Как купить квартиру в Дубае в 2026 году: пошагово, все расходы и цены по данным DLD

Сведения на октябрь 2026 года: иностранец может купить квартиру в freehold-зонах Дубая без визы и статуса резидента. Переход права по готовой квартире регистрируется в DLD, а договор по новостройке первоначально вносится в промежуточный реестр Oqood. К цене обычно добавляется регистрационный сбор DLD 4 %, а также расходы на trustee office, агента, NOC и, при ипотеке, регистрацию залога. Медианная цена сделки в сегменте студий за последние 12 месяцев (готовые и строящиеся вместе) составила AED 693 999, для квартир с одной спальней — AED 1 256 724.

Кто может купить квартиру в Дубае и где разрешено владение

Иностранное гражданство, отсутствие резидентской визы и отсутствие регистрации компании в ОАЭ сами по себе не препятствуют покупке квартиры. Для частного иностранного покупателя главное ограничение связано не с паспортом, а с территорией: право собственности оформляется в зонах, разрешённых для владения иностранцами. Такие районы обычно называют freehold-зонами. Подробный перечень территорий и особенности права собственности собраны в материале о freehold-зонах Дубая.

Покупатель может приобретать квартиру на своё имя. Вопросы структуры владения, наследования, налогового резидентства в другой стране и содержания доверенности требуют отдельной оценки у профильного юриста или налогового консультанта: брокер не даёт юридических и налоговых заключений.

Приезжать в Дубай для каждого этапа не обязательно. Покупка через представителя возможна по доверенности — POA. Для покупки доверенность действует пять лет с даты нотариального заверения; доверенность, выданная за пределами ОАЭ, должна пройти требуемое удостоверение и легализацию. Практический порядок описан в материале о покупке квартиры удалённо по доверенности. Представителю, как правило, нужны прямо сформулированные полномочия на покупку недвижимости, а не общее право управления имуществом.

Сколько стоит квартира: зарегистрированные сделки за 12 месяцев

За период с октября 2025 по сентябрь 2026 года в Дубае зарегистрировано 181 510 сделок со всеми типами недвижимости — на 12,7 % меньше, чем в предшествующем 12-месячном периоде. Медианная цена сделки по рынку составила AED 1 442 944, что на 7,1 % ниже предыдущего окна. Эти показатели включают не только квартиры, поэтому для выбора бюджета полезнее смотреть сегменты по числу спален и проверять цены на квартиры в Дубае отдельно по районам и типам объектов.

Таблица ниже показывает медианы зарегистрированных сделок за 12 месяцев. Это не цены объявлений и не гарантия, что конкретная квартира будет продаваться по такой сумме. В строках по числу спален в реестровой группировке могут присутствовать также другие жилые типы с тем же числом комнат, поэтому их следует читать как ориентир состава сделок.

Для квартир как отдельного типа медианная цена сделки составила AED 1 250 000, а 75,1 % регистраций пришлось на off-plan. На рынке строящейся недвижимости состав сделок отличается от готового жилья: больше небольших квартир, поэтому сравнивать только медианную цену сделки неверно. В одинаковых группах по спальням медиана AED/фут² у off-plan была выше ready: например, для студий AED 1 791 против AED 1 316, для 1 спальни — AED 1 707 против AED 1 352.

Район выбирают не по одному общему числу. Нужно сопоставить бюджет, готовность дома, площадь, транспортную ситуацию, сервисные сборы и фактические сделки в конкретном здании или сообществе. Для первичного отбора подойдёт материал как выбрать район в Дубае, а объекты в пределах заданного бюджета можно посмотреть в разделе квартиры в Дубае: цены по районам.

Новостройка или готовая квартира: разные документы и разные расчёты

Готовый объект подходит покупателю, которому нужна уже существующая квартира и понятные параметры дома. Порядок такой сделки разобран отдельно в инструкции как купить готовую квартиру в Дубае. При покупке off-plan покупатель берёт на себя договорные обязательства по графику платежей и ожидает завершения проекта. Закон не устанавливает универсальные графики вроде 60/40 или 80/20: они определяются конкретным SPA.

Продажа строящегося юнита до одобрения начала проекта и его регистрации является недействительной. Деньги покупателей по новостройке должны поступать на эскроу-счёт конкретного проекта. Брокер не вправе принимать цену квартиры на свой счёт или удерживать из неё комиссию до зачисления средств на эскроу.

