Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение здания Azizi Riviera 29 подтверждено по данным DLD: объект расположен в районе Al Merkadh и входит в мастер-проект Meydan One Community. Анализ выполнен именно по этим географическим границам, уровень района определён однозначно.
По 1-комнатным квартирам (1BR) дома Azizi Riviera 29 в базе DLD зафиксировано 29 сделок в период с июня 2021 года до настоящего времени. Для анализа использованы исключительно завершённые сделки – без учёта будущих периодов.
Арендные контракты по этому конкретному дому (а также по мастер‑проекту Meydan One Community и району Al Merkadh для 1-комнатных) в DLD зафиксированы не были — ни за последние 12 месяцев, ни в предшествующие кварталы. Соответственно, все количественные показатели по аренде и доходности рассчитаны не могут быть, этот момент детально освещён ниже.
2. Ликвидность и объём сделок
Объем сделок в доме Azizi Riviera 29 для 1-комнатных квартир (по DLD):
— 2021 год: 3 сделки (2–3 квартал)
— 2022 год: 7 сделок (1 квартал)
— 2023 год: 16 сделок (3–4 кварталы)
— 2024 год: 2 сделки (1 квартал)
Основная волна продаж пришлась на конец 2023 года. Ликвидность по продажам в сегменте 1BR на уровне дома и мастер-проекта высокая: регулярно происходят сделки во всех крупных кварталах последних лет.
3. Динамика и структура цен
Динамика средней цены за квадратный метр (1BR, только завершённые сделки, Azizi Riviera 29):
— II квартал 2021: 14 918 AED/м²
— III квартал 2021: 15 219 AED/м²
— I квартал 2022: 15 772 AED/м²
— III квартал 2023: 15 746 AED/м²
— IV квартал 2023: 16 889 AED/м²
— I квартал 2024: 16 019 AED/м²
Среднее значение за последние 12 месяцев (ближайшие сделки — в начале 2024): 17 730 AED/м².
Для сравнения: средняя цена по мастер-проекту Meydan One Community и району Al Merkadh (1-комнатные, 12 месяцев) выше — 20 370 AED/м². Это говорит о заметной разнице: квартиры в Azizi Riviera 29 котируются на уровне чуть ниже средних по району, что может быть связано с рыночным позиционированием дома или фазой сдачи.
Долгосрочная ценовая динамика в районе Al Merkadh и по мастер-проекту показывает плавный рост: средняя цена переходила с 14 000–15 000 AED/м² в 2021–начале 2022 года к 16 000–20 000+ AED/м² в 2023–2024 гг. В среднем рынок демонстрирует поступательное удорожание, особенно в заключительных кварталах 2023 и начале 2024.
4. Анализ аренды и доходности (ROI)
По данным из DLD, по дому Azizi Riviera 29 зафиксированы только сделки купли-продажи, а арендных контрактов по 1-комнатным квартирам в этом здании за последние 12 месяцев нет. Это же справедливо для всего мастер‑проекта Meydan One Community и даже для района Al Merkadh за аналогичный период. Вероятнее всего, причина — относительно недавняя сдача/заселение комплекса, низкий объём фактических заселений на текущий момент или задержка отражения данных в DLD.
Таким образом, на текущих данных DLD невозможно достоверно рассчитать среднюю ставку аренды за м² и, соответственно, нельзя вычислить ориентировочную доходность (ROI) как для дома, так и для района. Без этих базовых данных нельзя оценивать инвестиционную справедливую цену (диапазон для выхода на доходность 7–8% годовых) или сравнивать «реальную» доходность с рынком.
Важное замечание: любые оценки по аренде или ROI по этому объекту без опоры на DLD-статистику будут носить спекулятивный характер и не могут использоваться в качестве базиса для финансового анализа. Это — принципиальное ограничение при работе исключительно с официальными данными.
5. Общие выводы по инвестиционной привлекательности
Azizi Riviera 29 — современный объект в рамках крупного мастер‑проекта Meydan One Community (район Al Merkadh). Рынок новостроек/современных объектов района показывает поступательный рост цен (за 3 года рост средней цены за м² порядка 15–40%). Активность по продажам — высокая, что подтверждает ликвидность дома как у инвесторов, так и у конечных пользователей.
Однако, отсутствие данных по реальным арендным ставкам в DLD-реестре по этому зданию (и по району — для однушек) не позволяет принимать решения, основываясь на достоверных уровнях доходности, либо обосновывать цену входа/выхода для инвестора, ориентированного на пассивный доход.
Оценка перспектив на 3–5 лет по вопросу роста и ликвидности — умеренно позитивная, рынок демонстрирует положительную динамику по капитализации; однако без подтверждённых данных по аренде корректно рассматривать объект именно как yield-инвестицию затруднительно.
Резюме:
— Средняя цена 1BR за последние 12 месяцев по Azizi Riviera 29 — 17 730 AED/м² (дом ниже рынка на 13% по сравнению с районом).
— Активность сделок и динамика положительная.
— Данных по реальным арендам по дому и району в DLD нет, поэтому просчитать доходность по DLD невозможно.
— Инвестиционная привлекательность: объект интересен для стратегии на рост капитала, оценка «доходных» характеристик невозможна без дополнительных данных.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Serenity Lakes 5: данные DLD и реальные сделки
- Правила ипотеки в ОАЭ: как купить недвижимость в Дубае, не оплачивая полную стоимость сразу
- Анализ ROI квартиры в Fawad Azizi Residence: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в MADA Residences Tower: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Manam Prime: данные DLD и реальные сделки
