1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, дом Azizi Riviera 37 находится в районе Al Merkadh, в составе мастер-проекта Meydan One Community.
Структура данных и ликвидность: По продаже квартир (в том числе двухкомнатных) зафиксировано 278 сделок по дому. Структура рынка достаточна для анализа динамики цен по дому и подробного сравнения с районом. По арендным контрактам данных по дому и по 2-комнатным квартирам в районе за последние 12 месяцев нет, однако по району в целом зафиксирован большой объём арендных сделок других форматов, что позволяет анализировать средний уровень ставок аренды на уровне всего Al Merkadh.
2. Динамика цен продаж
Динамика средней цены за квадратный метр в Azizi Riviera 37 (2-комнатные квартиры, всё время существования):
— Основа сделок — 2021-й год (7 сделок) и 2024-й год (3 сделки; только актуальный год, остальные значения единичны).
— В 2021 году средняя цена за м² составляла около 17310 AED.
— За последние 12 месяцев средняя цена сделки по 2-комнатным квартирам дома — 16717 AED/м² (4 сделки).
— В целом, цены в доме за последние 3 года варьируются от 15900 до 18170 AED/м² (учитывая только завершённые периоды, без будущих дат).
Средняя цена продажи по району Al Merkadh для двухкомнатных квартир (за последние 12 месяцев): 20219 AED/м² (905 сделок). За последние 3 года по району Al Merkadh наблюдается стабильно высокий объём сделок с ростом средней цены: с ~17300 AED/м² в 2021 году до 18950–21000+ AED/м² в 2024 году.
Итого, Azizi Riviera 37 (2-комнатные) котируется примерно на 17% ниже средней рыночной цены района за последний год.
3. Динамика и уровень арендных ставок
По дому Azizi Riviera 37 и по 2-комнатным квартирам в районе Al Merkadh в базе DLD за последние 12 месяцев нет зарегистрированных арендных договоров (при корректных фильтрах по типу квартиры и площади).
По всем квартирам в районе Al Merkadh (суммарно более 11000 контрактов за 12 месяцев) средняя фактическая ставка аренды: 1550 AED/м² в год.
Динамика средней арендной ставки по району:
— В 2022 году средняя ставка была около 900–1100 AED/м², затем наблюдается стремительный рост: в I квартале 2023 года — 1150 AED/м², в IV квартале 2023 года — 1350 AED/м², и в первой половине 2024 года — 1340–1458 AED/м².
— За последние 12 месяцев закрепился диапазон 1340–1550 AED/м² по всему типажу квартир.
4. ROI, инвестиция и “справедливая стоимость”
Расчёт доходности невозможен на уровне дома или типа квартиры, так как нет арендных данных по DLD ни по Azizi Riviera 37, ни по 2-комнатным квартирам района.
Для общего ориентирования: если использовать среднюю ставку аренды на районе (по всем квартирам) и фактическую среднюю цену 2-комнатных квартир в анализируемом доме за год, получается ориентировочный brutto ROI около 9,3% годовых (расчёт: 1550 / 16717). С учётом транзакционных и сопутствующих расходов (~7%), ориентировочный net ROI составит 8,7% годовых.
Диапазон “справедливой инвестиционной цены”, обеспечивающей доходность 7–8% годовых по квартирной аренде района, — 19375–22142 AED/м² (расчётно: 1550 / 0.08 и 1550 / 0.07).
Сравнение с текущим рынком:
— Фактическая средняя цена сделок по 2-комнатным в доме за последний год ниже этого диапазона (16717 AED/м²).
— По району сделки идут в среднем по цене выше справедливого инвестиционного диапазона, то есть новые покупки по району сейчас менее доходны, чем дом Azizi Riviera 37 на текущем уровне сделок.
5. Общие выводы о ликвидности и перспективе
Azizi Riviera 37 на рынке двухкомнатных квартир характеризуется устойчивым спросом и меньшей стоимостью относительно рынка района Al Merkadh. Рынок района очень активен как в продажах, так и в аренде, ставки аренды росли на протяжении последних трёх лет и достигают новых максимумов. На фоне района, дом Azizi Riviera 37 выглядит инвестиционно привлекательнее именно благодаря относительному ценовому дисконту. Однако реальную арендную доходность и предпочтения арендаторов по типу жилья внутри конкретного дома дополнительно уточнённо оценить по базе DLD сейчас невозможно — подобных контрактов нет.
Ключевое ограничение: отсутствуют свежие зарегистрированные арендные сделки по 2-комнатным квартирам в самом доме и по двумкомнатным района. Это снижает точность понимания доходности именно этого формата и может говорить о преобладании нового фонда или слабой активности арендодателей в конкретном сегменте.
В целом, объект выглядит относительно недооценённым по сравнению с быстро дорожающим районом. Для инвестора, ориентирующегося на формальные показатели доходности, необходимым условием остаётся дополнительная верификация реальной возможности сдачи именно двухкомнатной квартиры в аренду.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в THE BRIDGE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в ONE AT PALM JUMEIRAH: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в THE PAD: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в PEARL HOUSE I BY IMTIAZ: данные DLD и реальные сделки
- RERA в Дубае: Кто действительно контролирует рынок недвижимости и как он вас защищает
