Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 35: данные DLD и реальные сделки — 04.12.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Здание Azizi Riviera 35 расположено в районе Al Merkadh, мастер-проект Meydan One Community (это подтверждено выборкой сделок DLD по полю building_name_en).

2. Общий обзор объёма сделок и арендных контрактов

По дому Azizi Riviera 35 зарегистрировано 323 сделки купли-продажи в DLD. За последние несколько лет наблюдается высокая активность, особенно с IV квартала 2023 года.

Объём контрактов аренды по этому дому также значительный — 321 договор по проекту Azizi Riviera 35 только в базе DLD_rent_contracts. Данных достаточно как для динамического, так и для сравнительного анализа.

3. Динамика сделок и цен по продажам

Частота сделок и ликвидность:

С 2021 года сделки происходят регулярно, особенно активно — c конца 2023 года (90+ сделок/квартал во II полугодии 2023 и последовательный рост в 2024-м).
Проект давно показал рыночную ликвидность, сделки идут на всех рыночных стадиях.

Динамика средней цены за м² (студии):

Диапазон цены за м² по Azizi Riviera 35 изменялся от 13,400 до 19,700 AED/м² в среднем по кварталам с 2021 по 2025 гг. (фиксация реальных сделок, но часть будущих дат — это регистрация на первичке).
По итогам последних 12 месяцев средняя цена по факту сделок составляет 17,843 AED/м² для студий.
Для сравнения: средняя цена по району Al Merkadh за этот же период выше — около 21,054 AED/м² (то есть Azizi Riviera 35 сейчас продаётся с дисконтом примерно 15% к среднему району по студиям).

4. Динамика и уровень аренды

Средние значения по дому Azizi Riviera 35 (студии, последние 12 месяцев):

Средняя годовая ставка аренды составляет 1,546 AED/м².
Для района Al Merkadh средняя аренда немного выше: 1,685 AED/м².

Динамика по кварталам:

По дому виден уверенный рост ставок: если в конце 2023 года аренда была ~1,340 AED/м², то во II квартале 2024 уже ~1,370 AED/м², а IV квартал 2024 (по текущим активным контрактам) — свыше 1,530 AED/м².
Район также показывает поступательный рост: с 1,200–1,300 AED/м² в 2023 до более 1,600 AED/м² в 2024.

5. Инвестиционный анализ (ROI, сравнение уровня цен и справедливого диапазона)

Брутто-доходность по дому (на базе DLD, годовой арендный доход к цене покупки по последним 12 мес.):

По Azizi Riviera 35 ROI_brutto = 1,546 / 17,843 ≈ 8.7% годовых.
По району Al Merkadh: ROI_brutto = 1,685 / 21,054 ≈ 8.0% годовых.

С учётом стандартных транзакционных расходов при покупке объекта (7–8%), скорректированная чистая доходность (ROI_net) по дому оценивается примерно в 8.1–8.2% годовых, по району – около 7.4–7.5%.

Диапазон инвестиционно справедливой цены (для целевой доходности 7–8% годовых):

Для Azizi Riviera 35 по последней рыночной аренде: диапазон справедливых цен для доходности 7–8% составляет 19,325 – 22,089 AED/м²; текущие сделки ниже этого уровня (дом продаётся с потенциалом увеличения цены).
По району: справедливый диапазон 21,061 – 24,070 AED/м² (при средней аренде), район также находится ниже своего теоретического потолка.

6. Выводы и перспективы

Azizi Riviera 35 — ликвидный, активно торгуемый и арендуемый жилой дом, по которому средняя доходность выше, чем по району Al Merkadh.
В настоящий момент дом торгуется с дисконтом по отношению к району (~15%), что делает его интересным для инвесторов, ориентированных на доходность.
Рынок показывает устойчивый рост как цен на продажу, так и арендных ставок, что подтверждает долгосрочный инвестиционный потенциал.
Перепродажа и сдача в аренду в ближайший год–два не представляют сложностей (при объёме заключённых сделок и контрактов), отмечается положительная динамика и достаточный объём спроса.