Off-plan, эскроу и совместная собственность: что говорит закон

Учебная памятка для подготовки к экзамену брокера DLD. Не официальный материал DLD; формат экзамена DLD не публикует — сведения о нём по опыту наших брокеров. Обновлено: 14.10.2026. Все памятки · Глоссарий

Коротко: Продажа строящегося жилья в Дубае держится на четырёх законах. Закон 13/2008 (в ред. Законов 9/2009 и 19/2020) требует вносить off-plan сделки в Interim Register (Oqood) — без записи сделка недействительна — и определяет, сколько застройщик может удержать, если покупатель перестал платить. Закон 8/2007 заставляет держать деньги покупателей на эскроу-счёте проекта и удерживать 5% ещё год после регистрации юнитов. Закон 6/2019 задаёт гарантии застройщика (10 лет на конструктив, 1 год на инженерные системы) и правила service charges. Закон 7/2006 решает, кто и какими правами может владеть. Практика и сроки агентства — в Off-plan или вторичка: порог входа, сроки, риски, Как проверить застройщика и эскроу за 5 минут, Переуступка off-plan: процедура, Штрафы застройщика и cancellation: сколько теряют и можно ли договориться.

Закон 7/2006: кто и чем владеет

• Регистрация. DLD — единственный орган, регистрирующий права на недвижимость (ст. 6). Сделки должны быть внесены в реестр и без записи не вступают в силу (ст. 9 в ред. Закона 7/2019). Реестр и Title Deed имеют «абсолютную доказательную силу» (ст. 7, 22, 24). Сделка в обход закона ничтожна (ст. 26).
• Кто может владеть. Право собственности — граждане ОАЭ и GCC и компании, полностью ими владеющие, а также публичные акционерные общества. Иностранцы — только в зонах, определённых Правителем (ст. 4), и получают:
• freehold — собственность без ограничения срока;
• usufruct или leasehold — на срок не более 99 лет.
• Список freehold-зон из Regulation 3/2006 устарел (его расширяли позже); принцип для экзамена один: «только в designated areas». Актуальный перечень зон — уточнить по DLD.
• Сделка по наследству: свидетельство о наследовании вносится в реестр (ст. 11); распоряжение наследника без регистрации недействительно против третьих лиц. Сборы за дарение и наследство — в Сборы DLD, trustee и прочие платежи: таблица и Несколько собственников, дарение, наследование недвижимости в Дубае.

Закон 13/2008: Oqood и Interim Register

Основное правило. Любая продажа и иное распоряжение off-plan недвижимостью вносится в Interim Register; без записи — void (ст. 3(1)). В экзамене система регистрации off-plan — Oqood.

Срок регистрации застройщиком. В банке вопросов: застройщик должен зарегистрировать сделку в DLD (Oqood) в течение 60 дней. В скачанных текстах Закона 13/2008 (оригинал и редакции 2009/2020) такой срок не найден — «60 дней» в законе относится только к переходному периоду. Для экзамена учим 60 дней; в практике сверять с актуальным регламентом DLD.

Норма	Что говорит закон
Ст. 4	Застройщик не вправе начинать и продавать off-plan до получения земли и разрешений
Ст. 7	Застройщик не берёт сборов за продажу и перепродажу, кроме одобренных административных
Ст. 8	После completion certificate застройщик вносит проект в Property Register и оформляет юниты на покупателей
Ст. 9	Застройщик работает только с сертифицированным брокером по Bylaw 85/2006 и регистрирует договор в DLD
Ст. 10	Частный off-plan договор по неодобренному проекту — «null and void»
Ст. 12	Площадь изменилась: если увеличилась после передачи — доплаты нет; если уменьшилась — компенсация (если не пренебрежимо мало)

Площадь и допуск ±5%. Экзамен: при передаче юнита, больше указанного в договоре, действует правило «увеличение или уменьшение на 5% считается по закону»; доплату сверх этого застройщик не берёт. Значения «5%» в тексте ст. 12 Закона 13/2008 нет — она говорит только о компенсации при уменьшении. Официальное пояснение даёт FAQ DLD (раздел «Title Deed Services»): если площадь юнита меньше согласованной в договоре, «the developer is obliged to compensate the purchaser … for the decrease that exceeds (5%) of the net area of the unit»; если больше — застройщик не вправе требовать оплату за прирост, если иное прямо не оговорено в договоре. Итого: по FAQ DLD компенсация положена за уменьшение сверх 5% чистой площади. Запоминаем допуск 5% для экзамена, но при споре смотреть SPA и решение RERA/DLD. При существенно меньшей площади покупатель вправе подать гражданский иск о расторжении и возврате цены.

