Все виды налогов и сборов на недвижимость в Дубае и ОАЭ

Объединённые Арабские Эмираты широко воспринимаются как юрисдикция с низкими налогами на недвижимость. Классического ежегодного налога на владение недвижимостью здесь нет, и это одна из ключевых причин, почему Дубай стал мировым центром для международных инвесторов. Тем не менее, покупателям, владельцам и арендаторам необходимо учитывать структурированную систему одноразовых и периодических сборов, сопровождающих покупку, регистрацию, владение и аренду недвижимости.

Это руководство подробно объясняет все основные виды налогов и сборов, связанных с недвижимостью в Дубае и других эмиратах, как они обычно применяются на практике и что иностранным инвесторам и конечным пользователям следует учитывать при расчёте реальной стоимости сделки в 2026 году.

Преимущества налоговой системы недвижимости ОАЭ

С точки зрения инвестора, ОАЭ предлагают высококонкурентную налоговую среду для недвижимости. Отсутствие традиционных налогов на недвижимость значительно улучшает долгосрочную чистую доходность и упрощает финансовое планирование как для резидентов, так и для нерезидентов.

Отсутствие классического ежегодного налога на недвижимость

В отличие от многих зрелых рынков недвижимости, в ОАЭ не взимается ежегодный налог на стоимость принадлежащей недвижимости. Владельцы квартир, вилл, таунхаусов и коммерческих помещений не платят повторяющийся налог, основанный на рыночной или кадастровой стоимости. Это особенно привлекательно для инвесторов, ориентированных на долгосрочное владение с целью получения дохода от аренды и сохранения капитала.

Для инвесторов, формирующих портфель в свободных зонах Дубая, это означает, что после оплаты затрат на приобретение и регистрацию основные повторяющиеся расходы на владение ограничиваются сервисными сборами и коммунальными платежами, а не дополнительным государственным налогом на недвижимость.

Благоприятная среда для иностранных инвесторов

Правовая база ОАЭ позволяет иностранным гражданам приобретать недвижимость в свободной собственности в определённых зонах, а налоговая структура разработана так, чтобы быть прозрачной и предсказуемой. Ключевые преимущества включают:

Отсутствие традиционного налога на владение недвижимостью.
Отсутствие налога на доход от аренды на федеральном уровне в форме классического подоходного налога.
Отсутствие налога на прирост капитала, специально направленного на операции с недвижимостью.
Чёткие одноразовые сборы в момент передачи и регистрации.

Благодаря этому инвесторы могут сосредоточиться на понимании ограниченного списка сборов и платежей, применимых при покупке, регистрации и в процессе владения, а не управлять сложной многоуровневой налоговой системой.

Предсказуемые транзакционные издержки

Хотя повторяющегося налога на недвижимость нет, в ОАЭ существует чётко определённый набор транзакционных сборов и сервисных платежей. Обычно они фиксированы в процентах от стоимости договора или в виде фиксированных сумм. Для инвесторов такая предсказуемость крайне важна при моделировании чистой доходности, особенно на рынках, таких как Дубай, где сосуществуют объекты на стадии строительства и готовые к заселению, а объёмы сделок высоки.

На практике, при оценке недвижимости в 2026 году покупатель обычно учитывает:

Комиссию за передачу прав в Департаменте земель Дубая (DLD) или эквивалент в другом эмирате.
Регистрационные сборы и плату за выдачу свидетельства о праве собственности.
Комиссию агентства, если участвует брокер.
Плату за оценку при сделках на вторичном рынке.
Ежегодные сервисные сборы за обслуживание здания и сообщества.
Муниципальный сбор, связанный с арендой, в случае аренды.

Понимание этих элементов позволяет как конечным пользователям, так и инвесторам сравнивать Дубай и другие эмираты с альтернативными мировыми рынками на сопоставимой основе.

Основные налоги и сборы, связанные с недвижимостью в ОАЭ

Налог на передачу недвижимости (комиссия Департамента земель Дубая)

Налог на передачу недвижимости в ОАЭ не является повторяющимся налогом, а представляет собой одноразовый сбор, взимаемый при передаче права собственности от продавца к покупателю. В Дубае он известен как комиссия Департамента земель Дубая (DLD).

Дубай: 4% комиссия за передачу плюс административный сбор

В Дубае комиссия за передачу составляет 4% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Кроме этого процента взимается фиксированный административный сбор в размере 540 дирхамов ОАЭ (AED), что примерно соответствует 147 долларам США по курсу, использованному в исходном материале.