Покупка готовой квартиры: порядок от объявления до title deed

1. Выбор объекта и проверка объявления

До переговоров сравните цену с недавними регистрациями аналогичных квартир, уточните площадь, этаж, парковку, статус проживания, сервисные сборы и наличие задолженностей, которые могут влиять на NOC. Для готового дома утверждённые сервисные сборы проверяются в Service Charge Index по зданию и году. Проверка рекламного permit необходима: инструкция как проверить объявление по пермиту Trakheesi помогает сопоставить объявление с разрешением на рекламу.

Проверяйте и брокера: у него должна быть действующая лицензия, а рекламный материал — разрешение Trakheesi. В Dubai REST можно проверить брокера и разрешение Trakheesi. Эти проверки не заменяют анализ договора юристом, если сделка имеет нестандартные условия.

2. Form F или MOU и депозит

После согласования цены стороны подписывают Form F, также называемый MOU — меморандумом о взаимопонимании. В нём фиксируют стороны, объект, цену и условия сделки. До подписания нужно прочитать документ полностью и убедиться, что все договорённости внесены письменно.

Депозит оформляется на условиях Form F. Его размер зависит от соглашения сторон; универсальный процент в приведённых правилах не установлен. Не передавайте цену объекта брокеру: расчёты должны проходить предусмотренным для сделки способом.

3. NOC, менеджерский чек и trustee office

Затем продавец получает NOC — подтверждение от застройщика или управляющей стороны, необходимое для перехода права в конкретном проекте. Сумма NOC зависит от объекта и правил стороны, выдающей документ; единой обязательной ставки нет.

На дату регистрации покупатель готовит менеджерский чек на сумму продажи в пользу продавца, если такой способ расчёта предусмотрен сделкой. Стороны встречаются в trustee office, где подаются документы, оплачивается регистрационный сбор и оформляется переход права. После регистрации DLD выдаёт покупателю title deed — документ о зарегистрированном праве собственности.

Брокер может помочь подобрать объект, собрать список документов, сверить ход сделки и сопровождать стороны в trustee office. Он не принимает деньги клиента, не обменивает валюту, не открывает банковские счета и не выдаёт кредиты.

Покупка новостройки: проект, эскроу, SPA и Oqood

1. Проверка проекта и застройщика

До бронирования проверьте регистрацию проекта, сведения о застройщике и эскроу-счёт. Закон № 8 от 2007 года требует, чтобы платежи покупателей по строящемуся объекту поступали на выделенный счёт проекта. Для разных проектов должны использоваться отдельные эскроу-счета.

Нужно изучить SPA — договор купли-продажи: цену, график платежей, площадь, спецификацию, дату передачи, условия задержки, порядок расторжения и применимые сборы. Если нужна трактовка условий договора или оценка последствий нарушения, потребуется юрист.

2. Бронь, EOI и SPA

Процесс обычно начинается с бронирования или EOI — выражения интереса. Затем подписывается SPA. Не ориентируйтесь на устные обещания о сроке сдачи, отделке или возможности перепродажи: проверяйте, какие условия включены в договор.

Если фактическая чистая площадь переданного юнита меньше указанной в договоре и плане более чем на 5 %, законодательство предусматривает компенсацию покупателю. Площадь сверх согласованной чистой площади не должна быть основанием для дополнительной оплаты, если стороны не договорились иначе.

3. Oqood и платежи по графику

После подписания SPA сделка должна быть зарегистрирована в промежуточном реестре DLD в течение 90 дней. Эта регистрация называется Oqood. Подробный порядок и документы приведены на странице регистрации Oqood. До завершения строительства Oqood подтверждает зарегистрированное договорное право покупателя; после завершения и выполнения обязательств квартира регистрируется на покупателя в основном реестре с выдачей title deed.

Дальнейшие платежи вносятся по графику SPA на эскроу-счёт проекта. Практические правила оплаты описаны в материале как платить застройщику через эскроу. Этапы строительства подтверждаются техническими отчётами утверждённого RERA консультанта; точные доли платежей определяет SPA.

При просрочке покупателя предусмотрено уведомление и 30-дневный срок для исполнения обязательств. Размер возможного удержания застройщиком зависит от степени готовности проекта: при готовности менее 60 % — до 25 %; от 60 % до 80 % — до 40 %; от 80 % застройщик может оставить внесённые платежи или расторгнуть договор с удержанием до 40 %. Это не заменяет анализ вашего SPA и обстоятельств конкретного спора.

4. Приёмка, ключи и title deed

После завершения проекта покупатель принимает квартиру, фиксирует замечания и исполняет оставшиеся обязательства по договору. Для осмотра пригодится чек-лист приёмки квартиры.

