Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Согласно данным DLD, здание LIVA располагается в районе Al Yelayiss 2 и входит в состав мастер‑проекта TOWN SQUARE. Все последующий анализ строится на основании этих подтверждённых данных.
Структура данных:
— По двумкомнатным квартирам (2BR) непосредственно в здании LIVA зарегистрирована всего одна сделка купли‑продажи и отсутствует информация о долгосрочных арендных контрактах как по зданию, так и по всему мастер-проекту. Таким образом, дальнейшие выводы по продаже формируются по точечной сделке в доме, а по сдаче в аренду — только на уровне района Al Yelayiss 2 (без детализации по конкретной планировке).
2. Сделки и динамика цен
Объём и период сделок:
— В базе DLD содержится только одна продажа 2BR квартиры за всё время по зданию LIVA (дата: 30 апреля 2025 года).
— В районе Al Yelayiss 2 объём сделок существенно больше: за последние кварталы фиксируются сотни проданных двухкомнатных квартир.
Динамика средней цены за м²:
— В LIVA, единственная известная цена продажи 2BR квартиры: 1 300 888 AED при площади 100,6 м². Цена за м² — 12 931 AED.
— По квартальным данным района Al Yelayiss 2 динамика за последние 3 года:
— 2021 год: ~7 800–8 500 AED/м².
— 2022 год: рост до ~7 300–8 000 AED/м².
— 2023 год: плавный рост с ~9 600 до 10 800 AED/м².
— 2024 год: скачок к 11 300–12 141 AED/м².
— 2025 год: продолжение роста до 13 324–14 365 AED/м².
— Отдельные сделки 2026 года уже идут по 14 416 AED/м².
— За последние 12 месяцев в районе средняя цена продаж двухкомнатных квартир составила около 13 857 AED/м², что чуть выше уровня сделки по LIVA.
3. Аренда
— По зданию LIVA в DLD зафиксировано 0 контрактов аренды на 2BR квартиры и не найдено арендных контрактов даже на уровне всего мастер-проекта Town Square с конкретной планировкой 2 bed rooms.
— Только на уровне района Al Yelayiss 2 зарегистрировано значительное число жилых арендных контрактов (более 30 тысяч по всем типам), однако детализация по 2BR отсутствует. Это делает невозможным расчёт средней годовой аренды за м² (и, соответственно, доходности) для заданной квартиры, здания или района на основе данных DLD.
4. Сравнительный анализ и доходность
— Средняя цена за м² в доме LIVA за последние 12 месяцев — 12 931 AED (по одной сделке).
— В районе (Al Yelayiss 2, двухкомнатные квартиры) цена выше и составляет 13 857 AED/м².
— Данные по аренде 2BR квартир отсутствуют — рассчитать средний уровень аренды и ROI на основании подтверждённых контрактов DLD невозможно ни для здания, ни для района.
— Соответственно, рассчитать справедливый ценовой диапазон для инвестора, ориентированного на доходность 7–8% годовых, а также рассчитать ROI_brutto и ROI_net не представляется возможным.
5. Ликвидность и перспективы
— По ликвидности: продажи двухкомнатных квартир в районе идут стабильно, особенно в последние 2 года, что говорит о высоком спросе на лоты такого формата в Al Yelayiss 2 и TOWN SQUARE. Однако конкретно по зданию LIVA ликвидность проверить невозможно — зарегистрирована только одна продажа.
— По аренде: высокий общий объём арендных контрактов в районе свидетельствует о наличии спроса на аренду, но отсутствие контрактов конкретно по 2BR ограничивает возможность индивидуальной аналитики по вашему формату.
— Перспектива: сегмент активно растёт, средняя цена на 2BR лоты увеличилась за 3 года практически в два раза, однако оценить доходность для инвестора без подтверждённых контрактов аренды невозможно.
Резюме:
— В здании LIVA (2BR) зафиксирована только одна продажа, по цене ниже средней районной.
— По аренде 2BR и в доме, и в районе за последние 12 месяцев нет данных в открытом реестре.
— Динамика продаж в Al Yelayiss 2 указывает на сильный рост цен, но доходность и окупаемость сейчас напрямую оценить нельзя.
— Район активно развивается и характеризуется высокой ликвидностью по сделкам продажи.
Рекомендуемые статьи
- Недвижимость в ОАЭ: типы собственности, цены и рынок аренды в Дубае и Абу-Даби
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Avenue: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в MAG218: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Oxford Gardens: данные DLD и реальные сделки
- Ипотека в ОАЭ: Полное руководство по жилищным кредитам и покупке недвижимости в Дубае