Закон 13/2008, ст. 11 (ред. Закона 19/2020): покупатель перестал платить

Раньше действовала схема Закона 9/2009 (в т.ч. удержание 30% при неначатых работах); с 24.11.2020 ст. 11 в такой редакции заменена и применяется к договорам до и после даты вступления. Порядок:

1. Застройщик уведомляет DLD; DLD даёт покупателю 30 дней и пытается примирить стороны.
2. Если покупатель не исправился и не договорился, DLD выдаёт застройщику документ о соблюдении процедуры и проценте готовности проекта (по правилам RERA).
3. Дальше застройщик действует без суда и арбитража, в зависимости от готовности:

Готовность проекта	Что вправе сделать застройщик	Возврат остатка
более 80%	сохранить договор, оставить все уплаченное и требовать остаток; либо попросить DLD продать юнит на аукционе (расходы на покупателе); либо расторгнуть и удержать до 40% стоимости юнита	через 1 год с расторжения или через 60 дней после перепродажи — что раньше
60–80%	расторгнуть и удержать до 40%	то же
менее 60% (работы начаты, площадка занята, по утверждённым проектам)	расторгнуть и удержать до 25%	то же
работы не начаты по независящим причинам или проект отменён решением RERA	вернуть 100% платежей по Закону 8/2007	по правилам эскроу

Важно: удержание — «до» названного процента, а не автоматически. Правила — публичного порядка; покупатель не лишён права идти в суд или арбитраж (ст. 11(f), (g) в ред. 2020). Экзамен: утверждение «застройщик не вправе расторгнуть и удержать деньги при неуплате покупателя» — Incorrect.

Пересказ с практикой удержания и штрафов — в Штрафы застройщика и cancellation: сколько теряют и можно ли договориться. Фраза из практики Несколько собственников, дарение, наследование недвижимости в Дубае «застройщик вправе забрать объект после трёх неоплаченных платежей» в законе выглядит иначе: сначала уведомление и 30 дней через DLD, затем меры по таблице выше.

Закон 8/2007: эскроу

• Деньги покупателей — только на эскроу-счёт проекта; по каждому проекту отдельный счёт (ст. 9). На него нельзя накладывать взыскание в пользу кредиторов застройщика. Кредитные деньги под проект тоже кладутся на эскроу (ст. 13).
• Экзамен: эскроу — договорённость, по которой банк принимает и выплачивает деньги, а выплата согласуется DLD и банком. Подробно о проверке — Как проверить застройщика и эскроу за 5 минут.
• Удержание 5% (ст. 14). Эскроу-агент удерживает 5% общей суммы счёта после получения completion certificate и возвращает застройщику через год после регистрации юнитов на покупателей.
• Чрезвычайная ситуация (ст. 15): если проект не достроен, эскроу-агент по согласованию с DLD принимает меры, чтобы достроить проект или вернуть деньги вкладчикам.
• Ответственность (ст. 16). Тюрьма и/или штраф не менее 100 000 AED за девелопмент без лицензии, ложные документы, мошеннические продажи, присвоение денег и (п. 7) работу застройщика с брокером, не включённым в реестр брокеров. Дополнительные штрафы RERA — в Сборы DLD, trustee и прочие платежи: таблица.
• Исключение из реестра застройщиков (ст. 17): банкротство, ненаступление строительства в течение 6 месяцев после разрешения на продажу, отзыв лицензии.
• Реклама и выставки off-plan — только с письменного разрешения (ст. 5; сейчас эту функцию ведёт RERA по Закону 4/2019, ст. 5(11)).

Отменённые и просроченные проекты. За возвратом денег по отменённому проекту идут через Dubai REST — сервис cancelled project committee, а не «заявку на возврат по расторгнутым договорам». Юридические пути для инвестора по отменённому или задержанному проекту — суд, DIAC (арбитраж) и DLD, все варианты верны. Жалоба на застройщика — через систему нарушений DLD (RVS), а не письмом на info@ или support@.

Прочие факты экзамена: sub developer — лицо, которое по соглашению с мастер-застройщиком берёт на себя часть проекта; о том, что off-plan юнит продан новому владельцу, застройщик узнаёт, потому что сам выдаёт NOC; первая продажа жилья застройщиком — НДС 0%.

Закон 6/2019: совместная собственность (jointly owned property)

Закон заменил Закон 27/2007 и действует с 18.11.2019. Регулирует здания, где юниты принадлежат разным владельцам; Owners Association заменена Management Entity (ст. 49).