Ключевые моменты для инвесторов и покупателей в 2026 году:

4% комиссия рассчитывается от цены договора, согласованной между покупателем и продавцом.
Административный сбор в размере 540 AED является отдельной фиксированной суммой, оплачиваемой вместе с процентной комиссией.
Сбор оплачивается в Департамент земель Дубая в момент передачи и регистрации недвижимости.

На практике этот сбор является значительной частью первоначальных транзакционных расходов и должен учитываться в любом анализе инвестиционной привлекательности или расчёте доступности для конечных пользователей.

Кто платит комиссию за передачу в Дубае?

Рыночная практика в Дубае такова, что покупатель обычно оплачивает всю комиссию в 4%. Однако закон не запрещает альтернативные договорённости, и в некоторых сделках стороны соглашаются разделить плату.

Типичные сценарии включают:

Стандартная сделка перепродажи: покупатель платит 4% плюс 540 AED.
Договорённость: покупатель и продавец соглашаются поровну разделить 4% комиссию (по 2% каждый), при этом административный сбор обычно оплачивает покупатель.
Акции застройщиков на первичном рынке: в некоторых случаях застройщики могут предложить покрыть часть или всю комиссию DLD в качестве маркетингового стимула. Даже в таких случаях комиссия остаётся обязательной; просто её оплачивает застройщик вместо покупателя.

Для инвесторов распределение комиссии за передачу может существенно повлиять на чистую стоимость приобретения и должно быть чётко зафиксировано в договоре купли-продажи в 2026 году.

Абу-Даби: более низкая ставка комиссии

В Абу-Даби комиссия за передачу составляет 2% от стоимости недвижимости, что ниже, чем 4% в Дубае. Эта разница может быть важна для инвесторов, сравнивающих затраты на приобретение между эмиратами.

Хотя процент ниже, инвесторам следует учитывать и другие транзакционные расходы, такие как регистрационные сборы, комиссии агентств и сервисные платежи при сравнении общей структуры затрат между Дубаем и Абу-Даби.

Подарки, наследство и семейные передачи

При передаче недвижимости в виде подарка или по наследству стандартный налог на передачу не взимается так же, как при сделке купли-продажи. Однако такие передачи не являются полностью бесплатными.

В этих случаях:

Налог на передачу в процентах от стоимости не применяется в обычной форме.
Тем не менее, регистрационный сбор всё равно подлежит оплате для формализации смены собственника и обновления записей в земельном реестре.

Для семей, планирующих наследование или внутрисемейные передачи в 2026 году, важно учитывать эти регистрационные расходы и обеспечить правильную подготовку документов в соответствии с требованиями соответствующего земельного департамента.

Регистрационный сбор (Регистрационные сборы)

Помимо комиссии за передачу, покупатели обязаны оплатить регистрационный сбор при регистрации недвижимости на своё имя. Это одноразовый платёж, размер которого зависит от стоимости недвижимости.

Структура регистрационного сбора по стоимости недвижимости

Регистрационный сбор структурирован по ступеням в зависимости от цены покупки:

Для недвижимости стоимостью до примерно 136 000 долларов США регистрационный сбор составляет 544 доллара США.
Для недвижимости выше этого порога регистрационный сбор составляет 1000 долларов США плюс 5% НДС.

Такая ступенчатая структура означает, что для объектов с более высокой стоимостью фиксированный регистрационный сбор больше, а добавление НДС увеличивает фактические расходы. При планировании покупки в 2026 году покупателям следует конвертировать эти ориентировочные суммы в валюту сделки и включать их в общий бюджет приобретения.

Роль регистрационных сборов в процессе сделки

Регистрационный сбор оплачивается в соответствующий земельный департамент (например, в Департамент земель Дубая) в рамках процедуры выдачи свидетельства о праве собственности на имя покупателя. Без оплаты этого сбора передача права собственности не может быть полностью завершена в официальном реестре.

Для инвесторов, приобретающих несколько объектов, особенно в одном проекте или здании, эти сборы могут накапливаться. Поэтому портфельным инвесторам в 2026 году следует рассчитывать совокупные регистрационные расходы по всем планируемым приобретениям.

Плата за выдачу свидетельства о праве собственности

После регистрации недвижимости владелец получает официальное свидетельство о праве собственности, которое является основным юридическим документом, подтверждающим право собственности. Выдача этого документа облагается отдельным сбором.

Фиксированная плата за выдачу свидетельства

Плата за выдачу свидетельства составляет примерно 68 долларов США. Это фиксированная сумма, не зависящая от стоимости недвижимости.

