Аренда и арендные споры: тренировочные вопросы в духе экзамена DLD с разбором

Тема проверяет знание правил аренды в Дубае: регистрацию договора в Ejari, права и обязанности сторон, продление, изменение ставки, выселение и порядок рассмотрения споров. На экзаменационных вопросах важно различать сроки уведомлений, основания для выселения и пределы повышения аренды по индексу RERA.

Для брокера эти правила нужны при подготовке договоров, консультациях собственников и арендаторов, проверке документов и сопровождении конфликтных ситуаций. По опыту наших брокеров, в тренировочной симуляции из 30 вопросов на эту тему приходится примерно 2 вопроса; официальный формат экзамена DLD не публикует.

Договор аренды и Ejari

Договор должен ясно определять объект, цель аренды, срок, ставку и порядок оплаты. Если арендодатель не является собственником, в договоре указывается имя собственника. Договор и все изменения к нему регистрируются в Ejari.

• Для регистрации среди документов нужны Emirates ID арендатора и оригинал единого договора.
• NOC для регистрации договора в Ejari не нужен.
• Проверка собственника обязательна и при аренде.
• Если ставка не указана, применяется ставка аналогичных объектов с учётом критериев RERA, состояния объекта и средней ставки района.
• Размер депозита законом не ограничен: распространённые ориентиры в виде месяца аренды, половины месяца или процентов являются рыночной практикой, а не нормой закона.

PDF-подборка · обновлено 27 октября 2026

Районы Дубая с самой высокой доходностью: проекты

28 проектов · доходность районов по данным DLD и Ejari

1. Damac Hills 2 Viridis Damac Hills 2 · студии, 1–2 спальни от 419 000 AED
2. Navitas Damac Hills 2 · студии, 1–2 спальни от 497 000 AED
3. Damac Evergreens Damac Hills 2 · 1–2 спальни от 550 000 AED

Ещё 25 в PDF: цены, сроки сдачи, планы оплаты

Скачать подборку бесплатно

PDF откроется сразу. Обновляем каждый месяц по данным DLD.

Продление и повышение арендной платы

В течение срока договора его нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, кроме случаев, предусмотренных законом. Если срок закончился, арендатор остался, а арендодатель не возражает, договор продлевается на тот же срок или на один год — в зависимости от того, какой срок короче.

• Для изменения условий или ставки при продлении другая сторона уведомляется не менее чем за 90 дней до окончания договора.
• Если стороны не договорились о новой ставке, её определяет Tribunal (RDC) по критериям закона.
• При отставании текущей ставки от средней по индексу RERA не более чем на 10% повышение не допускается.
• Отставание на 11–20% позволяет повысить ставку максимум на 5%; на 21–30% — на 10%; на 31–40% — на 15%; более чем на 40% — на 20%.
• Для первой сдачи объекта потолок ставки отсутствует.

Выселение, субаренда и споры

Выселение возможно только по основаниям закона. За неуплату аренды арендатору даётся 30 дней после уведомления об оплате. При окончании срока договора для продажи, проживания собственника или родственника первой степени, сноса либо определённого капитального ремонта требуется уведомление за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом.

• Продажа объекта сама по себе не прекращает аренду: новый собственник становится арендодателем.
• Субаренда или передача пользования без письменного согласия арендодателя запрещена.
• При письменном согласии субарендатор может оставаться в объекте, но срок субаренды заканчивается вместе с основным договором, если арендодатель прямо не продлил её.
• После выселения для личного использования объект нельзя сдавать третьим лицам 2 года для жилья и 3 года для нежилого объекта.
• Rent Disputes Centre имеет исключительную юрисдикцию по арендным спорам в Дубае и free zones; арбитраж возможен при согласии сторон.

Льготный месяц

• Аренда 13 месяцев по цене 12 означает скидку 1/13, или примерно 7,7%; скидка 5% от годовой ставки выгоднее для арендодателя.

Примеры вопросов с разбором

Вопросы — пересказ в духе экзамена, не официальные вопросы DLD. Экзамен сдаётся на английском.

1. Which categories of claims are handled as rental dispute cases by the Rent Disputes Centre?

Перевод: Какие категории требований рассматриваются как арендные споры в Rent Disputes Centre? — A) Споры о том, что rental index несправедлив по сравнению со стоимостью объекта; B) Только требования о выселении; C) Только финансовые требования; D) И финансовые требования, и требования о выселении

1. Challenges claiming that the rental index is unfair compared with the property price
2. Eviction claims only
3. Financial claims only
4. Both financial claims and eviction claims

Показать ответ и разбор

Ответ: D) Both financial claims and eviction claims. RDC рассматривает, в частности, финансовые требования и дела о выселении. Споры по ставке аренды также относятся к его компетенции.

