Аренда по закону Дубая: продление, выселение, повышение, споры

Учебная памятка для подготовки к экзамену брокера DLD. Не официальный материал DLD; формат экзамена DLD не публикует — сведения о нём по опыту наших брокеров. Обновлено: 14.10.2026. Все памятки · Глоссарий

Коротко: Аренду в Дубае регулируют Закон 26/2007 (в редакции Закона 33/2008), Указ 43/2013 (потолок повышения ставки по индексу) и Указ 26/2013 (Центр по арендным спорам, RDC). Главные цифры для экзамена и работы: уведомить об изменении условий нужно за 90 дней; выселить за неуплату можно через 30 дней после уведомления; выселить по окончании срока (для себя, на продажу, на реконструкцию) — только с уведомлением за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. Продажа объекта аренду не прекращает, споры идут в RDC, договор регистрируется в Ejari. Практика агентства описана в Аренда: Ejari, договор, права сторон, Rental Index, посуточная аренда; здесь — что говорит сам закон и где они расходятся.

Договор и регистрация

• Договор (Закон 26/2007, ст. 4 в ред. Закона 33/2008) должен однозначно описывать объект, цель аренды, срок, ставку и порядок оплаты, а если арендодатель не собственник — имя собственника. Договор и все его изменения регистрируются (в законе — «в RERA», сегодня это Ejari, сервис DLD). В экзамене: «договор аренды должен быть зарегистрирован в Ejari, чтобы быть действительным» — True.
• Ставка не указана — применяется ставка аналогичных объектов; Tribunal учитывает критерии повышения от RERA, состояние объекта и среднюю ставку по району (ст. 9).
• Для регистрации в Ejari нужны, среди прочего, Emirates ID арендатора и оригинал единого договора; NOC не нужен. Не путать с NOC на публикацию объявления (см. NOC: что это, сроки, отказ при продаже в минус, три уровня блокировки, статус restricted).
• Проверка собственника обязательна и для аренды, а не только для продажи.
• Депозит и порядок платежей — по договору; чеки, комиссия и пошаговое оформление — в Аренда: Ejari, договор, права сторон, Rental Index, посуточная аренда.

Обязанности сторон

Кто	Что по закону	Статья
Арендодатель	Передать объект в состоянии, позволяющем полное использование	ст. 15 (ред. 2008)
Арендодатель	Содержание и ремонт любых дефектов, влияющих на использование, если иное не согласовано	ст. 16
Арендодатель	Отвечает за износ и повреждения не по вине арендатора; не вправе вносить изменения, мешающие использованию	ст. 17
Арендодатель	Выдать согласия для госорганов, если арендатор делает отделку, не затрагивающую конструкции	ст. 18
Арендатор	Платить в срок, беречь объект как свой; без разрешения ничего не менять и не ремонтировать	ст. 19
Арендатор	Вернуть объект в состоянии на въезде, кроме обычного износа	ст. 21
Арендатор	Платить госсборы и налоги за пользование (если договор не говорит иначе)	ст. 22
Арендатор	Не вправе убирать улучшения при выезде (если не договорено иначе)	ст. 23
Арендатор	Не сдавать в субаренду и не передавать пользование без письменного согласия арендодателя	ст. 24

Для экзамена: «не обязанность арендатора» — ремонт и обслуживание объекта. Оговорка закона: «если стороны не договорились иначе», поэтому в договоре ремонт можно переложить.

Депозит (ст. 20). Арендодатель «вправе получить» депозит на обеспечение сохранности объекта и обязан вернуть остаток по окончании договора. Размер закон не ограничивает и не называет. «Месяц или полмесяца» и 5%/10% — рыночная практика, не норма закона.

Субаренда

Без письменного согласия арендодателя субаренда запрещена (ст. 24; — False). Нарушение — основание для выселения и арендатора, и субарендатора (ст. 25(1)); у субарендатора остаётся право на компенсацию с арендатора. Если согласие письменное — субарендатор вправе остаться в объекте, но срок субаренды заканчивается вместе с основным договором, если арендодатель прямо не продлил её (ст. 8). Субаренда (sublease) — это когда арендатор сдаёт арендатору.

Продление и изменение условий

• Нельзя расторгнуть в одностороннем порядке в срок действия договора — только по согласию сторон или по закону (ст. 7).
• Автопродление. Если срок истёк, а арендатор остался без возражений арендодателя, договор продлевается на тот же срок или на один год — что короче (ст. 6). Пункт «договор не продлевается» не работает: аренда всегда продлевается по закону, выселить можно только по основаниям закона.
• Изменить условия или ставку при продлении можно по согласию; любая сторона, которая хочет изменений, уведомляет другую не менее чем за 90 дней до окончания договора (ст. 13–14 в ред. 2008). Не договорились — ставку определяет Tribunal (RDC) по критериям ст. 9. Утверждение «30 дней» — неверно.
• Если арендодатель молчит, а арендатору нужен Ejari на продление, арендатор идёт в систему RDC: подаёт запрос через сервис предложений и депозита (offers and deposit request), а не направляет судебное уведомление и не бросает объект.