Ключевые практические моменты:

Сбор оплачивается в момент подачи заявления на получение свидетельства.
Свидетельство обычно выдается в течение трёх рабочих дней после подачи запроса и оплаты сбора.

Для конечных пользователей и инвесторов в 2026 году своевременное получение свидетельства важно для рефинансирования, перепродажи или использования недвижимости в качестве залога. Относительно короткий срок выдачи способствует эффективным циклам сделок на рынках недвижимости Дубая и ОАЭ в целом.

Федеральный налог на добавленную стоимость (НДС)

ОАЭ ввели федеральный налог на добавленную стоимость (НДС) с 1 января 2018 года. Стандартная ставка НДС составляет 5%. Хотя большинство сделок с жилой недвижимостью не облагаются НДС, налог применяется к определённым видам недвижимости и связанных с ней услуг.

Ставка и сфера применения НДС

Стандартная ставка НДС — 5%. В контексте недвижимости НДС в первую очередь актуален для:

Сделок с коммерческой недвижимостью, включая продажу и аренду коммерческих помещений, не подпадающих под специальные исключения.
Определённых услуг, связанных с недвижимостью, таких как профессиональные услуги, где НДС применяется согласно федеральным правилам.

По данным исходного материала, примерно 85% сделок с недвижимостью в ОАЭ не облагаются НДС. Это отражает тот факт, что большая часть рынка состоит из жилой недвижимости, которая не подпадает под стандартное налогообложение НДС.

НДС на коммерческую недвижимость

НДС применяется к операциям с коммерческой недвижимостью, включая:

Продажу коммерческих помещений и зданий, не освобождённых от налога.
Аренду коммерческих помещений, таких как офисы, торговые площади и склады, где НДС применяется.

Для инвесторов, ориентирующихся на коммерческие активы в 2026 году, НДС становится ключевым элементом структуры затрат. Он влияет как на приобретение (где применимо), так и на текущие операции аренды, а также может влиять на чистую доходность от аренды и спрос арендаторов, особенно чувствительных к затратам.

НДС и жилая недвижимость

Большинство сделок с жилой недвижимостью не облагаются НДС так же, как коммерческие объекты. Это одна из причин, почему большинство сделок с недвижимостью в ОАЭ не подпадают под действие НДС.

Тем не менее, покупателям следует проверять налоговый режим конкретной сделки, особенно при работе с комплексами смешанного использования или апартаментами с обслуживанием, чтобы обеспечить правильное применение налогов в 2026 году.

Возврат НДС для граждан ОАЭ

Граждане ОАЭ могут при определённых условиях получить возврат НДС, связанный с недвижимостью. Ключевым условием, выделенным в исходном материале, является то, что недвижимость не должна использоваться в коммерческих целях.

Этот механизм предназначен для поддержки эмиратских граждан в приобретении жилой недвижимости для личного пользования. Для нерезидентов-иностранных инвесторов эта схема возврата не применяется, но понимание её важно при анализе общей структуры налогов и сборов на недвижимость в ОАЭ в 2026 году.

Муниципальный сбор на арендованную недвижимость

Помимо сборов, связанных с транзакциями, в ОАЭ применяется муниципальный сбор, связанный с арендными договорами. Это не классический налог на доход от аренды, а сбор, рассчитываемый как процент от арендной стоимости, который варьируется в зависимости от эмирата и типа недвижимости.

Диапазон муниципальных сборов по ОАЭ

Муниципальный сбор на арендованную недвижимость обычно составляет от 2,5% до 10% годовой арендной платы, в зависимости от:

Эмирата, в котором находится недвижимость.
Типа недвижимости (жилая или коммерческая).

Этот сбор является важным фактором как для арендаторов, так и для арендодателей, поскольку влияет на общую стоимость проживания и может влиять на доступность аренды и спрос в 2026 году.

Дубай: 5% для жилой, 10% для коммерческой недвижимости

В Дубае муниципальный сбор структурирован следующим образом:

Жилая недвижимость: 5% от годовой арендной платы.
Коммерческая недвижимость: 10% от годовой арендной платы.

Для жилых арендуемых объектов 5% обычно оплачивает арендатор. Этот сбор обычно включён в коммунальные платежи, что означает, что арендаторы воспринимают его как часть регулярных ежемесячных или квартальных платежей, а не как отдельный налоговый счёт.

Для коммерческой аренды 10% сбор увеличивает общие расходы на содержание для бизнеса. Арендодатели и арендаторы в 2026 году должны учитывать это при согласовании структуры валовой и чистой аренды, а также при сравнении Дубая с другими эмиратами или международными рынками.

