Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение объекта подтверждено по данным DLD: дом Azizi Grand расположен в районе Al Hebiah Fourth и входит в мастер-проект Dubai Sports City. Дальнейший анализ цен и аренды производится строго относительно этой географии: сравнение проводится именно с районом Al Hebiah Fourth (а не Sports City в целом).
2. Объем и структура данных
По сделкам купли-продажи на 2-комнатные квартиры (2BR) в Azizi Grand зафиксировано 19 сделок с начала официальной регистрации объекта. Динамика продаж начинается с 3 квартала 2024 года, что говорит о новом доме и появлении первой ликвидности после сдачи-пуска.
Данных о зарегистрированных договорах аренды конкретно по 2-комнатным квартирам в Azizi Grand в DLD на момент анализа нет. По мастер-проекту Dubai Sports City также отсутствует аренда по 2-комнатным квартирам. Поэтому для оценки арендной доходности был использован более широкий рынок: все квартиры в жилых комплексах Al Hebiah Fourth, где за последние 12 месяцев заключено более 50000 договоров аренды.
3. Динамика и уровень цен на покупки
Средняя цена покупки за квадратный метр по Azizi Grand (2BR) за последние двенадцать месяцев составила 14 650 AED/м². Наиболее активные сделки по объекту зафиксированы во второй половине 2024 года и в 2025 году. Разбег по кварталам достаточно широк, но в среднем ценовой уровень стабилен (от 12 800 до 18 600 AED/м², большинство сделок в диапазоне 13 000–14 500 AED/м²).
Для сравнения: средняя цена покупки за квадрат по району Al Hebiah Fourth по аналогичным квартирам за 12 месяцев — 10 400 AED/м². Таким образом, премия Azizi Grand к району составляет примерно 40%, что типично для нового жилья от известного застройщика с более современными характеристиками.
За последние три года наблюдается мощный рост цен в районе: если до середины 2022 года средний уровень держался вблизи 5 500–7 000 AED/м², то с 2023 года цены активно растут. С 2024 года рост особенно заметен — средняя цена за м² по району уже превышает 11 000 AED/м² в отдельные кварталы.
4. Динамика арендных ставок
Данных об аренде в самом Azizi Grand на дату анализа в DLD нет, поэтому для оценки приведены среднерыночные показатели по району Al Hebiah Fourth по всем жилым квартирам.
Средняя годовая арендная ставка в районе по последним 12 месяцам — 893 AED/м². Это позволяет рассчитать только ориентировочную доходность для новых домов, сопоставимых по классу, с учетом премии Azizi Grand.
Арендные ставки в районе растут: если в 2021–2022 годах уровень был 470–580 AED/м² в год, то в 2023–2025 годах средние значения поднялись к 750–900 AED/м². Текущий диапазон — 740–915 AED/м² по годам и кварталам.
5. Ликвидность и спрос
Azizi Grand — новый объект, который только начал формировать транзакционную историю. За последние 1–1,5 года объем сделок выглядит устойчиво, ликвидность формируется за счет выхода покупок на вторичку сразу после VV, а также близости к основным транспортным и инфраструктурным точкам района.
По району Al Hebiah Fourth наблюдается очень высокая ликвидность как на рынке продаж, так и аренды. Более 20 000 сделок по продажам 2-комнатных квартир за четыре года и более 50 000 действующих арендных контрактов на все типы квартир. Район устойчиво пользуется спросом как у инвесторов, так и у арендаторов.
6. Сравнение доходности и анализ справедливой цены
По данным DLD, актуальная цена покупки для 2-комнатных квартир в Azizi Grand — 14 650 AED/м²; в районе — 10 400 AED/м².
Текущий уровень средней арендной ставки по району составляет 893 AED/м²/год. Прямой расчет ROI для Azizi Grand невозможен из-за отсутствия арендных данных по дому, но можно оценить нижнюю границу ROI для района:
— ROI для района (грубо, до вычета расходов) = 893 / 10 400 ≈ 8,6 % годовых.
— Для Azizi Grand (с учетом премии по цене и равной арендной ставки) ROI составит 893 / 14 650 ≈ 6,1 % годовых (или ниже, если по дому арендная ставка будет ниже районного уровня).
С учетом стартовых расходов на покупку (7–8% от стоимости: DLD fees, брокер, регистрация) реальная доходность снижается до 5,7–5,9% годовых для Azizi Grand и до 8,0% годовых по району.
Для ориентира инвесторов: чтобы выйти на чистую доходность 7–8% на рынке Al Hebiah Fourth при текущей аренде (893 AED/м²), «справедливая инвестиционная цена» по району — 11 200–12 800 AED/м². Для Azizi Grand она должна быть еще выше (11 200–12 800 AED/м²), но фактическая цена сегодня превышает этот диапазон, что типично для нового дома в период первичных продаж.
7. Выводы о перспективах
Azizi Grand — ликвидный новый дом с высокой рыночной премией к району. Объект подходит инвестору, который делает ставку на долгосрочный рост капитала за счет новизны и качественного продукта, а не на максимальную текущую доходность. Для выхода на 7–8% годовых по арендным ставкам потребуется снижение цены покупки или ускоренный рост аренды выше среднерайонных значений. Район Al Hebiah Fourth быстро развивается и показывает устойчивый рост спроса, что делает его привлекательным для долгосрочных вложений.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Burj Binghatti Jacob & Co Residences: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Pearl House – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Canal Crown 1 – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Apartments: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Binghatti Skyrise Tower A – анализ 2025