• Гарантии застройщика (ст. 40):
• 10 лет с даты completion certificate — дефекты структурных частей (ст. 40(a));
• 1 год с передачи юнита — оборудование и инженерные системы: механика, электрика, сантехника, канализация (ст. 40(b)); если собственник отказывается принять юнит — с даты completion certificate;
• соглашение, ухудшающее эти гарантии, — «null and void» (ст. 40(d)). Экзамен: — обязанность застройщика и 1 год, и 10 лет (ответ «все верны»).
• Service charges (Service Charge) — сборы на содержание общих зон. Собственник платит долю по площади (ст. 25); застройщик платит за непроданные юниты и за проданные — если принял это обязательство в договоре. Если собственник сдаёт юнит, платить сборы остаётся собственником, даже если арендатор не заплатил ему (ст. 16). История ставок — по service charge index.
• Расчёт для экзамена. Годовой сбор = площадь × ставка; балкон — по условию задачи (в вопросах — 25% ставки): 1 500 кв.фут × 15 + 200 × 15 × 25% = 22 500 + 750 = 23 250 AED.
• Залог за неуплату (lien) (ст. 32). На юнит накладывается залог; юнит нельзя продать или передать, пока долг не уплачен. Требование — уплатить в течение 30 дней, затем исполнение через судью центра RDSC; возможен аукцион. Для брокера это значит: перед сделкой проверить отсутствие задолженности по service charge (см. Сервис-чардж: из чего состоит, резервный фонд, от чего зависит, NOC: что это, сроки, отказ при продаже в минус, три уровня блокировки, статус restricted).
• Management company (Management Entity). Страхует здание, премии входят в service charges (ст. 41). Споры по закону подведомственны RDSC (ст. 42).
• Преимущественное право совладельца на долю (ст. 14): 30 дней на согласие, затем сделка в DLD в течение 10 рабочих дней.
• Слова Mollak в тексте закона нет: это система DLD/RERA для учёта и утверждения service charges. Нормативный акт о Mollak в наши источники не входит; как работает система и что проверить брокеру — в статье Управление домом: управляющая компания, комитет собственников, Mollak, счёт service charge.
• В Сервис-чардж: из чего состоит, резервный фонд, от чего зависит сказано, что управляющая компания вправе инициировать «полицейское дело или travel ban» за неуплату. В Законе 6/2019 мер такого рода нет: прописаны залог на юнит, запрет распоряжаться и судебное взыскание/аукцион. Если такие меры применяют на практике, это отдельная процедура вне этого закона.

Частые ошибки

• Говорить клиенту, что off-plan договор «действует» без Oqood → по ст. 3 Закона 13/2008 он void без записи → проверять, что покупка отражена в Oqood.
• Считать, что застройщик всегда удерживает 40% → по ст. 11 это «до 40%» при готовности от 60%; при менее 60% — до 25%; при ненаступившем строительстве — возврат 100%.
• Путать гарантии: 10 лет — конструктив с даты completion certificate, 1 год — инженерка с даты передачи.
• Продавать юнит с долгом по service charge → lien по ст. 32 запрещает распоряжение.
• Думать, что иностранец может купить где угодно → только в designated areas (ст. 4 Закона 7/2006).

Что сказать клиенту

«Деньги по off-plan хранятся на эскроу-счёте именно этого проекта и выплачиваются застройщику по готовности. Закон защищает и вас: если проект отменён решением RERA, платежи возвращаются полностью. Если вы перестанете платить, застройщик действует по процедуре DLD и в пределах процентов, которые закон устанавливает».

Проверь себя

1. Что происходит с off-plan сделкой, которая не внесена в Interim Register?
A) действует, но без залога B) недействительна (void) C) действует 60 дней D) действует после NOC

Ответ

B. Закон 13/2008, ст. 3(1): «void unless entered in that Register». Система регистрации — Oqood.

2. Готовность проекта 70%, покупатель не платит, DLD дал 30 дней и они истекли. Что вправе сделать застройщик?
A) только подать в суд B) расторгнуть и удержать до 40% C) расторгнуть и удержать до 25% D) вернуть всё

Ответ

B. Закон 13/2008, ст. 11(a)(4)(B) в ред. Закона 19/2020: при готовности 60–80% — расторжение и удержание до 40%, остаток возвращается в течение 1 года или 60 дней после перепродажи (что раньше).

3. Работы не начаты по независящим от застройщика причинам. Сколько платежей возвращается покупателю?
A) 70% B) 75% C) 100% D) 60%

Ответ

C. Закон 13/2008, ст. 11(b) (ред. 2020): все платежи возвращаются по правилам Закона 8/2007. Прежнее удержание 30% (Закон 9/2009) отменено.

4. Какую часть эскроу-счёта агент удерживает после получения completion certificate и на какой срок?
A) 10%, 6 месяцев B) 5%, 1 год после регистрации юнитов C) 5%, 10 лет D) 2%, 1 год

Ответ

B. Закон 8/2007, ст. 14: 5% и выплата застройщику через год после регистрации юнитов на покупателей.

5. В квартире через 8 месяцев после передачи протекла труба внутри стены. Кто и по какому закону отвечает?
A) никто B) покупатель C) застройщик, Закон 6/2019, ст. 40(b) — 1 год на инженерные системы D) застройщик, 10 лет

Ответ

C. Сантехника и инженерные системы — 1 год с передачи юнита. 10 лет — только структурные дефекты (ст. 40(a)).

6. Собственник не платит service charge. Что вправе сделать управляющая компания по Закону 6/2019?
A) продать юнит сразу B) наложить залог: юнит нельзя продать, пока долг не оплачен C) выселить арендатора D) аннулировать Title Deed

Ответ

B. Ст. 32: lien на юнит, требование уплатить в течение 30 дней, затем исполнение через судью RDSC и возможный аукцион.

См. также

• Off-plan или вторичка: порог входа, сроки, риски
• Сервис-чардж: из чего состоит, резервный фонд, от чего зависит
• Переуступка off-plan: процедура
• Сборы DLD, trustee и прочие платежи: таблица