Влияние на арендаторов и арендодателей

Хотя муниципальный сбор формально связан с использованием недвижимости арендатором, он имеет косвенные последствия для арендодателей:

Более высокие муниципальные сборы могут влиять на доступность аренды и готовность арендаторов платить более высокую базовую арендную плату.
На конкурентных рынках арендодателям может потребоваться корректировать запрашиваемую арендную плату, чтобы сохранить привлекательность общих расходов на проживание.

Для инвесторов, планирующих стратегии аренды в 2026 году, понимание расчёта и сбора муниципального сбора необходимо для точного прогнозирования денежных потоков и расчёта доходности.

Услуги агентств (комиссия агентства недвижимости)

Профессиональные брокерские услуги являются стандартной частью сделок с недвижимостью в Дубае и ОАЭ в целом. В Дубае работа с лицензированным агентом по недвижимости фактически обязательна для официальных сделок, особенно на вторичном рынке.

Стандартный уровень комиссии

Типичная комиссия агентства в Дубае составляет 2% от стоимости сделки. Эта комиссия оплачивается дополнительно к государственным сборам, таким как комиссия DLD и регистрационные сборы.

Для покупателя или продавца в 2026 году эти 2% следует рассматривать как основную составляющую транзакционных расходов, особенно на вторичном рынке, где агенты играют центральную роль в маркетинге, переговорах и оформлении документов.

Кто оплачивает комиссию?

Распределение комиссии агентства зависит от того, на каком рынке происходит сделка — первичном (на стадии строительства) или вторичном (готовая недвижимость):

Первичный рынок (на стадии строительства): при покупке напрямую у застройщика комиссию оплачивает продавец (застройщик). Покупатель обычно не платит отдельную брокерскую комиссию, даже если агент участвовал в сделке.
Вторичный рынок (готовая недвижимость): 2% комиссия обычно делится между новым и предыдущим владельцем. На практике это может означать, что каждая сторона оплачивает часть общей комиссии, но точное распределение зависит от соглашения и рыночной практики.

Для инвесторов, активно торгующих недвижимостью в 2026 году, особенно в районах с высоким спросом, комиссии агентств могут составлять значительную совокупную статью расходов и должны учитываться в стратегиях покупки и продажи.

Роль агентов в сделках в Дубае

Помимо самой комиссии, агенты в Дубае обычно помогают с:

Анализом рынка и рекомендациями по ценообразованию.
Маркетингом и организацией просмотров вторичной недвижимости.
Переговорами коммерческих условий между покупателем и продавцом.
Координацией оформления документов для DLD, регистрации и передачи прав.

Учитывая сложность документации и важность соблюдения местных правил, особенно для иностранных инвесторов и нерезидентов в 2026 году, роль агента является не только коммерческой, но и процедурной.

Плата за оценку недвижимости

Для сделок на вторичном рынке часто требуется оценка недвижимости. Эта оценка поддерживает ценообразование, финансирование и соблюдение нормативных требований. За эту услугу взимается отдельная плата за оценку.

Диапазон платы за оценку

Плата за оценку обычно варьируется от примерно 680 до 950 долларов США. Точная сумма зависит от таких факторов, как:

Тип недвижимости (квартира, вилла, коммерческое помещение).
Сложность оценки.
Политика оценочной компании или связанных учреждений.

Для покупателей и продавцов в 2026 году эта плата является дополнительными расходами, связанными со сделками на вторичном рынке, и должна включаться в общий бюджет сделки.

Почему оценка важна на вторичном рынке

Оценка играет ключевую роль в:

Обеспечении соответствия согласованной цены рыночным условиям.
Поддержке решений по финансированию, когда кредиторы требуют независимую оценку.
Предоставлении отправной точки для переговоров между покупателем и продавцом.

На динамичном рынке, таком как Дубай, где цены могут значительно различаться между сообществами и даже в одном здании, профессиональная оценка в 2026 году помогает снизить информационное неравенство и способствует более прозрачным сделкам.

Сервисные сборы (ежегодные платежи за обслуживание и коммунальные услуги)

Хотя ежегодного налога на недвижимость нет, владельцы в Дубае и других эмиратах платят сервисные сборы за обслуживание и управление своими зданиями и сообществами. Эти сборы являются основной составляющей текущих расходов на владение.

Что покрывают сервисные сборы

Сервисные сборы — это ежегодные платежи, которые обычно покрывают:

Обслуживание общих зон и совместных объектов.
Благоустройство и уход за прилегающими территориями.
Капитальный ремонт и крупные работы по техническому обслуживанию.
Уборку, охрану и общее управление зданием.

