Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По базе DLD, дом Azizi Riviera 10 относится к району Al Merkadh и мастер‑проекту Meydan One Community. Данные по дому хорошо представлены как по продажам, так и по аренде (более 180 сделок и 120+ контрактов аренды по студиям). Анализ строится строго на этих подтверждённых параметрах.
2. Динамика и уровень цен на покупку
За последние 3–5 лет по дому Azizi Riviera 10 (студии) было зарегистрировано около 189 сделок, выборка репрезентативна. Средняя цена за м² за последние 12 месяцев по дому составила около 17 240 AED, заметно ниже средней по району Al Merkadh для студий (около 20 630 AED за м² за тот же период).
Квартальная динамика цен по дому: В 2022 году наблюдался резкий скачок средней цены за м² по мере сдачи объекта и передачи ключей (до 15 500–17 000 AED/м²), в 2023–2024 сохранялась волатильность (от 14 700 до 17 800 AED/м² по кварталам). В среднем, дом по цене отстаёт от бенчмарка района примерно на 15–20%, что может отражать как стадию эксплуатации, так и позиции продавцов (частично инвесторы, сдающие готовые студии).
По району в целом наблюдается рост средней цены за м² по студиям: от 15 500–17 000 AED в 2022 до 19 000–21 000 AED к середине 2024 года.
3. Динамика и уровень аренды
За последние 12 месяцев по Azizi Riviera 10 заключено достаточное число контрактов аренды студий, средняя годовая ставка аренды составляет около 1 500 AED за м² (по району — 1 670 AED за м² за тот же период).
Динамика по дому: за 2022–2024 годы средние арендные ставки росли от 1 130–1 250 AED/м² (2023) до 1 450–1 550 AED/м² в 2024–2025. По Al Merkadh в целом рост похожий, но абсолютные значения чуть выше (1 210 AED/м² в начале 2023, 1 700 AED/м² во 2 пол. 2024 — 1 пол. 2025).
4. Сравнение показателей и ликвидность
Azizi Riviera 10 демонстрирует высокую ликвидность как по продажам, так и по аренде студий. Доля студий в общем потоке сделок значительна, подтверждается крупная выборка арендных договоров. Активность аренды остаётся устойчивой, а вакантность в этом сегменте минимальна.
Студии в этом доме торгуются с дисконтом к району по цене за м² (примерно на 15–20% дешевле), ставка аренды также немного ниже районного среднего, но разница невелика (порядка 10%). Это указывает на привлекательность для арендаторов (выгодная аренда при качественной новой инфраструктуре) и потенциально на точку входа для инвесторов, которым важна высокая доходность и стабильный спрос.
5. Доходность (ROI)
— По Azizi Riviera 10 (студии):
• Средняя цена сделки за м² (12 мес): 17 240 AED
• Средняя годовая аренда за м² (12 мес): 1 502 AED
• Грубо-валовая доходность (ROI_brutto): 8,7%
— По району Al Merkadh (студии):
• Средняя цена сделки за м² (12 мес): 20 632 AED
• Средняя годовая аренда за м² (12 мес): 1 674 AED
• Грубо-валовая доходность (ROI_brutto): 8,1%
С учётом транзакционных расходов (продажа + вход ≈ 7–8%), после коррекции:
• Чистая доходность (ROI_net) по дому — примерно 8,1–8,2%
• По району — 7,5–7,6%
6. «Справедливый диапазон цены» для инвестора (целевая доходность 7–8%)
Исходя из текущей аренды по дому, для достижения доходности 7–8% годовых диапазон «инвестиционно справедливой цены» для студии:
• 18 775 – 21 456 AED/м² (rent_psm_home_12m / 0,08 и / 0,07 соответственно)
Средняя реальная цена на рынке (17 240 AED/м²) ниже этой границы, то есть студии в этом доме сейчас торгуются на 8–10% дешевле «инвестиционно обоснованной» цены под цель 7–8% ROI.
7. Выводы для инвестора
Azizi Riviera 10 — высоколиквидный дом с устойчивым спросом, хорошей выборкой сделок и аренды, полностью подтверждённой по открытым данным DLD. Цены на студии здесь ниже среднерыночных по району, а валовая доходность аренды даже выше, чем типично по району Al Merkadh. Дом интересен для инвестора, ориентирующегося на стабильную доходность 8%+, при потенциале дальнейшего роста капитала за счёт общего апсайда района Meydan One. В ближайшие 3–5 лет можно ожидать стабильный спрос и рост арендных ставок, а ценовой дисконт к району может постепенно сокращаться.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в AJMAL SARAH: данные DLD и реальные сделки
- Как купить апартаменты в Дубае в First Central Hotel Apartments – анализ 2026
- Золотая виза ОАЭ: как стать долгосрочным резидентом на 10 лет и почему это важно для инвесторов в недвижимость
- Анализ ROI квартиры в PALAZZO VERSACE: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Clayton Residency – анализ 2026
