Анализ ROI квартиры в Legado By Prescott: данные DLD и реальные сделки — 02.12.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По базе DLD, здание LEGADO BY PRESCOTT (маркетинговое название Legado By Prescott) находится в районе Al Barsha South Fourth и входит в мастер-проект Jumeirah Village Circle, что подтверждается соответствующими сделками в DLD. Вся аналитика по району и мастер‑проекту строится именно на этих данных.

По дому LEGADO BY PRESCOTT зафиксировано 325 сделок купли-продажи. По аренде в реестре DLD нет ни одного зарегистрированного контракта ни по самому зданию, ни по проекту Legado By Prescott. Соответственно, сравнения и расчёты арендной доходности производятся по мастер-проекту и району (Jumeirah Village Circle / Al Barsha South Fourth).

2. Ликвидность и объём сделок

Текущее предложение сформировано в основном за счёт студий (0BR). Наибольшее количество сделок приходится на период 2024–2025 года, что говорит о фазе реализации проекта и активном рыночном интересе. За последние 12 месяцев в доме совершалось сразу несколько десятков сделок ежеквартально. Это признаки хорошей ликвидности по off-plan.

Арендные сделки в этом доме (и проекте) пока отсутствуют в базе DLD, что типично для новых зданий/проектов, сдающихся преимущественно впервые. Поэтому для оценки арендной доходности и средней ставки аренды используем данные по району и мастер‑проекту.

3. Динамика и уровни цен за м²: дом против района

Средняя цена за м² (price_psm) в студиях LEGADO BY PRESCOTT за последние 12 месяцев составляет около 20 400 AED. Динамика цен на сделки по дому выглядит устойчивой, без резких скачков и снижение/роста: значения колеблются по кварталам 2024–2025 гг. от 20 100 до 21 100 AED за м².

Для сравнения, средняя цена за м² по району Al Barsha South Fourth за последние 12 месяцев — около 15 150 AED. Динамика по району демонстрирует устойчивый рост: за последние два года средняя цена по району выросла с уровня 13 000–14 000 AED за м² до 15 000–17 000 AED за м² в 2025 г., что можно расценивать как рыночный апсайд и улучшение инвестиционного климата.

Таким образом, LEGADO BY PRESCOTT продаётся с премией около 35% к средней цене по району — характерно для новых проектов в Jumeirah Village Circle, особенно на стадии сдачи.

4. Аренда: средние значения по району и мастер-проекту

По самому дому и проекту подтвержденных DLD-контрактов аренды нет, поэтому аналитику строим по району и JVC:

Средняя годовая аренда за м² (rent_psm) по Al Barsha South Fourth за последние 12 месяцев составляет около 1 015 AED. Аналогичная величина по мастер-проекту Jumeirah Village Circle — идентична (1 015 AED/м²), что указывает на консистентность данных. По динамике индекс арендных ставок с 2020 по 2025 год демонстрирует уверенный рост — с 520–660 до более чем 1 000 AED/м² в 2025 году за современные квартиры.

5. ROI: расчет доходности и инвестиционно справедливой цены

ROI_bруто для района Jumeirah Village Circle составит примерно 6,7% годовых при покупке по средней цене по району (1 015 / 15 150 = 6,7%). Для LEGADO BY PRESCOTT (при покупке студии по средней цене за м² в этом здании) — около 5,0% годовых (1 015 / 20 400).

Корректировка на транзакционные издержки (вход 7–8%) приводит к снижению чистой доходности на ~7–8%: ROI_net по району составит ~6,2–6,3%, по LEGADO BY PRESCOTT — около 4,6–4,7%.

Справедливый диапазон цен для инвестора, ориентирующегося на 7–8% годовых по району Al Barsha South Fourth и JVC, составляет примерно 12 700–14 500 AED/м² (1 015 / 0,08 – 1 015 / 0,07). Для LEGADO BY PRESCOTT текущая средняя цена ощутимо выше этого диапазона; чтобы выйти на 7–8% годовых, необходим серьёзный дисконт. В противном случае покупка в этом здании будет в первую очередь расчетом на дальнейший рост капитальных цен, а не на высокую доходность от аренды.

6. Итог и перспективы

LEGADO BY PRESCOTT — новый дом в Jumeirah Village Circle в сегменте современных студий, с высокой ликвидностью по продаже на текущий момент. Премия к среднерыночной цене района — порядка 35%. По аренде в DLD текущих контрактов нет, но уровень района и JVC хорошо подтверждён, и рост показателен последние 3–5 лет.

Для тех, кто ищет чисто инвестиционный доход 7–8%, покупка по текущей цене в этом доме выглядит необоснованной — расхождение с рыночной доходностью доходит до 30%. Для конечных покупателей или инвесторов, нацеленных на капитализацию, недвижимость LEGADO BY PRESCOTT может рассматриваться как качественный актив на растущем рынке, но без «арендной премии».