Сколько стоит квартира в Дубае в 2026 году: цены по районам и полная смета покупки

Сведения актуальны на октябрь 2026 года. За 12 месяцев до 23 октября 2026 года медианная цена сделки с недвижимостью в Дубае составила AED 1 442 945 (около $393 000), а медиана квартиры с одной спальней — AED 1 256 724 (около $342 000). Самые доступные медианные сделки начинаются от AED 345 000 ($94 000) за студию в International City Phase 1, но к цене объекта нужно прибавить DLD, trustee, комиссию на вторичном рынке и другие расходы.

Что происходит с ценами на квартиры в Дубае в 2026 году

Покупателю, который боится купить на пике, полезно отделять объявления от зарегистрированных сделок. За 12 месяцев с октября 2025 по сентябрь 2026 года в Дубае зарегистрировали 181 510 сделок на AED 467,2 млрд. Это на 12,7% меньше по числу сделок, чем за предыдущие 12 месяцев.

Медианная цена сделки за этот период — AED 1 442 945, или около $393 000 по курсу AED 3,6725 за доллар. За год медиана снизилась на 7,1%. Медианная цена квадратного фута при этом составила AED 1 722, что на 4,8% выше год к году. Эти показатели могут двигаться в разные стороны, потому что меняется состав сделок: площадь, тип жилья, район и доля новостроек.

В сентябре 2026 года было зарегистрировано 11 479 сделок — на 43,5% меньше, чем в сентябре предыдущего года, и на 5,9% меньше, чем в августе. Медианная цена сентября составила AED 1 333 800, снизившись на 4,7% год к году. Доля off-plan в сентябре достигла 65,6%, а за весь 12-месячный период — 68,1%.

Нельзя переносить одну цифру на любой район. Например, цена квадратного фута за год снизилась на 12,3% в JLT, на 8,4% в Dubai Marina и на 11,2% в Silicon Oasis. В Downtown Dubai она выросла на 11,1%, а в JVC — на 4,4%. Резкие изменения в отдельных локациях иногда связаны с тем, какие проекты и типы квартир вошли в выборку.

Для расчёта бюджета в рублях не стоит фиксировать сумму в статье: курс рубля меняется. Практичнее сначала определить бюджет в AED, затем пересчитать его в своей валюте по актуальному банковскому или обменному курсу и заложить резерв на расходы по сделке.

Средняя стоимость квартиры: студия, 1BR, 2BR и 3BR

Медиана — это не средняя арифметическая цена. Половина зарегистрированных сделок прошла дешевле указанной суммы, половина — дороже. Для частного покупателя это обычно полезнее, чем ориентир по самым дешёвым объявлениям, которых может не быть в наличии или которые могут иметь особые условия оплаты.

Для покупателя из России типичная ошибка — считать, что AED 1,2 млн гарантированно хватит на однокомнатную квартиру в любом популярном районе. Это не так. Медиана 1BR в JVC — AED 1,12 млн, в Arjan — AED 1,18 млн, в Dubai Marina — AED 1,62 млн, в Downtown Dubai — AED 2,38 млн, на Palm Jumeirah — AED 3,45 млн.

Бюджет должен включать не только цену в договоре. Если весь доступный капитал равен AED 1,2 млн, объект за AED 1,2 млн может оказаться недоступен после обязательных платежей. Разумнее сперва рассчитать полную сумму через калькулятор расходов при покупке недвижимости в Дубае, а уже потом выбирать ценовой диапазон.

Цены по районам: где квартира стоит дешевле, а где дороже

Ниже приведены медианы сделок за 12 месяцев. Они не являются ценами конкретных лотов и не заменяют проверку здания, площади, статуса готовности и условий оплаты. Подробные данные по локациям, зарегистрированным сделкам и текущему составу предложения собраны на страницах районов с ценами и сделками DLD.

Самая низкая медианная цена квадратного фута среди районов таблицы — AED 682 в International City Phase 1. Самая высокая — AED 3 827 на Bluewaters. Но сравнение только по цене фута недостаточно: площадь, возраст здания, наличие готовых объектов и доля off-plan различаются.

