.