Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По базе DLD (данные по продажам) здание BOTANICA относится к району Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Все числовые сравнения далее приведены относительно этого района.
Объем сделок: За всё время по BOTANICA зафиксировано 91 сделка; в блоке студий учтены только сделки с адекватными площадями (23–56 м²) и ценой за м² выше 1000 AED.
По аренде за последние годы зарегистрировано 484 валидных договора по студиям в этом комплексе; это высокая ликвидность.
2. Динамика цен и распределение площадей по дому и району
Продажи (BOTANICA, студии):
— Диапазон площадей студийных квартир: от 23 до 56 м².
— Диапазон цен за м²: от 2 841 до 12 974 AED (по валидным сделкам).
— За последние 4 года наибольшая активность наблюдалась в 2024 году, что отражает поток новых сделок и устойчивый спрос.
Динамика средней цены за м² (BOTANICA, студии, квартально, 2020–2024):
— 2020: от 5 900 до 7 400 AED/м²
— 2021: значимые колебания — от 2 840 до 6 760 AED/м²
— 2022: диапазон в основном 5 600–6 500 AED/м², с сезонными колебаниями
— 2023: рост к 8 000–12 500 AED/м²
— 2024: текущий уровень от 7 800 до 12 500 AED/м², среднее за последние 12 месяцев — 10 430 AED/м².
Для сравнения: по всем квартирам в Al Barsha South Fourth диапазон цен за м² за последние 12 месяцев — около 15 100 AED (то есть BOTANICA пока торгуется заметно ниже средней цены по району).
3. Динамика арендных ставок
Аренда (BOTANICA, студии):
— Диапазон площадей — от 40 до 57 м².
— Диапазон ставок аренды за м²: от 228 до 2 182 AED/м²/год (по валидным контрактам).
— За последние 12 месяцев средняя ставка аренды по студиям — 1 247 AED/м²/год.
— Долгосрочный тренд последних лет: стабильный рост — в 2021–2022 аренда колебалась в районе 700–930 AED/м²/год, в 2023 уже 900–1 070 AED/м²/год, а с начала 2024 превышает 1 170–1 250 AED/м²/год.
В районе Al Barsha South Fourth средняя ставка аренды по квартирам за последние 12 месяцев составляет 1 043 AED/м²/год. Таким образом, аренда в BOTANICA выше районного уровня примерно на 20%.
4. ROI и справедливая цена — сравнение с районом
— Средняя цена покупки студии в BOTANICA за последние 12 месяцев: 10 430 AED/м².
— Средняя годовая аренда (по студиям): 1 247 AED/м²/год.
— Фактический ROI-брютто (аренда делить на цену): порядка 12,0% годовых для студий в BOTANICA за последние 12 месяцев.
— По району средние значения: цена покупки 15 097 AED/м², аренда — 1 043 AED/м²/год, ROI-брютто порядка 6,9%.
Корректировка до ROI-нетто с учётом расходов на вход (около 7% транзакционных издержек): эффективная доходность BOTANICA для покупателя — порядка 11,2% годовых.
Диапазон инвестиционно справедливой цены для доходности 7–8% годовых по текущей аренде студий BOTANICA: от 15 600 до 17 800 AED/м². Это выше текущей рыночной цены, что дополнительно подтверждает инвестиционную привлекательность объекта: на данный момент покупка идет с заметным «дисконтом к справедливой цене для инвестора».
5. Ликвидность и перспективы
BOTANICA характеризуется хорошей ликвидностью (91 сделка с момента сдачи, стабильный поток новых продаж, очень высокая арендуемость — более 400 реальных контрактов по студиям). За последние 3 года наблюдается устойчивый рост как цен на м², так и арендных ставок.
На фоне районного рынка BOTANICA выглядит относительно недооценённым по цене покупки, но — с заметной премией по арендным ставкам (выше района на ~20%). ROI по дому на студиях существенно опережает средний по району (11–12% против 6–7%).
Инвестиционно BOTANICA может быть интересен как для получения высокой доходности (особенно на студиях), так и с точки зрения дальнейшей капитализации — есть потенциал закрытия «ценовой дельты» относительно средних по району.
Рекомендуемые статьи
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Dubai Wharf Tower 3 – анализ 2026
- Топ-10 самых высоких небоскрёбов ОАЭ: жизнь, инвестиции и работа над облаками
- Анализ ROI квартиры в 23 MARINA: данные DLD и реальные сделки
- Как купить апартаменты в Дубае в Mediterranean Villas – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Nadine Residences: данные DLD и реальные сделки
