Анализ ROI квартиры в Park Views Residences A: данные DLD и реальные сделки — 29.12.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По данным DLD, дом Park Views Residences A находится в районе Al Kifaf, мастер-проект Wasl 1.

В базе DLD отражено 582 сделки с объектом «Park Views Residences A». Анализ ведётся по квартирам 1 bedroom (1 b/r), что полностью соответствует вашему запросу.

2. Активность сделок и ликвидность

За последние четыре квартала в Park Views Residences A по квартирам 1 bedroom было заключено 54 сделки (1 в Q2 2024, 15 в Q3 2024, 29 в Q4 2024, 9 в Q1 2025). По району Al Kifaf за тот же период объем сделок значительно выше, что подтверждает высокую ликвидность как дома, так и всего района.

3. Динамика цен продажи за 3–5 лет

По дому Park Views Residences A:
– Средняя цена сделки за квадратный метр по 1-комнатной квартире за последние три квартала колебалась от 22 731 до 24 622 AED/м². За последние 12 месяцев средняя цена продажи составила 24 530 AED/м² на базе 10 сделок.
– Динамика цен по дому за весь период его актуальной истории показывает устойчивое удержание уровня выше 22 000 AED/м².

По району Al Kifaf (квартиры 1 b/r):
– За последние 3 года средняя цена за м² по 1-комнатным квартирам в районе выросла с 17 438 AED/м² (Q1 2022) до 22 231 AED/м² (Q4 2024).
– За последние 12 месяцев усреднённый уровень по району — 22 632 AED/м² (164 сделки).

4. Динамика и уровень арендных ставок

По дому Park Views Residences A и мастер-проекту Wasl 1 арендных договоров квартир 1 bedroom с валидными данными за последние 12 месяцев в базе нет. Это типичная ситуация для новых зданий, только что попавших на рынок или находящихся в промежуточной стадии ввода.

По району Al Kifaf:
– За последние 12 месяцев средняя годовая аренда 1 м² жилой недвижимости составила 1 165 AED/м² (более 600 контрактов по всему жилому фонду района).
– Уровень за предыдущие годы: динамика показывает устойчивый рост ставок с ~1 000 AED/м² в 2023 году до 1 100–1 180 AED/м² по кварталам текущего года.
– Примечание: такие значения отражают усредненную аренду по всему жилому фонду Al Kifaf, а не только по Park Views Residences A.

5. ROI (грубая доходность, возможная NET-доходность и «инвестиционно справедливая цена»)

– Текущие рыночные уровни:
По дому (Park Views Residences A, 1 b/r, последние 12 месяцев): продажа 24 530 AED/м², арендной ставки нет.
По району (Al Kifaf, любые квартиры): продажа 22 632 AED/м², аренда 1 165 AED/м²/год.

– Брутто-доходность района:
ROI_brutto по району = 1 165 / 22 632 ≈ 5.1% годовых.
Эквивалентная доходность по дому Park Views Residences A рассчитать на основе подтверждённых арендных сделок невозможно — за последний год в DLD нет аренды 1-комнатных квартир в этом доме.

– NET-доходность (корректировка на транзакционные издержки):
Типовые стартовые расходы (комиссии, регистрация и др.) — около 7%.
Оценочно, ROI_net по району ≈ 4.8% годовых (5.1 / 1.07).

– Справедливый диапазон цены для инвестора:
Для целевой доходности 7–8% на текущей средней аренде района Al Kifaf:
1 165 / 0.08 = 14 563 AED/м², 1 165 / 0.07 = 16 643 AED/м².
Текущий рыночный уровень по району выше этого диапазона на 36–55%, по Park Views Residences A ещё выше.
Для выхода на 7–8% годовых по арендным данным DLD требуется значительный дисконт от текущего рынка (~25–40%).

6. Сравнение с районом: премия/дисконт Park Views Residences A

– Средняя цена за м² по Park Views Residences A (1 b/r) за последние 12 месяцев на 8–9% выше средней по району Al Kifaf.
– Дом торгуется с высокой премией, что типично для новых объектов премиального сегмента с современными характеристиками.
– Ликвидность дома объективно подтверждается числом сделок, но устойчивых арендных контрактов пока нет.

7. Заключение и перспективы для инвестора

– Район Al Kifaf показывает выраженный рост цен и аренды с 2021 года, и Park Views Residences A сохраняет повышенный спрос среди покупателей (нынешняя премия к району ~8–9%).
– Текущий уровень доходности в районе по DLD — 5–5.5% брутто, NET-доходность меньше 5% с учетом расходов на вход. Для 1-комнатных квартир Park Views Residences A фактический ROI пока не подтверждён арендными сделками.
– Для инвесторов, ориентированных на доходность 7–8%, справедливая цена входа существенно ниже текущих рыночных уровней. Большинство сделок по дому происходят с расчётом на сохранение ликвидности или капитализации на росте цены, а не на высокую пассивную доходность.
– Для стратегий buy-to-let (покупай для сдачи) по Park Views Residences A в данный момент расчёт реального бессрочного дохода невозможен из-за отсутствия данных по аренде конкретно по дому. По району Al Kifaf данные надёжные.