Налоги для россиянина с квартирой в Дубае: аренда, продажа, счета и валютный контроль

Сведения актуальны на октябрь 2026 года. В Дубае для частного собственника обычной квартиры нет ежегодного налога на недвижимость, налога на доход физлица от долгосрочной аренды и налога на прирост стоимости при продаже, но при покупке действует сбор DLD 4%. Для налогового резидента России доход от аренды и, при определённых условиях, от продажи квартиры в Дубае облагается НДФЛ в России. Счёт в ОАЭ при проживании в России обычно нужно уведомлять в ФНС, а сведения по нему могут участвовать в международном автоматическом обмене.

Что платит собственник квартиры в Дубае

Покупка квартиры в Дубае не означает, что все расходы ограничатся ценой в договоре. Главный обязательный платёж при переходе права — сбор Dubai Land Department, DLD, в размере 4% от цены объекта. Юридически он может распределяться между сторонами как 2% и 2%, однако на практике его обычно оплачивает покупатель.

При регистрации готового объекта также взимается сбор trustee office: AED 4 000 плюс VAT для сделок от AED 500 000 и AED 2 000 для объектов с меньшей стоимостью. За title deed предусмотрен сбор AED 250. Перед бронированием полезно сверить состав платежей через калькулятор расходов при покупке в Дубае: цена квартиры и сумма на регистрацию — разные величины.

Ежегодного налога на недвижимость в Дубае для владельца квартиры нет. Также для физического лица обычная долгосрочная аренда квартиры не образует местный подоходный налог, а продажа не облагается отдельным налогом на прирост капитала. Это относится именно к частному владению недвижимостью, а не ко всем видам предпринимательской деятельности.

У собственника остаются обычные расходы на объект: сервисные сборы здания, коммунальные услуги, страхование при его наличии, расходы на управление и ремонт. Сервисные сборы не являются налогом: они связаны с содержанием общих зон и инфраструктуры конкретного здания. Их размер и порядок расчёта следует проверять по объекту до сделки; подробнее об этом — в материале о сервисных сборах и доходности недвижимости в Дубае.

При аренде жилья Dubai Municipality housing fee составляет 5% годовой арендной платы и, по данным рыночных источников, обычно включается в счёт DEWA помесячно. Этот сбор платит арендатор, а не собственник. Для арендатора база обычно связана с договором Ejari; в отдельных ситуациях порядок расчёта зависит от статуса проживания и применяемого индекса.

Рынок 2026 года не стоит описывать как рынок гарантированного роста. По данным DLD за 12 месяцев до октября 2026 года число сделок ниже на 12,7%, а медианная цена — на 7,1%, чем годом ранее. Поэтому налоговая экономия не заменяет проверку цены конкретного объекта, сервисных расходов, условий аренды и реальных сделок DLD.

Corporate Tax: когда 9% всё же может появиться

Корпоративный налог ОАЭ не применяется к частному лицу только потому, что оно владеет квартирой и сдаёт её в обычную аренду без лицензии. Доход от такой недвижимости не включается в расчёт порога для Corporate Tax, даже если сумма аренды значительна.

Иной режим возможен, если деятельность требует лицензии или ведётся через лицензионную структуру. Пример — посуточная сдача holiday home: она требует лицензирования и не подпадает под исключение для пассивного владения недвижимостью. Для физлица Corporate Tax возникает при обороте от предпринимательской деятельности свыше AED 1 млн за календарный год. Нулевая ставка применяется к первым AED 375 000 налогооблагаемой прибыли, далее используется ставка 9%.

Разница между долгосрочным договором аренды и лицензируемой посуточной деятельностью существенна. Перед запуском краткосрочной аренды нужно отдельно уточнить требования лицензирования, регистрацию объекта и налоговый режим у профильного специалиста в ОАЭ. Брокер может объяснить порядок сделки с недвижимостью, но не выдаёт налоговое или юридическое заключение.