Например, в Dubai Maritime City 98,8% сделок относятся к off-plan, а в Dubai Marina доля off-plan — 8,3%. В JBR за рассматриваемый период новых продаж по плану не было. Поэтому одинаковая цена за квадратный фут в разных районах может означать совершенно разную структуру платежей и момент получения ключей.

Что можно купить за AED 500 000, 800 000, 1,2 млн, 2 млн и 3,5 млн

Таблица показывает районы, где медиана сделки соответствующего типа не превышает бюджет. Это ориентир по прошлым сделкам, а не обещание наличия квартиры по такой цене сегодня. Бюджет ниже указан как цена объекта без DLD, комиссии и сопутствующих платежей.

Если покупатель располагает примерно AED 600 000, медианная 1BR доступна в International City Phase 1 за AED 465 000. В Dubai South медиана студии — AED 545 000, в Al Furjan — AED 552 000, в Town Square — AED 560 000. На этом уровне бюджета особенно важно не потратить весь остаток на цену квартиры: обязательные расходы заметно меняют итоговую сумму.

Когда можно переходить от аналитики к конкретным планировкам и готовым объектам, используйте каталог готовых квартир в Дубае. Перед внесением средств следует отдельно проверить статус объекта, документы продавца, размер сервисных сборов по зданию и расчёт всех платежей.

Полная смета покупки: почему квартира за AED 1,5 млн обходится примерно в AED 1,6 млн

Покупатель платит не только цену квартиры. Для готовой недвижимости на вторичном рынке базовые расходы обычно складываются из регистрационного сбора, оплаты trustee office, агентской комиссии и применимого VAT. Дополнительно могут возникнуть NOC застройщика, расходы на ипотеку и ежегодные сервисные сборы.

То есть цена AED 1,5 млн превращается примерно в AED 1,6 млн ещё до учёта VAT на применимых услугах, NOC застройщика и возможных расходов банка. Точную смету нельзя назвать без типа сделки, объекта, наличия ипотеки и условий конкретного застройщика или здания.

DLD — Земельный департамент Дубая. Регистрационный сбор составляет 4% от цены сделки. В сделках от AED 500 000 сбор trustee office составляет AED 4 000 плюс VAT. На вторичном рынке агентская комиссия обычно составляет 2% плюс VAT. Брокер может объяснить порядок и показать расчёт, но не даёт налоговых либо юридических заключений.

При ипотеке предусмотрена регистрация ипотеки в размере 0,25%, также банк может требовать оценку объекта. Условия кредита, набор банковских сборов и решение по заявке определяет банк. Ознакомиться с процедурой можно на странице ипотеки для нерезидентов в Дубае, а предварительную нагрузку по кредиту рассчитать через ипотечный калькулятор.

NOC — это разрешение или подтверждение от застройщика, которое может требоваться при перепродаже. Его стоимость зависит от конкретного застройщика и объекта. Эти суммы не следует заменять усреднёнными цифрами до получения документов по выбранной квартире.

Off-plan, oqood и вторичный рынок: когда нужны деньги

Off-plan — квартира, которая продаётся до завершения строительства. Для неё обычно действует план платежей: покупатель вносит сумму частями в сроки, предусмотренные договором. Регистрация производится через oqood — систему предварительной регистрации прав по строящемуся объекту. Сбор DLD 4% обычно уплачивают при регистрации; кто платит, уточняйте в SPA.

План платежей не отменяет необходимость проверить договор, график, статус регистрации и все платежи, которые предусмотрены документами. Если возникают вопросы о правах по договору, регистрации или последствиях задержки, потребуется независимый юрист, имеющий право консультировать по праву ОАЭ. Брокер не заменяет юридического консультанта.

На вторичном рынке готовый объект обычно оплачивается и переоформляется в день сделки через trustee office. Поэтому покупателю нужно заранее обеспечить сумму цены, DLD, trustee, комиссии и других согласованных платежей. Средства клиента не принимаются брокером: расчёты проводятся через предусмотренные сделкой механизмы — trustee office или эскроу-счёт застройщика.

