Анализ ROI квартиры в AZIZI Riviera 65: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: дом AZIZI Riviera 65 явно относится к району Al Merkadh и мастер-проекту Meydan One Community согласно данным DLD. Основной фильтр для отчета: 1-комнатные квартиры (1 b/r).

2. Анализ продаж (только зарегистрированные сделки через DLD)

Ликвидность: За последние два года по дому AZIZI Riviera 65 проходили регулярные сделки с концентрацией в 2024–2025 годах. В каждом квартале фиксируется от одной до девяти сделок по 1-комнатным квартирам, что подтверждает наличие устойчивой рыночной активности. На уровне района Al Merkadh динамика продаж по 1-комнатным квартирам также стабильна на протяжении последних 4 лет.

Динамика средней цены за кв.м по дому:
— В конце 2023 года средняя цена сделки составляла около 27 200 AED/м².
— В 2024 году наблюдался рост с пиком в I квартале (почти 29 900 AED/м²), но затем колебания в пределах 25 000–29 700 AED/м².
— В 2025 году средние значения варьируются от 25 000 до 27 300 AED/м².

Динамика средней цены за кв.м по району (Al Merkadh) для 1-комнатных квартир:
— С 2020 по 2024 год видим устойчивый рост с 16 000–18 000 AED/м² до 21 000–21 300 AED/м² в конце 2024 года.
— Это значительно ниже текущих показателей по дому AZIZI Riviera 65, который продаётся с явной премией относительно района.

Текущий уровень за последние 12 месяцев:
— По дому: средняя цена сделки 26 100 AED/м².
— По району: средняя цена 20 700 AED/м².
— Таким образом, 1-комнатные в AZIZI Riviera 65 котируются примерно на 26% выше районного среднего.

3. Аренда и доходность

По запросу данных по аренде 1-комнатных квартир в AZIZI Riviera 65 и аналогичных объектов мастер-проекта Meydan One Community за последние 4 года ни одного зарегистрированного договора аренды в DLD не найдено. Аналогичная ситуация фиксируется на уровне мастер-проекта.

Однако на уровне района Al Merkadh регистрируется значительный объём арендных контрактов (более 25 000 за 4 года), что даёт хорошую базу для бенчмарка.

Динамика средней арендной ставки за м² (на уровне района):
— В 2020 году: 580–650 AED/м²/год.
— В 2022 году ставки уже 900–1 100 AED/м²/год.
— В 2023 году далее рост до 1 150–1 350 AED/м²/год.
— В 2024 году пик квартальных значений: 1 340–1 550 AED/м²/год.

Среднее значение за последние 12 месяцев: 1 550 AED/м²/год (по району).

На уровне дома и мастер-проекта данных в DLD нет — это частая история для свежих зданий: либо реальные аренды оформляются позже, либо сделки идут по схеме off-plan или корпоративного заселения.

4. Оценка инвестиционной привлекательности и справедливой цены

ROI (брутто) для 1-комнатных квартир можно оценивать только на основе районного бенчмарка Al Merkadh, так как по самому дому арендных данных нет.

— Брутто-доходность по району: 1 550 / 20 700 ≈ 7,5% годовых.
— Для AZIZI Riviera 65 (если экстраполировать районную аренду на премиальную цену дома): 1 550 / 26 100 ≈ 5,9% годовых (дом дороже района, поэтому доходность ниже).

ROI (нетто) с учетом расходов на вход (7–8%):
— Нетто-доходность по району: около 7% / 1,08 ≈ 6,9%, по дому — около 5,5%.

«Справедливый ценовой диапазон» для доходности 7–8% годовых:
— Для района: арендные ставки соответствуют цене покупки в диапазоне примерно 19 400–22 140 AED/м², текущая рыночная цена по району полностью укладывается в этот диапазон.
— Для AZIZI Riviera 65: чтобы достичь этой доходности, цену покупки стоило бы снизить до 19 375–22 140 AED/м²; а текущие сделки проходят на 15–35% выше расчетного «инвестиционно справедливого» диапазона при ориентире на доходность 7–8% годовых.

5. Выводы

— Объём сделок по AZIZI Riviera 65 высок для свежего ЖК, но реальных арендных контрактов в DLD (на момент анализа) по дому нет. Для оценки доходности приходится использовать районные показатели.
— Цены на 1-комнатные квартиры в AZIZI Riviera 65 значительно превышают средний уровень по району (~26% премии).
— ROI по текущим рыночным ценам дома ощутимо ниже среднего по району (брутто 5,9% против 7,5%).
— Для инвестора, ориентирующегося на доходность 7–8% годовых, справедливым приобретением станет либо покупка с дисконтом к текущему уровню рынка, либо ориентация на объекты, где метрика price per sqm ближе к 20 000–22 000 AED.
— Перспективы Al Merkadh в целом положительные, квартальная динамика по аренде и продажам — растущая, ликвидность высокая, но AZIZI Riviera 65 в части аренды пока не прозрачен из-за отсутствия контрактов в DLD: ROI и fair-value по конкретному дому основываются исключительно на районных данных, что следует учитывать при принятии решения.