Для жилой недвижимости действует особый VAT-режим: жильё освобождено от VAT, а первая поставка нового жилого объекта в течение трёх лет после завершения строительства облагается по ставке 0%. Для коммерческой недвижимости применяется VAT 5%. Конкретная квалификация сделки зависит от назначения объекта и документов, поэтому по коммерческим помещениям требуется отдельная проверка.

Аренда квартиры: что должен сделать налоговый резидент России

Гражданство само по себе не определяет обязанность по НДФЛ. Ключевой вопрос — налоговое резидентство России. Физическое лицо обычно признаётся налоговым резидентом РФ при нахождении в России 183 дня и более в течение 12 следующих подряд месяцев. По итогам календарного года статус требует отдельной проверки.

Налоговый резидент России декларирует доходы от аренды недвижимости в Дубае и уплачивает российский НДФЛ. С 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% — до 2,4 млн рублей, 15% — в диапазоне от 2,4 до 5 млн рублей, 18% — от 5 до 20 млн рублей, 20% — от 20 до 50 млн рублей и 22% — с суммы свыше 50 млн рублей. Повышенная ставка применяется только к превышению соответствующего порога.

Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Срок уплаты НДФЛ — до 15 июля. Если арендная плата поступает в дирхамах или иной валюте, рублёвую налоговую базу нужно определять по правилам российского налогового учёта. Для расчёта и подготовки декларации разумно привлечь российского налогового консультанта.

В ОАЭ при обычной частной аренде налог на доход физического лица не уплачивается. Поэтому зачесть в России фактически нечего: механизм зачёта иностранного налога уменьшает российский налог только на сумму налога, действительно уплаченную за рубежом и подтверждённую документами.

Если человек не является налоговым резидентом России, то доход от аренды квартиры в ОАЭ является доходом от источника за пределами РФ. Российский НДФЛ с такого дохода не уплачивается, декларация 3-НДФЛ по этой причине не подаётся. Этот вывод относится к налогообложению в России и не отменяет обязанности проверять статус в стране фактического проживания.

Продажа квартиры в Дубае и российский НДФЛ

В Дубае отдельного налога на продажу квартиры для собственника нет. Но выход из инвестиции всё равно предполагает расходы: может потребоваться NOC от застройщика, закрытие ипотеки при её наличии, расчёты с брокером и регистрационные действия. Пошаговый порядок перехода права описан в материале как продать квартиру в Дубае.

Для налогового резидента России доход от продажи зарубежной недвижимости может облагаться НДФЛ. По доходу от продажи недвижимости применяется ставка 13% до 2,4 млн рублей налоговой базы и 15% с превышения этого порога.

Освобождение от НДФЛ обычно применяется после минимального срока владения пять лет. Для отдельных оснований приобретения российское законодательство предусматривает трёхлетний срок, в том числе при наследовании, дарении от близкого родственника или договоре пожизненного содержания с иждивением. Для зарубежной квартиры срок обычно отсчитывают с даты возникновения права собственности; отдельного разъяснения Минфина или ФНС для объектов за рубежом мы не нашли. Момент подтверждают документами о регистрации права и оплате, а для off-plan его лучше уточнить у налогового консультанта.

Если квартира продаётся раньше минимального срока, налоговую базу можно уменьшить либо на имущественный вычет 1 млн рублей для жилья, либо на документально подтверждённые расходы на покупку. Расходы в иностранной валюте пересчитываются в рубли по курсу Банка России на дату соответствующего платежа, поэтому рублёвая база может возникнуть и при отсутствии экономической прибыли в дирхамах.

Налоговый нерезидент России с продажи квартиры в ОАЭ российский НДФЛ не платит: это доход от источника за пределами РФ. Минимальный срок владения в таком случае для российского налога не нужен, поскольку самого российского налога нет. Однако статус нерезидента должен быть подтверждён фактическими днями пребывания, а не только наличием Emirates ID или визы ОАЭ.