Вопрос перевода денег из России требует отдельной подготовки. Агентство не переводит, не обменивает и не принимает деньги клиентов, не открывает счета и не выступает платёжным посредником. Порядок, документы и доступные способы зависят от банка и конкретной ситуации; базовая информация собрана в материале как перевести деньги из России на покупку недвижимости в ОАЭ.

Сервисные сборы и расходы после покупки

После регистрации у владельца появляются регулярные расходы. Главный из них — сервисный сбор за содержание общих частей здания или сообщества. Он может включать обслуживание общих зон и инфраструктуры, но состав и размер нужно уточнять по конкретному объекту. Единой суммы для всех квартир Дубая нет: нельзя корректно назвать стоимость годового maintenance fee, не зная здания и площади.

Сервисный сбор не входит в цену зарегистрированной сделки и не включён в приведённые медианы. До бронирования попросите информацию о действующем сборе, периодичности оплаты и возможной задолженности по объекту. Отдельно изучите, что такое сервисные сборы в Дубае и как они влияют на содержание недвижимости.

Нельзя автоматически переносить service charges на арендатора: распределение расходов определяется договором аренды и условиями конкретной ситуации. Вопросы о том, кто должен оплачивать сборы, задолженность или штрафы, требуют изучения договора и при споре — консультации юриста.

Если квартира покупается для аренды, не следует считать валовую доходность чистой прибылью. По типам квартир медианная валовая доходность за 12 месяцев составляла 7,10% для студии и 5,55% для 1BR. Из валового показателя ещё не вычтены сервисные сборы, периоды простоя, обслуживание и другие расходы собственника.

Читайте также: цены в рублях по курсу дня · снимать или покупать: расчёт по DLD · медианы метра по 18 районам (данные DLD) · цены на студии по районам (данные DLD) · цены на дома по районам (данные DLD) · что купить в Дубае на –100 млн по данным DLD · что купить в Дубае на 20–500 млн рублей.

Частые вопросы

Сколько стоит самая дешёвая квартира в Дубае?

По медианам зарегистрированных сделок самая доступная студия в приведённых районах — AED 345 000, или около $94 000, в International City Phase 1. Это не означает, что любой объект в районе стоит столько: цена конкретной квартиры зависит от здания, площади и состояния.

Сколько стоит однокомнатная квартира в Дубае?

Медиана 1BR по Дубаю — AED 1 256 724, около $342 000. В International City Phase 1 медиана составляет AED 465 000, в JVC — AED 1 120 000, в Dubai Marina — AED 1 620 000, в Downtown Dubai — AED 2 380 000.

Сколько денег нужно сверх цены квартиры?

На вторичном рынке нужно учитывать DLD 4%, trustee AED 4 000 плюс VAT для сделок от AED 500 000 и комиссию агента 2% плюс VAT. Также возможны NOC, ипотечные расходы и сервисные сборы.

Правда ли, что квартира за AED 1,5 млн обходится примерно в AED 1,6 млн?

Да, базовый расчёт даёт AED 1 594 000 до VAT, NOC и расходов банка: цена AED 1,5 млн, DLD AED 60 000, trustee AED 4 000 и агентская комиссия AED 30 000.

Можно ли торговаться при покупке квартиры?

Торг возможен, особенно на вторичном рынке, но его результат зависит от продавца, объекта и условий сделки. Медианная цена района не является гарантией скидки и не заменяет анализ сопоставимых зарегистрированных сделок.

Что такое oqood?

Oqood — регистрация прав по строящейся недвижимости, приобретаемой off-plan. Сбор DLD 4% обычно уплачивают при регистрации, а оплата квартиры обычно происходит по графику платежей договора.

Нужно ли платить сервисные сборы, если квартира сдаётся?

Сервисный сбор относится к содержанию здания или сообщества и должен быть проверен до покупки. Кто фактически несёт конкретные расходы в арендных отношениях, определяется договором и требует отдельного изучения.

Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.