1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом Rimal 1 находится в районе Marsa Dubai (по данным DLD), мастер-проект – Jumeriah Beach Residence – JBR. Название здания совпадает между фильтрами и базой DLD. Для целей сравнительного анализа будем использовать бенчмарки по району Marsa Dubai (JBR).
Структура данных по продажам: В базе DLD зарегистрировано 33 сделки с квартирами типа 1 спальня (1BR) в Rimal 1. Для Marsa Dubai выборка существенно больше – по каждой из последних 12 четвертей регистрируется от 700 до 1500 сделок в квартал (по всем 1BR).
2. Динамика продаж и цен на квартиру
По 1BR в Rimal 1 динамика средней цены за квадратный метр по последним кварталам (реальные DLD-сделки):
— Квартал II 2025: 17 377 AED/м²
— Квартал IV 2024: 16 668 AED/м²
— Квартал I 2024: 22 848 AED/м²
— Квартал IV 2023: 14 022 AED/м²
— Квартал III 2023: 10 321 AED/м²
— Квартал I 2023: 11 775 AED/м²
— Квартал IV 2022: 11 039 AED/м²
— Квартал II 2022: 9 462 AED/м²
Средняя цена за последние 12 месяцев по дому: 17 377 AED/м².
Для сравнения, по всему району Marsa Dubai (JBR) средняя цена за последние 12 месяцев по 1BR: 25 898 AED/м².
В текущих кварталах по району отмечаются следующие значения: 23 389 – 26 993 AED/м² (2024–2025).
Вывод: Rimal 1 (1BR) продаётся заметно дешевле района (на ~33% ниже средней цены по 1BR Marsa Dubai). Это может быть связано с возрастом здания, состоянием ремонта или другими характеристиками дома. В целом по дому нет признаков экстремально низкой ликвидности: сделки проходят в каждом квартале.
3. Динамика арендных ставок
В базе DLD отсутствуют валидные арендные контракты с 2021 года и позже (по фильтрам: Residential, 1BR, площадь от 10 м² и годовая аренда больше 1000 AED) как по самому дому Rimal 1, так и по мастер-проекту JBR, и даже по району Marsa Dubai. Проверка по крупнейшим районам также не даёт выборки по 1BR в текущем периоде.
Это может означать:
— либо в DLD не регистрировались новые аренды по 1BR (часто встречается по старым жилым домам JBR),
— либо передаются неполные сведения или объекты сдаются очень редко.
4. Расчёт ROI и «справедливой» цены
Поскольку по объекту, мастер-проекту и району в DLD нет ни одного подтверждённого контракта аренды за последние 12 месяцев для 1BR, на основе статистики DLD невозможно корректно вычислить ни уровень средней годовой аренды, ни ROI. Соответственно, нельзя объективно рассчитать инвестиционно справедливый диапазон цены покупки под 7–8% годовых доходности. Без арендных данных нет оснований делать любые процентные оценки или рекомендовать скидки/премии для выхода на целевую доходность.
5. Итоги и перспективы
Rimal 1 располагается в крупном высоколиквидном районе – Marsa Dubai/JBR, с устойчивым спросом на сделки по 1-комнатным квартирам. За последние 2 года цена за м² заметно выросла (от 9 000–11 000 до 17 000+ AED/м²). Тем не менее, даже с этим ростом квартиры в Rimal 1 продаются существенно дешевле бенчмарка района.
Оценить реальную доходность инвестора по данным DLD невозможно: база не фиксирует новые аренды по 1BR (возможно, рынок аренды функционирует больше на долгосрочных контрактах и продлениях без новых регистраций). Для покупателя это означает: текущая динамика цен по дому скорее благоприятна для входа (виден рост и ликвидность), но ориентироваться на доходность или сравнивать с целевыми ставками 7–8% невозможно без арендных данных.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Noura Tower – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Beach Mansion: данные DLD и реальные сделки — 27.11.2025
- Как продать квартиру в Дубае в Residence 110 – анализ 2025 — 26.11.2025
- Как продать квартиру в Дубае в Upper House East – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в AXIS RESIDENCES 3: данные DLD и реальные сделки