Соглашение Россия—ОАЭ и отсутствие «двойного налога»

Новое соглашение между Россией и ОАЭ об устранении двойного налогообложения подписано 17 февраля 2025 года, ратифицировано Федеральным законом № 189-ФЗ от 7 июля 2025 года и применяется с 1 января 2026 года. Соглашение 2011 года о налогообложении дохода от инвестиций прекращает действие с начала применения нового.

Доходы от недвижимости, включая аренду, а также доход от отчуждения недвижимости могут облагаться в государстве, где находится объект. Для квартиры в Дубае это ОАЭ. Но это правило не отменяет российский НДФЛ для налогового резидента РФ, поскольку Россия облагает его мировые доходы по своему внутреннему законодательству.

На практике здесь нет двойной уплаты одного и того же налога: в ОАЭ с обычной частной аренды и продажи квартиры налог физлица отсутствует, а в России возникает НДФЛ при наличии российского налогового резидентства. Соглашение не создаёт освобождение в России, если в ОАЭ налог фактически не был уплачен.

С 1 января 2026 года ОАЭ исключены из офшорных перечней Минфина России. Это изменение может иметь значение для корпоративных структур, дивидендов и контролируемых иностранных компаний. Если объект оформляется через компанию, фонд или иную структуру, последствия нужно рассчитывать отдельно с налоговым юристом.

Счёт в ОАЭ, аренда и валютный контроль России

Открытие счёта в банке ОАЭ не запрещено, но для валютного резидента России возникают обязанности по Федеральному закону № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле». Практический порядок, требования банков и набор документов описаны на странице счёт в банке ОАЭ для нерезидента. Банк принимает решение об открытии самостоятельно; брокер не открывает счета и не принимает клиентские деньги.

Если физическое лицо проводит в России более 183 дней в календарном году, об открытии, закрытии счёта или изменении его реквизитов в иностранном банке нужно уведомить ФНС в течение одного месяца. Форма утверждена приказом ФНС России № СД-7-14/349@ от 26 апреля 2024 года.

Отчёт о движении средств по зарубежному счёту обычно подаётся до 1 июня следующего года. Для лиц, находившихся за пределами России более 183 дней в календарном году, предусмотрено освобождение. Для счетов в странах автоматического обмена существуют условия освобождения, связанные с остатками и оборотами до 600 000 рублей; точное применение этого исключения к конкретному счёту лучше уточнить до подачи отчётности.

ОАЭ входят в перечень государств для автоматического обмена финансовой информацией (приказ ФНС от 14.10.2025 № ЕД-7-17/883@, п. 46 приложения). В любом случае хранение денег на счёте в Дубае не отменяет российские обязанности по уведомлению, отчётности и декларированию дохода. Автоматический обмен не равен автоматическому начислению налога, но данные о счёте могут сопоставляться с декларациями и уведомлениями.

Зачисление арендной платы от арендатора-нерезидента на зарубежный счёт валютного резидента России разрешено. Если арендатор сам является валютным резидентом РФ, порядок требует отдельной проверки: разъяснение о поступлениях от нерезидента на такую ситуацию не распространяется. Не следует строить расчёты на наличных платежах или на поступлениях в страну, для которой не выполнены условия валютного законодательства.

За нарушение валютного законодательства предусмотрена административная ответственность по ст. 15.25 КоАП РФ; размер зависит от нарушения. Отсутствие уведомления о зарубежном счёте может повлечь отдельный штраф от 4 000 до 5 000 рублей. Отдельного уведомления в ФНС о самой квартире за рубежом в действующих нормах мы не нашли: уведомляют об иностранном счёте и о контролируемой иностранной компании, а доходы от аренды и продажи декларируют в 3-НДФЛ.

Перевод средств на покупку требует проверки маршрута платежа, документов по сделке и требований банка. Разъяснения Банка России допускают рублёвые переводы физлица на собственные зарубежные счета без ограничений; наличную иностранную валюту можно вывозить в пределах 10 000 долларов США. Для подготовки перевода полезно заранее изучить порядок перевода денег из России на покупку недвижимости в ОАЭ. Агентство не переводит, не обменивает и не хранит деньги покупателей: оплата по сделке направляется только в предусмотренном порядке, включая эскроу застройщика или trustee office.

