Золотая виза за недвижимость в 2026: off-plan по Oqood, ипотека, совладельцы и что будет после продажи

Сведения актуальны на октябрь 2026 года: для золотой визы инвестора в Дубае недвижимость должна стоить не менее AED 2 млн на момент покупки и находиться целиком на имени заявителя; допускается один или несколько объектов. Off-plan может рассматриваться при наличии записи Oqood, однако виза по Oqood при оплате только 5% официально не подтверждена — это нужно заранее уточнять в DLD до покупки. Ипотечный объект может подойти при письме банка ОАЭ с указанными оплаченной суммой и остатком долга. По данным юристов, перед продажей обычно подтверждают другой подходящий объект либо отменяют визу; официального порядка не найдено.

Порог AED 2 млн: что именно проверяют

Для 10-летней возобновляемой золотой визы инвестора в Дубае установлен порог AED 2 млн. Формулировка — стоимость недвижимости «на момент покупки». Объект или объекты должны принадлежать заявителю полностью: один человек не может использовать для своей заявки стоимость доли другого собственника, за исключением особого порядка для супругов.

Порог можно собрать одним объектом или несколькими объектами в Дубае. Если у покупателя есть квартира стоимостью ниже AED 2 млн и он рассматривает вторую покупку, сами по себе несколько объектов не являются препятствием: учитывается совокупность объектов на его имени. По разъяснениям консультантов, для каждого ипотечного объекта потребуется своё банковское письмо.

Практический вопрос возникает, когда цена в title deed ниже AED 2 млн, а стоимость объекта, по мнению владельца, стала выше. По оценкам юристов, в отдельных случаях рассматривают сертификат оценки DLD. Однако официальная формулировка говорит о стоимости на момент покупки, поэтому опираться на последующий рост оценки как на гарантированный путь нельзя. Источники расходятся; до подачи уточняйте порядок в DLD.

Для общего порядка, состава документов и вариантов резиденции есть подробный гид по золотой визе в Дубае на 10 лет. Если вы сравниваете визу инвестора с другими вариантами ВНЖ после покупки, удобно начать с материала ВНЖ ОАЭ при покупке недвижимости с калькулятором визы.

Off-plan и Oqood: подходит ли объект до сдачи

Oqood — это запись в Interim Property Register, промежуточном реестре недвижимости Дубая. Для покупателя off-plan она подтверждает регистрацию договора покупки строящегося объекта. Без зарегистрированной записи Oqood off-plan, по разъяснениям юристов, к рассмотрению не принимается.

Off-plan может быть принят к рассмотрению, если запись в промежуточном реестре уже создана. При этом окончательное решение по заявке остаётся за DLD. В практике могут учитывать данные Oqood, статус договора и документы по проекту. В перечне документов для стандартной заявки DLD прямо называет паспорт, title deed или электронный сертификат, фотографию, Emirates ID и действующую визу; Oqood отдельно в этом перечне не назван. Поэтому покупателю новостройки следует получить подтверждение применимого набора документов до внесения суммы, которую он связывает с визой.

Самый частый пограничный случай — квартира по договору на AED 2 млн или выше, зарегистрированная по Oqood, при оплате небольшой части цены. Раньше в рыночной практике упоминались условия AED 1 млн либо 50% оплаты. С 2024 года появлялись сообщения об отмене минимального первоначального взноса, а консультанты сообщали об изменениях с 20 февраля 2026 года. При этом описание услуги DLD для ипотечных объектов по-прежнему требует письмо банка с оплаченной суммой.

Официального подтверждения правила «Oqood при 5% оплаты всегда даёт право на золотую визу» нет. Также нельзя обещать визу только на основании SPA и рекламного графика платежей. Если покупка совершается именно ради статуса резидента, запросите предварительное разъяснение в DLD по вашему договору, Oqood и способу финансирования до подписания сделки.

Порядок регистрации договора, данные, которые проверяют до получения Oqood, и смысл промежуточной регистрации разобраны в материале регистрация Oqood при покупке новостройки. Брокер может объяснить этапы сделки и проверить сведения об объекте по данным DLD, но не заменяет решение DLD по визовой заявке.

Ипотека: можно ли податься, пока кредит не погашен

Ипотека сама по себе не исключает золотую визу. Для объекта с ипотекой требуется письмо банка, подтверждающее оплачиваемую сумму и остаток задолженности. В описании услуги DLD указано письмо банка о сумме AED 2 млн, которая была оплачена. Поэтому вопрос «квартира стоит больше AED 2 млн, но она в ипотеке — прохожу ли я?» нельзя решать только по цене договора.