Повышение ставки: Указ 43/2013

При продлении максимальный рост зависит от того, насколько текущая ставка ниже средней рыночной по индексу аренды RERA (Указ 43/2013, ст. 1 и 3; действует и во free zones и DIFC, ст. 2):

Ставка ниже среднерыночной на	Максимум повышения
не более 10%	0% (повышать нельзя)
11–20%	5%
21–30%	10%
31–40%	15%
более 40%	20%

Граница 10/11% в вторичных источниках трактуется по-разному; в тексте Указа — «не более 10%» без повышения. Ограничение на первую сдачу объекта отсутствует.

Индекс аренды и rental valuation. Новая ставка определяется по Rental Index и, если стороны не согласны, по оценке аренды (rental valuation). Результат оценки — «частный индекс» (private rental index). Собственник, считающий, что рост по индексу занижен, подаёт заявку на оценку через систему Ejari. Нижнего предела ставки коммерческой недвижимости нет: решают стороны.

Smart Rental Index 2025. С 02.01.2025 DLD применяет Smart Rental Index 2025: классификация зданий и зарегистрированные договоры Ejari дают среднюю рыночную ставку, а процент повышения при продлении остаётся в диапазоне 0–20% по разнице между текущей и средней рыночной ставкой (источник: новость DLD и FAQ индекса). В новости DLD ссылка идёт на «Decree No. 34 of 2013», а не на 43/2013; соотношение с Указом 43/2013 мы не проверяли. Для экзамена, пока в банке вопросов нет иного, держим таблицу Указа 43/2013 выше. Подробности — в статье Smart Rental Index 2025 и правила повышения аренды.

Выселение

Выселить арендатора можно только в случаях закона; иск не освобождает арендатора от аренды на всё время рассмотрения (ст. 31), а арендодатель не вправе отключать услуги (ст. 34).

В срок действия договора (ст. 25(1) в ред. 2008) — уведомление через нотариуса или заказным письмом (Notice) и основания:

• неуплата ренты в течение 30 дней после уведомления об оплате;
• субаренда без письменного согласия;
• использование объекта в незаконных целях или против общественного порядка;
• коммерческий объект пустует 30 дней подряд или 90 дней в сумме за год без причины;
• небезопасные изменения или умышленное повреждение;
• использование не по назначению или с нарушением градостроительных правил;
• объект признан аварийным (заключение муниципалитета);
• иное нарушение закона или договора, не устранённое в течение 30 дней после уведомления;
• требование властей снести или реконструировать объект.

По окончании срока (ст. 25(2)) — только четыре основания, и об основании нужно уведомить за 12 месяцев до даты выселения (нотариус или заказное письмо):

1. снос или перестройка с разрешениями;
2. капремонт, невозможный при арендаторе (заключение муниципалитета);
3. собственник хочет жить сам или поселить родственника первой степени, доказав, что другой подходящей недвижимости нет;
4. собственник хочет продать объект.

«Чтобы сдать новому арендатору дороже» — не основание. Если объект получен для себя или родственника, сдавать его третьим лицам нельзя в течение 2 лет (жильё) или 3 лет (нежилое) — иначе арендатор вправе требовать компенсацию (ст. 26). После реконструкции у арендатора есть право первого отказа на аренду в течение 30 дней с уведомления (ст. 29).

90 дней и 12 месяцев — разные сроки: 90 дней — уведомление об изменении условий; 12 месяцев — выселение по ст. 25(2).

Продажа объекта с арендатором

• Смена собственника не прекращает аренду, если договор с фиксированным сроком (ст. 28). Новый собственник — это «арендодатель» по определению закона.
• Если продавец хочет продавать с вакантным объектом, он обязан использовать процедуру ст. 25(2): уведомление за 12 месяцев.
• Арендная плата за период продажи делится между продавцом и покупателем пропорционально сроку владения в течение срока аренды. Прямой статьи Закона 26/2007 для этого правила в скачанных текстах не найдено — опираемся на опыт сдачи экзамена.