2. Under Article 25 as amended by Law 33/2008, when can a landlord pursue eviction of a commercial tenant who leaves the premises vacant without a valid reason?

Перевод: Когда по статье 25 в редакции Закона 33/2008 арендодатель может требовать выселения коммерческого арендатора, который без уважительной причины оставил помещение незанятым? — A) После 90 дней подряд или 180 дней не подряд; B) После 30 дней подряд или 90 дней суммарно в течение того же года; C) После 15 дней подряд или 45 дней в течение того же года; D) Только после 60 дней подряд

1. After 90 uninterrupted days, or 180 separate days
2. After 30 uninterrupted days, or 90 cumulative days during the same year
3. After 15 uninterrupted days, or 45 days during the same year
4. Only after 60 uninterrupted days

Показать ответ и разбор

Ответ: B) After 30 uninterrupted days, or 90 cumulative days during the same year. Для коммерческого объекта основанием является простой без причины в течение 30 дней подряд либо 90 дней в совокупности за год.

3. According to Module 5, what DLD registration fee is charged for a musataha agreement?

Перевод: Какой регистрационный сбор DLD применяется к соглашению musataha согласно Module 5? — A) 1% от общей стоимости musataha; B) 4% от общей стоимости musataha; C) 2% от стоимости объекта; D) 0,25% от общей стоимости musataha

1. 1% of the entire musataha value
2. 4% of the entire musataha value
3. 2% of the property value
4. 0.25% of the entire musataha value

Показать ответ и разбор

Ответ: A) 1% of the entire musataha value. Для musataha указан сбор DLD в размере 1% от общей стоимости musataha.

4. A tenant receives a formal judicial notice of a rent increase two months before the lease ends. What is the consequence?

Перевод: Арендатор получил документально оформленное судебное уведомление о повышении аренды за два месяца до окончания договора. Каково последствие? — A) Собственник может повысить аренду на 10%; B) Собственник не может повысить ставку, так как уведомление должно быть направлено минимум за три месяца до окончания договора; C) Собственник может выселить арендатора за отказ от повышения по индексу RERA; D) Собственник может применить повышение по индексу аренды Дубая

1. The owner may raise the rent by 10%
2. The owner cannot raise it because notice must be served at least three months before expiry
3. The owner may evict the tenant for rejecting an increase under the RERA index
4. The owner may impose an increase based on Dubai’s rental index

Показать ответ и разбор

Ответ: B) The owner cannot raise it because notice must be served at least three months before expiry. О намерении изменить ставку или иные условия нужно уведомить не менее чем за 90 дней до окончания договора. Два месяца не соответствуют этому сроку.

5. After the landlord informs a tenant that a demolished or renovated property is available again, how long does the tenant have to use the right of first refusal under Article 29?

Перевод: В какой срок арендатор должен воспользоваться правом первого отказа после уведомления арендодателя о том, что снесённый или реконструированный объект снова доступен, согласно статье 29? — A) Не более 15 дней с даты уведомления арендодателя; B) Не более 60 дней с даты уведомления арендодателя; C) Не более 30 дней с даты уведомления; D) Не более 90 дней с даты уведомления арендодателя

1. No more than 15 days after the landlord’s notice
2. No more than 60 days after the landlord’s notice
3. No more than 30 days after the notice
4. No more than 90 days after the landlord’s notice

Показать ответ и разбор

Ответ: C) No more than 30 days after the notice. После реконструкции у арендатора есть право первого отказа на аренду. Им нужно воспользоваться в течение 30 дней с момента уведомления.

6. What DLD registration fee applies to a long lease lasting more than 10 years?

Перевод: Какой регистрационный сбор DLD применяется к long lease сроком более 10 лет? — A) 1% от общей суммы аренды; B) 4% от общей суммы аренды; C) 2% от общей суммы аренды; D) 0,25% от общей суммы аренды

1. 1% of the total rent amount
2. 4% of the total rent amount
3. 2% of the total rent amount
4. 0.25% of the total rent amount

Показать ответ и разбор

Ответ: B) 4% of the total rent amount. Для long lease указан регистрационный сбор в размере 4% от общей стоимости аренды.