Для заявки нужно запросить у банка ОАЭ письмо в форме, приемлемой для DLD. В нём должны быть отражены оплаченная сумма и непогашенный остаток. Если у владельца несколько залоговых объектов, по оценкам консультантов, потребуется отдельное письмо на каждый из них. Внешнее финансирование и документы иностранного кредитора не следует заранее считать заменой такому письму: применимость документов оценивает DLD.

Тип финансирования, включая исламскую ипотеку, сам по себе не описан как отдельное основание для отказа или одобрения. Для визового процесса имеет значение документ банка и сведения о реально оплаченной сумме. Условия кредита, досрочного погашения, снятия обременения и последствия просрочки нужно обсуждать с банком и независимым юристом; брокер не выдаёт кредитов и не даёт правовых заключений.

Если ипотека только планируется, полезно заранее сопоставить график платежей с визовой задачей, а не ориентироваться на устное обещание продавца. О требованиях банков и этапах кредитной сделки можно прочитать в материале ипотека в Дубае для нерезидентов.

Совладельцы: супруги, братья и увеличение доли

Совладение часто неверно понимают. Для совладельцев, которые не являются супругами, каждому нужна доля стоимостью не менее AED 2 млн. Два брата, владеющие объектом по 50% общей стоимостью AED 2 млн, получают доли по AED 1 млн и по этому объекту не проходят порог. Исключение для супругов, по разъяснениям консультантов, на братьев и других совладельцев не распространяется.

У супругов другой порядок. Если квартира оформлена 50/50, а стоимость доли каждого меньше AED 2 млн, один супруг может выступать основным заявителем, а второй — членом семьи после выдачи резиденции и Emirates ID главному заявителю. Для этого требуется надлежащим образом оформленное и легализованное свидетельство о браке с переводом на арабский язык. Если доля каждого супруга составляет AED 2 млн или выше, каждый может подать отдельную заявку.

Покупатель, который хочет увеличить свою долю в уже оформленном title deed, не должен исходить из того, что изменение процентов автоматически решит визовый вопрос. Изменение состава собственников, распределения долей, регистрационные расходы и возможные последствия для ипотеки зависят от структуры сделки. Здесь нужен разбор документов юристом, а при наличии кредита — согласование с банком.

Отдельно стоит заранее продумать наследование доли. Совместная собственность не отменяет необходимость оформления наследственных вопросов, и статус резидента не заменяет наследственный план. Базовые сценарии описаны в статье наследование квартиры в Дубае иностранцем; персональную схему должен оценивать профильный юрист.

Несколько объектов, leasehold и недвижимость в разных эмиратах

Формулировка DLD допускает один или несколько объектов. Это отвечает на вопрос владельца квартиры, по которой выплачена небольшая часть цены: сама по себе такая оплата не заменяет порог AED 2 млн, но второй или последующие объекты в Дубае могут учитываться совместно, если они оформлены на того же заявителя. Для объекта в ипотеке потребуется подтверждение банка.

Суммирование недвижимости Дубая с объектами в Абу-Даби, Аджмане или других эмиратах официально не подтверждено. У Абу-Даби действует собственный порядок через местный орган. Не закладывайте в расчёт «квартира в Дубае плюс off-plan в другом эмирате» до получения ответа от компетентного органа по вашей заявке.

По leasehold нет опубликованного официального перечня, который прямо подтверждал бы или исключал такие объекты для этой категории. По оценкам консультантов, для визы обычно ориентируются на freehold. Если конкретный объект оформляется как leasehold, источник права и применимость к визе нужно проверить до сделки; источники расходятся, уточняйте в DLD.

Что происходит после продажи визовой недвижимости

Золотая виза инвестора связана с недвижимостью, на основании которой подтверждалось право на неё. Продать объект и считать, что виза безусловно сохранится до истечения десяти лет, нельзя. В практике перед продажей либо подтверждают другой объект или объекты стоимостью от AED 2 млн, либо аннулируют визу.

Если у владельца уже есть замена — например, другая квартира, отвечающая порогу, — может потребоваться оценочный сертификат DLD и обновление данных до перехода права собственности покупателю. Порядок замены объекта, сроки после аннулирования и порядок для семьи официально не опубликованы. Не следует планировать продажу, опираясь на непроверенные сроки «90» или «180» дней.