Эти сборы обеспечивают поддержание физического состояния и эксплуатационного качества недвижимости и её окружения, что, в свою очередь, поддерживает спрос на аренду и долгосрочную капитализацию в 2026 году.

Как рассчитываются сервисные сборы

Сервисные сборы обычно рассчитываются на основе площади в квадратных метрах и оплачиваются ежегодно авансом. Согласно исходному материалу, стоимость варьируется от примерно 15 до 60 долларов США за квадратный метр.

Например, для квартиры площадью 100 квадратных метров ежегодный сервисный сбор может составлять:

1 500 долларов США (при 15 долл./м²) до
6 000 долларов США (при 60 долл./м²).

Точная ставка зависит от:

Типа и качества здания.
Набора удобств (бассейны, спортзалы, консьерж и т. д.).
Стандартов обслуживания и управления.

Для инвесторов в 2026 году сервисные сборы напрямую влияют на чистую доходность от аренды. Более высокие сборы могут быть оправданы в премиальных комплексах с высоким спросом на аренду, но их необходимо тщательно оценивать при сравнении инвестиционных вариантов.

Кто устанавливает сервисные сборы?

Застройщик или назначенная управляющая компания обычно определяют уровень сервисных сборов с учётом применимых нормативов. Владельцы обычно обязаны оплачивать эти сборы за год вперёд.

На практике инвесторам рекомендуется:

Запрашивать подробную информацию о текущих ставках сервисных сборов перед покупкой.
Изучать исторические тенденции изменения сервисных сборов для здания или сообщества.
Включать сервисные сборы в долгосрочные модели денежных потоков и доходности для 2026 года и далее.

Итог: общая стоимость покупки и владения недвижимостью в ОАЭ

Хотя в ОАЭ не взимается традиционный ежегодный налог на недвижимость, сочетание одноразовых транзакционных сборов и текущих сервисных платежей формирует комплексную структуру затрат, которую должен понимать каждый покупатель и инвестор.

Ключевые одноразовые расходы при покупке

При приобретении недвижимости в Дубае или другом эмирате в 2026 году покупателям следует закладывать в бюджет:

Комиссию за передачу (например, 4% в Дубае, 2% в Абу-Даби) плюс административный сбор.
Регистрационный сбор (544 доллара США для недвижимости до 136 000 долларов; 1000 долларов + 5% НДС для объектов с более высокой стоимостью).
Плату за выдачу свидетельства (около 68 долларов США).
Комиссию агентства (обычно 2% от стоимости сделки, с распределением в зависимости от первичного или вторичного рынка).
Плату за оценку для сделок на вторичном рынке (примерно 680–950 долларов США).

Эти расходы добавляются к цене покупки и могут существенно влиять на первоначальные капитальные затраты.

Текущие расходы в процессе владения

После приобретения владельцам следует планировать:

Ежегодные сервисные сборы (примерно 15–60 долларов США за квадратный метр, оплачиваемые авансом).
Муниципальные сборы, связанные с арендными договорами, особенно актуальные для арендодателей с арендаторами и для самих арендаторов (например, 5% от аренды для жилой и 10% для коммерческой недвижимости в Дубае).

Эти текущие расходы не являются налогами в традиционном смысле, но являются важными составляющими общей стоимости владения и эксплуатации в 2026 году.

Стратегические соображения для инвесторов и конечных пользователей

Для иностранных инвесторов, нерезидентов и местных покупателей структура сборов и налогов на недвижимость в ОАЭ предлагает сочетание низких повторяющихся налогов и чётких транзакционных сборов. Чтобы принимать обоснованные решения в 2026 году, покупателям следует:

Анализировать все одноразовые и повторяющиеся сборы вместе с ценой покупки.
Сравнивать общую стоимость владения между разными эмиратами и сообществами.
Учитывать влияние муниципальных сборов и сервисных платежей на чистый доход от аренды и доходность.
Понимать последствия НДС, особенно для коммерческой недвижимости.
Работать с квалифицированными агентами и консультантами для обеспечения соблюдения требований регистрации и оформления документов.

Подходя к рынку недвижимости ОАЭ с чётким пониманием комиссий за передачу, регистрационных сборов, НДС, муниципальных сборов, комиссий агентств, стоимости оценки и сервисных сборов, инвесторы и конечные пользователи смогут точно оценить реальную стоимость покупки и владения недвижимостью в Дубае и других эмиратах и полностью использовать преимущества налоговой среды ОАЭ.

Получить консультацию

Проекты

Breez by Danube

34.19

Studio

Q2 2029

1,399,000 AED

Community

38.09

Ready

610,000 AED