7. Which reason is not a valid basis for an owner to seek eviction of a tenant?

Перевод: Какое основание не является допустимой причиной для требования собственника о выселении арендатора? — A) Собственник нашёл другого арендатора, готового платить больше; B) Собственник хочет продать объект; C) Текущий собственник хочет жить в объекте сам; D) Новый собственник хочет жить в объекте

1. The owner has found another tenant willing to pay more
2. The owner plans to sell the property
3. The current owner intends to occupy the property personally
4. A new owner intends to live in the property

Показать ответ и разбор

Ответ: A) The owner has found another tenant willing to pay more. Желание сдать объект новому арендатору дороже не является основанием для выселения. Продажа и личное проживание собственника могут быть основаниями при соблюдении установленной процедуры.

8. A landlord obtains possession for personal use. For what minimum period is re-letting to a third party prohibited under Article 26 as amended by Law 33/2008?

Перевод: Собственник получил право владения объектом для личного использования. На какой минимальный срок ему запрещено сдавать объект третьим лицам по статье 26 в редакции Закона 33/2008? — A) Минимум на 2 года для жилого и на 3 года для нежилого объекта; B) Минимум на 1 год для жилого и на 2 года для нежилого объекта; C) Минимум на 3 года для жилого и на 5 лет для нежилого объекта; D) Минимум на 6 месяцев для любого типа объекта

1. At least 2 years for residential property and 3 years for non-residential property
2. At least 1 year for residential property and 2 years for non-residential property
3. At least 3 years for residential property and 5 years for non-residential property
4. At least 6 months for every type of property

Показать ответ и разбор

Ответ: A) At least 2 years for residential property and 3 years for non-residential property. Если объект освобождён для собственника или его родственника, его нельзя сдавать третьим лицам 2 года для жилья и 3 года для нежилого объекта. Иначе бывший арендатор вправе требовать компенсацию.

9. What additional right distinguishes musataha from usufruct?

Перевод: Какое дополнительное право отличает musataha от usufruct? — A) Musataha также предоставляет держателю право застройки объекта; B) Musataha доступна только жилым арендаторам; C) Musataha может быть прекращена арендатором без уведомления; D) Musataha применяется только к объектам во free zones

1. Musataha also gives its holder a right to develop the property
2. Musataha is available only to residential tenants
3. Musataha may be ended by the tenant without notice
4. Musataha is used only for properties in free zones

Показать ответ и разбор

Ответ: A) Musataha also gives its holder a right to develop the property. Musataha похожа на usufruct, но дополнительно предоставляет право застройки.

10. The annual rent is AED 60,000, while the official rental index shows AED 80,000 for a comparable unit. With a valid 90-day notice, what maximum increase may apply at renewal?

Перевод: Годовая аренда по договору составляет AED 60 000, а официальный rental index показывает AED 80 000 для аналогичного объекта. Какое максимальное повышение можно применить при продлении при наличии уведомления за 90 дней? — A) 25%; B) 5%; C) 10%; D) 1%

1. 25%
2. 5%
3. 10%
4. 1%

Показать ответ и разбор

Ответ: C) 10%. Текущая ставка ниже средней на 25%: (80 000 − 60 000) / 80 000 × 100 = 25%. При отставании на 21–30% максимальное повышение составляет 10%.

11. According to the DLD FAQ, what is the maximum number of residential Ejari contracts an individual may hold?

Перевод: Какое максимальное число жилых договоров Ejari может иметь физическое лицо согласно FAQ DLD? — A) 1 договор; B) 10 договоров; C) 5 договоров; D) 3 договора

1. 1 contract
2. 10 contracts
3. 5 contracts
4. 3 contracts

Показать ответ и разбор

Ответ: D) 3 contracts. Согласно условию вопроса, физическое лицо может иметь максимум 3 жилых договора Ejari. Для коммерческих договоров лимит не указан.

12. How does Module 5 define a long-term leasehold?

Перевод: Как Module 5 определяет долгосрочную аренду leasehold? — A) Аренда сроком до 10 лет, зарегистрированная в Ejari и ежегодно продлеваемая; B) Аренда сроком более 99 лет, зарегистрированная в Municipality; C) Аренда сроком более 10 и до 99 лет, зарегистрированная в Real Property Register; D) Годовая аренда, продлеваемая без какой-либо регистрации

1. A lease of no more than 10 years, registered in Ejari and renewed annually
2. A lease exceeding 99 years, registered with the Municipality
3. A lease longer than 10 years and up to 99 years, registered in the Real Property Register
4. A one-year lease renewable without any registration

Показать ответ и разбор

Ответ: C) A lease longer than 10 years and up to 99 years, registered in the Real Property Register. Long-term leasehold определяется как аренда на срок более 10 и до 99 лет с регистрацией в Real Property Register.