Споры: RDC и арбитраж

• Rent Disputes Centre имеет исключительную юрисдикцию по спорам арендодателей и арендаторов в Дубае и free zones (Указ 26/2013, ст. 6(a)), включая встречные иски и срочные меры. Структура: посредничество и примирение, первая инстанция, апелляция, исполнение (ст. 7).
• Типы дел: финансовые требования и выселение; спор по ставке и иск о выселении или взыскании при возвращённых чеках аренды — тоже RDC.
• Арбитраж возможен, если стороны на него согласились. Полиция, нотариус и сам DLD спор не решают.
• RDC не рассматривает споры зон со своим судом, lease finance и long-term lease по Закону 7/2006 (ст. 6(b)).

Бесплатный месяц: что выгоднее арендодателю

Аренда 13 месяцев по цене 12 — это скидка 1/13 ≈ 7,7%. Скидка 5% от годовой ставки для арендодателя лучше; 8,5% и «месяц в подарок» хуже.

Муниципальный сбор (housing fee)

Сбор Dubai Municipality — 5%. Для арендатора считается от годовой ренты по Ejari; для не сданного в аренду freehold-объекта — от среднего значения по индексу аренды, а не от стоимости объекта, и в счёте DEWA делится на 12. Закон или постановление об этом сборе в наших источниках не найден: цифра «5%» подтверждена только экзаменом и вторичными сайтами — уточнить.

Частые ошибки

• Путать 90 дней (изменение условий) и 12 месяцев (выселение для продажи/себя) → недействительное уведомление, проигрыш в RDC → два разных срока, разные основания.
• Считать пункт договора «не продлевается» действующим → выселить так нельзя → только по ст. 25.
• Уведомлять арендатора по обычной почте или в мессенджере → риск, что уведомление не засчитают → нотариус или заказное письмо.
• Говорить собственнику, что рост ставки «по рынку» не ограничен → потолок задаёт Указ 43/2013 при продлении.
• Называть депозит «по закону 5%» → лимита в законе нет.

Что сказать клиенту

«Продать квартиру с арендатором можно — аренда переходит к новому владельцу. Если нужно освободить объект к продаже, закон требует уведомить арендатора за 12 месяцев через нотариуса. Поднять ставку при продлении можно только в пределах таблицы по индексу RERA и с уведомлением за 90 дней».

Проверь себя

1. За сколько дней нужно уведомить арендатора об изменении ставки при продлении?
A) 30 B) 60 C) 90 D) 12 месяцев

Ответ

C. Закон 26/2007, ст. 14 (ред. 2008): не менее 90 дней до окончания договора. 12 месяцев — это выселение по ст. 25(2); 30 дней — ложный вариант экзамена.

2. Собственник хочет продать квартиру с вакантным владением. Какое уведомление нужно арендатору?
A) за 30 дней, письмо на почту B) за 90 дней, через Ejari C) за 12 месяцев, через нотариуса или заказным письмом D) не нужно, аренда прекращается при продаже

Ответ

C. Ст. 25(2)(d) и последний абзац ст. 25(2). Продажа сама по себе аренду не прекращает (ст. 28).

3. Ставка арендатора на 25% ниже среднего по индексу RERA. Какой максимальный рост при продлении?
A) 0% B) 5% C) 10% D) 15%

Ответ

C. Указ 43/2013, ст. 1: 21–30% ниже рынка — до 10%. При отставании до 10% повышать нельзя, 11–20% — 5%, 31–40% — 15%, свыше 40% — 20%.

4. Что НЕ является обязанностью арендатора, если договором не предусмотрено иное?
A) ремонт и обслуживание объекта B) платить рентную плату C) вернуть объект в состоянии на въезде, кроме износа D) платить за коммунальные услуги

Ответ

A. Содержание и ремонт — на арендодателе (ст. 16); арендатор несёт остальное (ст. 19, 21, 22). Ответ экзамена.

5. Арендатор сдал квартиру в субаренду с письменного согласия владельца. Что верно?
A) владелец может выселить арендатора B) владелец может выселить субарендатора C) субарендатор вправе остаться в объекте D) субаренда всегда без согласия

Ответ

C. Без письменного согласия субаренда — основание для выселения обоих (ст. 25(1)), с согласием — нет. Но срок субаренды заканчивается вместе с основным договором (ст. 8).

6. Куда обращаться, если спор по ставке нельзя решить самим?
A) в полицию B) в DLD C) нотариусу D) в Rent Disputes Centre (или в арбитраж, если стороны согласились)

Ответ

D. Указ 26/2013, ст. 6(a): RDC — исключительная юрисдикция по арендным спорам в Дубае; арбитраж — только по согласию сторон.

См. также

• Аренда: Ejari, договор, права сторон, Rental Index, посуточная аренда
• NOC: что это, сроки, отказ при продаже в минус, три уровня блокировки, статус restricted
• Сборы DLD, trustee и прочие платежи: таблица