Что известно о данных ФНС по сделкам в ОАЭ

По сообщению РБК от 28 октября 2026 года, ФНС начала направлять отдельным россиянам запросы о сделках с недвижимостью в ОАЭ. Это медийное сообщение основано на словах юристов и налоговых консультантов: по их данным, запросы касались документов по сделкам, включая объекты в Дубае и Абу-Даби. РБК сообщало именно о выборочных запросах, а не о массовой проверке всех владельцев недвижимости.

Как передавало РБК, ФНС не назвала источник сведений. По тому же сообщению, служба заявила, что автоматический централизованный обмен с ОАЭ данными о доходах от использования или продажи недвижимости не предусмотрен. Публичный официальный документ, описывающий механизм получения сведений о конкретных объектах и сделках, в проверенных материалах не найден.

CRS относится к автоматическому обмену финансовой информацией по счетам. CARF — рамка обмена информацией о криптоактивах, дополняющая CRS; в ОАЭ первый обмен по CARF запланирован на 1 сентября 2028 года. Ни CRS, ни CARF не являются обменом данными реестра недвижимости.

Российскому налоговому резиденту разумно хранить документы, которые могут потребоваться для пояснений ФНС:

• договоры покупки и продажи;
• подтверждения платежей и расчётов;
• даты возникновения и прекращения права собственности;
• сведения о задекларированных доходах;
• уведомления об иностранных счетах и контролируемых иностранных компаниях, если они применимы.

Резидент и нерезидент РФ: краткое сравнение

Частые вопросы

Нужно ли платить налог в России с аренды квартиры в Дубае?

Да, если вы налоговый резидент России. Доход включается в 3-НДФЛ и облагается по ставкам от 13% до 22% в зависимости от общей суммы дохода. Нерезидент РФ такой доход в России не декларирует.

Если арендные деньги остаются на счёте в ОАЭ, НДФЛ в России не возникает?

Возникает, если собственник — налоговый резидент России. Место хранения денег не меняет источник и факт получения дохода.

Нужно ли сообщать в ФНС о купленной квартире?

Отдельной обязанности уведомлять о самой недвижимости в Дубае в действующих нормах мы не нашли. Уведомлять нужно об иностранном банковском счёте, если применяются правила для валютного резидента России.

Что означает автоматический обмен данными между ОАЭ и Россией?

Финансовая информация по счетам может передаваться налоговым органам в рамках международного обмена. Это не отменяет обязанность самостоятельно уведомить о счёте, подать отчёт о движении средств и задекларировать доход при наличии такой обязанности.

Как считать пять лет владения квартирой в Дубае?

Единого официального разъяснения для зарубежных объектов мы не нашли; на практике ориентируются на дату возникновения права собственности. Сохраните документы о регистрации права, оплате и дате перехода.

Можно ли продать квартиру по доверенности и не платить налог?

Доверенность передаёт полномочия представителю, но сама по себе не меняет налоговый статус собственника и правила налогообложения продажи. Форму доверенности, её легализацию и порядок расчётов нужно проверять по конкретной сделке у юриста.

Emirates ID делает владельца нерезидентом России?

Нет. Emirates ID или ВНЖ ОАЭ не заменяют проверку дней фактического пребывания в России. Для российского НДФЛ решающим остаётся налоговое резидентство по российским правилам.

ФНС получает данные обо всех квартирах россиян в ОАЭ?

По сообщению РБК от 28 октября 2026 года, речь шла о выборочных запросах к отдельным лицам, а не о массовой проверке. Механизм получения сведений публично не раскрывался.

Связаны ли CRS и CARF с обменом данными о недвижимости в ОАЭ?

CRS касается финансовой информации по счетам, а CARF — информации о криптоактивах. Эти рамки не являются системой обмена данными реестра недвижимости.

Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.