13. What trade-licence activity must a management company have to conduct property leasing and subleasing?

Перевод: Какой вид деятельности должен быть указан в торговой лицензии управляющей компании, чтобы она могла заниматься арендой и субарендой объектов? — A) Действующий договор управления с собственником и оплаченный капитал AED 5 млн; B) Вид деятельности по аренде и управлению чужой недвижимостью в торговой лицензии; C) Все владельцы компании должны быть на 100% гражданами ОАЭ; D) Услуги надзора за управлением недвижимостью в торговой лицензии

1. A valid management contract with the owner and paid-up capital of AED 5m
2. The activity of leasing and managing other people’s property listed on its trade licence
3. All company owners being 100% UAE nationals
4. Real estate management supervision services listed on its trade licence

Показать ответ и разбор

Ответ: B) The activity of leasing and managing other people’s property listed on its trade licence. Для аренды и субаренды в торговой лицензии компании должен быть указан вид деятельности по аренде и управлению недвижимостью других лиц.

14. For what longest period can a new tenancy contract be registered or renewed in Ejari?

Перевод: На какой максимальный срок новый договор аренды может быть зарегистрирован или продлён в Ejari? — A) 25 лет; B) 10 лет; C) 5 лет; D) 3 года

1. 25 years
2. 10 years
3. 5 years
4. 3 years

Показать ответ и разбор

Ответ: B) 10 years. Согласно условию вопроса, максимальный срок регистрации или продления договора в Ejari составляет 10 лет.

15. After the owner and broker sign a Lease Brokerage Agreement, what must the broker secure before marketing a rental listing?

Перевод: Что брокер должен получить до рекламы объекта аренды после подписания Lease Brokerage Agreement с собственником? — A) Сертификат об отсутствии возражений от Dubai Municipality; B) Отчёт об оценке от сертифицированного оценщика; C) Рекламный пермит RERA через Trakheesi; D) Одобрение работодателя арендатора

1. A no-objection certificate from Dubai Municipality
2. A valuation report prepared by a certified valuer
3. A RERA advertising permit obtained through Trakheesi
4. Approval from the tenant’s employer

Показать ответ и разбор

Ответ: C) A RERA advertising permit obtained through Trakheesi. Для рекламы объекта необходим рекламный пермит RERA, оформляемый через Trakheesi.

Типичные ловушки экзамена

• Не путайте 90 дней для изменения ставки или условий при продлении и 12 месяцев для выселения по окончании срока договора.
• Продажа объекта не прекращает действующую аренду: при смене собственника арендатор сохраняет договор.
• Желание сдать объект дороже новому арендатору не даёт права выселить текущего арендатора.
• Субаренда запрещена без письменного согласия арендодателя; согласие меняет ситуацию, но не продлевает субаренду сверх основного договора.
• Депозит не имеет установленного законом лимита: 5% или размер в один месяц — не универсальная законодательная норма.
• Не путайте увеличение ставки по индексу RERA с разницей между текущей и рыночной ставкой: применяется таблица предельных процентов отставания.

Тренироваться по теме «Аренда и арендные споры» в бесплатном тренажёре · Пройти пробный экзамен: 30 вопросов, 60 минут

Частые вопросы

За сколько дней нужно уведомить об изменении арендной ставки при продлении?

Не менее чем за 90 дней до окончания договора. Этот срок относится к изменению условий или ставки, а не к выселению.

Можно ли выселить арендатора при продаже квартиры?

Продажа сама по себе не прекращает аренду. Если собственнику нужен вакантный объект для продажи, требуется уведомление за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом.

Какой максимальный рост аренды допускается при продлении?

Он зависит от того, насколько текущая ставка ниже средней по индексу RERA: от 0% до 20%. Если текущая ставка ниже средней не более чем на 10%, повышение не допускается.

Куда обращаться при споре между арендатором и арендодателем?

Арендные споры в Дубае и free zones относятся к исключительной юрисдикции Rent Disputes Centre. Арбитраж возможен, если стороны согласились на него.

Обязан ли арендодатель возвращать депозит?

Арендодатель вправе получить депозит для обеспечения сохранности объекта и обязан вернуть остаток по окончании договора. Размер депозита законом не установлен.

Академия брокеров Continental Club

Хотите освоить профессию брокера в Дубае вместе с русскоязычной командой — узнайте об Академии.