Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, объект «Binghatti Avenue» физически расположен в районе Al Jadaf, мастер-проект Dubai Health Care City Phase 2. В базе DLD недвижимости по данному зданию зарегистрировано более 1000 транзакций по продажам и 1345 действующих контрактов по аренде, однако для типа квартиры «studio» (0BR) в прямом виде ни по продажам, ни по аренде наличие реальных сделок или договоров не подтверждается.
2. Наличие сделок и динамика продаж по студиям
При попытке фильтрации по типу квартиры «Studio» или с 0 комнат фактически не было найдено ни одной сделки для здания Binghatti Avenue, мастер‑проекта Dubai Health Care City Phase 2 и района Al Jadaf. Единственная сделка с пустым значением количества комнат содержит площадь 312 м² и стоимость около 800 тыс. AED — это, скорее всего, не соответствует реальной студии (подтверждает отсутствие данных по запрошенному сегменту).
По району Al Jadaf с аналогичным пустым типом комнат зарегистрировано 739 продаж, однако для последних 5 лет (детализация по годам) имеется лишь одна подобная сделка, датированная 2020 годом со средней ценой за м² 2567 AED. За последние 12 месяцев в этом сегменте вообще не было подтверждённых сделок на рынке (по фильтрам DLD).
3. Анализ рынка аренды студий/0BR
По договорам аренды в проекте Binghatti Avenue отсутствуют сведения о студиях или объектах 0BR: в доступных типах квартир указаны только «1bed room+Hall», «2 bed rooms+hall» и «3 bed rooms+hall». Аналогично, по всей таблице не выявлено ни одного актуального контракта аренды для студийных квартир в данном доме или в его мастер-проекте/районе.
4. Оценка средней стоимости за квадратный метр (последние 12 месяцев)
На основании всех подтверждённых DLD-данных по району Al Jadaf и мастер‑проекту Dubai Health Care City Phase 2 за последние 12 месяцев не проходило ни одной сделки купли-продажи студий или их аналогов. Соответственно, средняя цена за квадратный метр по последним 12 месяцам для дома, мастер-проекта или района по студиям не может быть рассчитана.
5. Оценка годовой арендной ставки за квадратный метр (последние 12 месяцев)
Аналогично, отсутствуют любые валидные арендные договоры по студиям/0BR в Binghatti Avenue и во всех релевантных фильтрах в рамках района и мастер-проекта. Расчёт средней арендной ставки и, как следствие, доходности невозможен при текущих данных.
6. ROI и справедливая цена
Учитывая полное отсутствие рыночных данных по сделкам и аренде для студий в Binghatti Avenue, на текущий момент невозможно обоснованно рассчитать инвестиционную доходность (ROI) ни для конкретного дома, ни для района в целом в данном сегменте. Без этого также нельзя оценить «справедливый диапазон цены» для целевой доходности 7–8% годовых.
7. Ликвидность и перспективы
С точки зрения ликвидности можно отметить высокий общий объём сделок и аренды по дому Binghatti Avenue для других типов планировок (1, 2, 3-комнатные квартиры), однако по сегменту студий (0BR) подтверждённых фактов рыночной активности на продажу и аренду нет. Это говорит о том, что либо в здании фактически отсутствуют студии, либо они крайне редки и не участвуют в рыночных операциях. Соответственно, на горизонте 3–5 лет любые прогнозы по цене и доходности студий в этом доме не представляются возможными.
8. Итоги и рекомендации
По состоянию на середину 2024 года по DLD-данным студийные квартиры Binghatti Avenue в районе Al Jadaf не были объектом купли-продажи или аренды. Всякая попытка оценить их рыночную стоимость, доходность, динамику или инвестиционный потенциал будет недостоверна без новых данных от DLD. Если ваша задача — проанализировать другие типы квартир в этом доме, подготовку аналогичной статистики можно провести по 1, 2, 3-комнатным вариантам, где объём рынка подтверждён десятками и сотнями сделок.