Для конструктивных дефектов установлен десятилетний срок ответственности, для инженерных установок — один год с даты сертификата завершения. Это не означает, что любой дефект будет автоматически признан конструктивным: характер замечания и договорные документы имеют значение.

Расходы сверх цены квартиры

Регистрационный сбор DLD составляет 4 % цены. Норма предусматривает распределение по 2 % между покупателем и продавцом, если не согласовано иное; на практике расходы часто относит на покупателя договор. Перед бронированием нужно проверить, кто именно указан плательщиком в Form F или SPA. Сумму регистрации и сопутствующих сборов можно предварительно рассчитать через калькулятор расходов при покупке в Дубае.

Не смешивайте расходы на покупку с будущими расходами собственника. После приобретения могут возникать сервисные сборы дома, страхование при ипотеке, банковские расходы и расходы на содержание. Размер сервисных сборов зависит от здания и утверждается отдельно; ориентироваться следует на данные конкретного объекта.

Ипотека, виза и сроки сделки

Нерезидент может обратиться за ипотекой, но решение, документы, процентная ставка, первоначальный взнос и одобряемая сумма зависят от банка и профиля заявителя. Для готовой недвижимости банки указывают финансирование до 80 % для резидентов-экспатов; нерезидентам, как правило, предлагают меньше (часто около 50–65 %), решение за банком; для off-plan встречается лимит до 50 %, а отдельные банки финансируют проект только после определённой степени готовности. Условия ипотечного банка необходимо подтверждать до подписания обязательного договора. Подробнее — в разделе ипотека в Дубае для нерезидентов.

Регистрация ипотеки в DLD стоит 0,25 % суммы кредита плюс небольшие фиксированные сборы. Покупателю также следует заранее согласовать с банком формат оплаты, сроки выдачи чека и перечень документов.

Покупка квартиры не требует визы. Вопрос визы за недвижимость рассматривается отдельно от регистрации права. Для золотой визы на странице DLD указан порог AED 2 млн на момент покупки; требования к объекту и заявителю нужно проверять на дату подачи. Для визы владельца GDRFA указывает полностью построенный объект. Актуальные условия и расчёт собраны на странице ВНЖ ОАЭ при покупке недвижимости.

Для готовой квартиры точный срок зависит от готовности NOC, условий Form F, способа расчёта и участия банка. Для новостройки срок до регистрации Oqood ограничен 90 днями со дня подписания договора, а получение ключей зависит от завершения конкретного проекта и условий SPA. Универсальный срок строительства или допустимый период задержки законодательством в приведённых правилах не установлен.

Читайте также: сопровождение сделки под ключ: все шаги, документы и расходы.

Частые вопросы о покупке квартиры в Дубае

Может ли иностранец купить квартиру в Дубае?

Да, если объект находится в разрешённой для иностранного владения freehold-зоне. Виза и резидентство для регистрации собственности не обязательны.

Нужна ли виза для покупки квартиры?

Нет. Виза не является условием покупки. Возможность подать на визу по недвижимости рассматривается отдельно и не возникает автоматически после любой сделки.

Сколько стоит оформление в процентах от цены?

Основной регистрационный сбор DLD — 4 % цены. Дополнительно учитываются trustee office, комиссия агента, NOC и при ипотеке 0,25 % от суммы кредита за регистрацию ипотеки.

Можно ли купить квартиру удалённо?

Да, через представителя по правильно оформленной доверенности. Для покупки POA действует пять лет с даты нотариального заверения; иностранную доверенность требуется легализовать в установленном порядке.

Сколько длится сделка?

По готовой квартире срок зависит от NOC, способа оплаты, trustee office и ипотеки. Для новостройки договор регистрируется в Oqood в течение 90 дней после подписания, а передача квартиры зависит от завершения проекта.

Какой минимальный бюджет по зарегистрированным сделкам?

Медианная цена сделки по студиям за 12 месяцев составила AED 693 999. Это ориентир по зарегистрированным продажам, а не минимальная цена каждого доступного предложения.

Кто платит сбор DLD 4 %?

По норме регистрационный сбор распределяется как 2 % покупатель и 2 % продавец, если стороны не договорились иначе. Во многих сделках 4 % оплачивает покупатель, поэтому это нужно проверить в договоре до его подписания.

Может ли нерезидент купить квартиру в ипотеку?

Нерезидент может подать заявку в банк. Возможная доля кредита и требования зависят от банка, типа объекта, статуса строительства и документов заявителя.

Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.