Если вместе с основным заявителем оформлены супруг, дети или родители, изменение статуса главного заявителя может затронуть и их резиденцию. До подписания договора продажи стоит запросить порядок действий в DLD и, при необходимости, получить индивидуальное юридическое заключение. Брокер может координировать сделку с trustee office и подготовку документов, но не принимает деньги клиентов, не проводит расчёты и не определяет миграционные последствия продажи.

Покупку можно оформлять через представителя — условия см. в материале как купить квартиру в Дубае удалённо по доверенности. Но подать заявление на золотую визу вместо инвестора представитель не может: заявитель должен находиться в ОАЭ и обращаться лично.

Подача, сроки и официальные расходы

Заявитель должен находиться внутри ОАЭ. Подача предусмотрена через визит в сервисный центр: заявитель подаёт документы, оплачивает сборы, проходит медосмотр, после чего подтверждение резиденции направляется на электронную почту. Представитель или сопровождающее лицо не могут подать заявку вместо инвестора.

Заявленный срок рассмотрения — 7–10 рабочих дней. Он не отменяет необходимость устранить замечания по документам, ипотеке, совместной собственности или данным объекта. Для нерезидента конкретный порядок въезда до подачи официально не опубликован, поэтому вид въездного разрешения и применимые шаги лучше уточнять до поездки.

Сборы для 10-летней резиденции инвестора указаны в размере AED 9 884,75: AED 700 за медицинский осмотр, AED 1 153 за Emirates ID на 10 лет, AED 2 856,75 за подтверждение резиденции, AED 4 020 сборов DLD и AED 1 155 административных сборов. Отдельно стоимость сделки, регистрационные платежи и расходы trustee office зависят от структуры покупки; их можно предварительно проверить через калькулятор расходов при покупке недвижимости в Дубае.

Для члена семьи 10-летняя резиденция указана как AED 5 774,50, открытие семейного файла — AED 318,75, также предусмотрено AED 100 за каждого спонсируемого. В число иждивенцев входят супруг или супруга, дети и родители. Для детей старше 18 лет требуется подтверждение, что они не состоят в браке; для семьи также запрашиваются документы о родстве, медицинская страховка и иные документы по конкретному составу семьи.

DLD указывает срок 10 лет с возможностью продления. На другом государственном ресурсе для инвестиций в недвижимость встречается формулировка о пяти годах, но для дубайской заявки по недвижимости следует ориентироваться на 10-летний срок, указанный DLD. Процедура продления отдельно не раскрыта; предполагается сохранение квалифицирующей недвижимости.

Частые вопросы

Можно получить золотую визу по Oqood, если оплачено только 5%?

Гарантированного правила нет. Oqood подтверждает регистрацию off-plan договора, но минимальный процент оплаты для такого случая официально не опубликован. До покупки запросите позицию DLD по конкретному Oqood и графику платежей.

Мне сказали купить объект от AED 2 млн, внести небольшую оплату и держать SPA. Этого достаточно?

Нет подтверждённого универсального правила о минимальной доле оплаты. Один SPA без регистрации Oqood не следует считать достаточным основанием. Решение зависит от документов объекта, записи в реестре и оценки DLD.

Подходит ли ипотечная квартира для золотой визы?

Может подходить. Нужны документы по объекту и письмо банка ОАЭ, где указаны оплаченная сумма и остаток задолженности.

У нас с женой квартира 50/50 за AED 2 млн. Каждый получает отдельную золотую визу?

Нет, если доля каждого меньше AED 2 млн. Один супруг может подать как основной заявитель, второй — оформиться как член семьи при наличии легализованного свидетельства о браке.

Продам объект — сразу потеряю визу?

Продажа требует планирования. По данным юристов, до продажи обычно подтверждают другой подходящий объект либо аннулируют визу. Порядок смены объекта и сроки после продажи официально не опубликованы, поэтому уточняйте их до сделки.

Можно жить вне ОАЭ больше шести месяцев?

Для золотой визы в рыночных разъяснениях обычно указывается отсутствие правила автоматической отмены после шести месяцев за пределами ОАЭ. Однако для вашей категории и ситуации лучше подтвердить это у миграционного органа до длительного отсутствия.

Сколько стоит оформление и сколько занимает времени?

Указанные сборы инвестора составляют AED 9 884,75, а заявленный срок — 7–10 рабочих дней. Это не включает цену недвижимости, расходы сделки, банковские расходы при ипотеке и возможные расходы на документы семьи.

Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.