Анализ ROI квартиры в Al Fattan Marine Towers: данные DLD и реальные сделки — 03.12.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Здание Al Fattan Marine Towers по данным DLD расположено в районе Marsa Dubai (Dubai Marina). В базе DLD идентификация данного дома по building_name_en совпадает точно с введённым фильтром. Информация о мастер-проекте отсутствует, но район определён как Marsa Dubai.

По дому Al Fattan Marine Towers накоплено 343 зарегистрированных сделки купли-продажи за все годы, что обеспечивает статистически значимую базу для анализа. Однако по данному дому нет зарегистрированных арендных контрактов за всё время наблюдений в DLD. В районе Marsa Dubai учтено свыше 53 тысяч сделок купли-продажи и более 115 тысяч арендных контрактов.

2. Структура сделок и ликвидность

Динамика продаж: За последние 5 лет в доме происходило от 20 до 50 сделок в год, что свидетельствует о хорошей ликвидности объекта. В последние 12 месяцев зарегистрировано 50 сделок, что достаточно для формирования репрезентативной средней цены.

Типы квартир: В базе нет сделок по квартирам-студиям или номерам с 0 спальнями. Все сделки в Al Fattan Marine Towers проходят по квартирам с 2, 3 и 4 спальнями, соответственно:
— 3 B/R — 254 сделки.
— 2 B/R — 84 сделки.
— 4 B/R — 5 сделок.
Таким образом, для типа 0BR (студия или номер без спальни) в этом проекте на основании DLD не зафиксировано ни одной сделки.

3. Динамика цен за квадратный метр по дому и району

Изучены только валидные сделки (без экстремальных значений площадей и цен). Приведены усреднённые значения цены за м² с фильтрами по разумному диапазону.

Дом (Al Fattan Marine Towers)
— Диапазон площадей сделок: от 77 до 386 м².
— Диапазон цен за м²: от 7 600 до 36 900 AED.
— За последние 12 месяцев средняя цена сделки — 15 442 AED/м², по 50 сделкам.
— Динамика за 5 лет: в 2020–2021 годах средняя цена держалась на уровне 9 700–13 800 AED/м²; в 2022–2023 ценовой коридор перешёл в диапазон 13 000–14 145 AED/м², а в 2024 наблюдается рост до 15 300–17 800 AED/м² по кварталам.

Район Marsa Dubai:
— Диапазон площадей учтённых сделок: от 10 до 941 м², большинство — стандартное жильё.
— За последние 12 месяцев средняя цена по району: 22 522 AED/м² (на 7 000+ сделок).
— Динамика за последние 5 лет: в 2020 году район продавался в среднем по 13 000–16 000 AED/м², в 2022 — уже 19 000–20 000 AED/м², а с конца 2022 по 2025 год — 18 000–23 000 AED/м² по кварталам.

Сравнение: Al Fattan Marine Towers на 30–35% дешевле среднерыночного уровня по району за последние 12 месяцев, что может быть связано с возрастом дома, спецификой площадей, планировок или другими особенностями самого здания.

4. Динамика аренды и доходность

По Al Fattan Marine Towers нет ни одного зарегистрированного арендного контракта в DLD. Это редкая ситуация для крупного жилого дома; возможные причины:
— В базе DLD проект учитывается иначе (например, под другим именем — но пробные поиски по синонимам результата не дали).
— Собственники объекта не сдают квартиры официально по контрактам с регистрацией в DLD, либо объект сильно ориентирован на долгосрочных проживающих/владельцев.

В то же время по району Marsa Dubai статистика объёма контрактов полноценная (115 тыс.), можно использовать усреднённый бенчмарк:
— Средняя ставка аренды по району за последние 12 месяцев (с учётом квартир разного размера и валидных контрактов): около 1 190 AED/м²/год (расчёт: AVG(annual_amount/actual_area) по валидным записям районного уровня).

5. ROI и справедливый диапазон цен

ROI по дому посчитать невозможно из-за отсутствия зарегистрированных арендных ставок (по данным DLD). Оценки доходности конкретно для Al Fattan Marine Towers на базе официальной статистики дать нельзя.

По району Marsa Dubai можно ориентироваться на усреднённую доходность:
— ROI по району: около 5,3% годовых брутто (1 190 / 22 522).
— С учётом всех транзакционных расходов (DLD fee, агентство, оформление) эффективная (net) доходность ещё ниже — около 4,9–5,0% годовых.

Справедливый диапазон «инвесторской» цены за м², если целевая ROI инвестора 7–8% годовых:
— Для района Marsa Dubai: fair price = [14 875; 17 000] AED/м².
— Фактическая средняя цена за м² по району сейчас выше этого диапазона; Al Fattan Marine Towers, напротив, торгуется в этом диапазоне (и даже дешевле), но без подтверждённых данных по аренде ни об «арендной премии», ни о потенциальной доходности говорить нельзя.

6. Краткий вывод

Al Fattan Marine Towers остаётся одним из наиболее доступных ценовых выборов внутри Dubai Marina (Marsa Dubai) по цене за м², снижаясь примерно на треть по сравнению со среднерыночным уровнем по району. Ликвидность объекта на продажу высокая, что подтверждается стабильным количеством сделок по дому ежегодно. Однако отсутствие официальных арендных контрактов не позволяет оценить реальную доходность объекта в долгосрочной аренде по DLD — потенциальный инвестор должен относиться к ценовому уровню, как к привлекательному с точки зрения входа, но с учётом невозможности подтвердить доход/арендный поток с ссылкой на DLD.

Текущую ценовую динамику по дому можно охарактеризовать как позитивную: рост более чем на 15% за последние 12–18 месяцев, однако инвестор-фокус этого проекта ограничен невозможностью формально подтвердить окупаемость на DLD‑данных. Для оценки доходности целесообразно ориентироваться на аналоги по району, а не на сам дом.