Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: здание BURJ VIEW RESIDENCE находится по данным DLD в районе Al Barshaa South Third и входит в мастер‑проект Arjan. Название здания и проекта в базе совпадают: BURJ VIEW RESIDENCE. Все дальнейшие расчёты выполняются строго с привязкой к этим данным.
Для данного здания по базе DLD зафиксировано 296 сделок купли-продажи, а также 243 зарегистрированных арендных контракта по квартирам-студиям (0BR) за весь период. Это очень высокая активность, которая позволяет объективно судить о динамике рынка дома.
2. Ликвидность и активность рынка
По сделкам купли-продажи: в последние 4 квартала объем сделок остаётся крупным. Например, было заключено 60 сделок в 4 квартале 2023 года и по 80+ сделок в отдельных кварталах 2024 года. Это свидетельствует об отличной ликвидности на первичном и вторичном рынке.
По аренде: за последние 12 месяцев заключено более 50 контрактов аренды по студиям, что обеспечивает достоверную статистику для анализа уровня доходности и точного подбора референсов по ставке.
3. Динамика цен на продажу и аренду (студии, 0BR)
Цены за квадратный метр продажи в BURJ VIEW RESIDENCE (студии) по кварталам:
— В 4 квартале 2023 года средняя цена составляла около 8950 AED/м².
— С 2024 года начался стремительный рост: ко 2 кварталу 2024 года средняя цена уже свыше 9000 AED/м², а во 2–4 кварталах 2024 года — порядка 14 000–14 400 AED/м².
— Пиковые значения по последним кварталам устойчиво держатся в диапазоне 13 000–14 400 AED/м².
Для сравнения, по мастер-проекту Arjan и району Al Barshaa South Third (также студии):
— Во второй половине 2023 года средняя цена достигала 13 400–15 500 AED/м², в 2024 году — уже 14 300–15 300 AED/м² и выше.
— Таким образом, BURJ VIEW RESIDENCE в последние месяцы следует рынку района и коррелирует с ним по уровню цен, иногда показывая незначительную скидку к среднему по району.
Динамика средней арендной ставки за м² по дому:
— В 2023 году ставка аренды находилась на уровне 710–740 AED/м², однако с конца 2024 года виден мощный скачок вверх: средняя ставка по дому во 2–3 квартале 2025 года составляет уже 1120–1390 AED/м².
— По району Arjan/Al Barshaa South Third схожая динамика: от 980 до 1450 AED/м² по самым свежим периодам.
4. Актуальный уровень цен и аренды, доходности (последние 12 месяцев):
Средняя цена продажи за м² студии в BURJ VIEW RESIDENCE за последние 12 месяцев — 13 329 AED/м².
Средний уровень аренды по аналогичным контрактам за последние 12 месяцев — 1 185 AED/м² в год.
Для сравнения, по району (Arjan / Al Barshaa South Third) — средняя цена за м² составляет 15 975 AED, аренда — 1 161 AED/м².
5. ROI (доходность аренды):
По дому (студии):
— Грубая доходность (brutto ROI) = 1 185 / 13 329 ≈ 8,9%.
— Нетто-доходность с учетом типовых расходов (примерно 7% добавка к цене входа): 8,9% / 1,07 ≈ 8,3%.
По району:
— Brutto ROI = 1 161 / 15 975 ≈ 7,3%.
— Нетто-доходность ≈ 6,8%.
6. Инвестиционно справедливый диапазон цены
Для целей инвестора, ориентирующегося на доходность 7–8% годовых по аренде студии:
— «Справедливая цена за м²» для BURJ VIEW RESIDENCE = диапазон 1 185 / 0,08 … 1 185 / 0,07 → 14 813 … 16 929 AED/м².
— Фактическая средняя цена за м² (13 329 AED) ниже этого диапазона, что говорит о наличии «инвестиционного дисконта» и привлекательности для покупки под сдачу, особенно с учётом текущей динамики аренды.
— По району справедливая цена — диапазон 14 513 … 16 586 AED/м² при средней продаже 15 975 AED/м² (текущий рынок практически совпадает с диапазоном).
7. Общие выводы
— BURJ VIEW RESIDENCE находится в востребованном и ликвидном районе, количество сделок по студиям велико, а арендная активность стабильно высокая.
— После 2023 года отмечен существенный рост и продажных, и арендных ставок, при этом доходность дома для инвестора в последние 12 месяцев на 1–1,5 п.п. выше района.
— Текущий уровень цены позволяет рассчитывать на доходность брутто 8,9% и нетто от 8,3% годовых — это один из лучших результатов для студий в районе Arjan.
— Ожидания на горизонте 3–5 лет: при сохранении текущей динамики вопрос будущего роста зависит от баланса нового предложения и спроса, но привлекательность для инвестора сейчас объективно высокая.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Westwood By IMTIAZ – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SYMBOLIC ALPHA: данные DLD и реальные сделки
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Lotus at Creek Beach – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в PRIME GARDENS: данные DLD и реальные сделки
- Как контролировать оплату коммунальных услуг в Дубае через DEWA: полный гид для арендаторов и инвесторов в недвижимость
