Анализ ROI квартиры в Oxford Residence 2: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По данным DLD, дом Oxford Residence 2 находится в районе Al Barsha South Fourth и входит в мастер-проект Jumeirah Village Circle.

Источники и выборки: Для анализа использованы подтверждённые данные DLD как по дому Oxford Residence 2 (отдельно по квартирам с 2 спальнями), так и по району Al Barsha South Fourth (также выборочно по 2-комнатным квартирам и в целом по жилому фонду).

2. Сделки и ликвидность

За весь период в базе DLD зафиксировано 33 сделки по 2-комнатным квартирам в Oxford Residence 2. Число сделок по району существенно выше — объёмы реализации по 2BR в Al Barsha South Fourth стабильно превышают сотни сделок в квартал, особенно в последние 2–3 года.

По дому Oxford Residence 2 на последних 12 месяцев также наблюдается фиксация продаж, что говорит о наличии вторичного спроса.

По аренде 2-комнатных квартир в самом Oxford Residence 2 и JVC в целом, в последних 2 летних выборках данных нет — на момент анализа по данным DLD за последние 24 месяца не зафиксировано валидных контрактов аренды с указанной площадью и годовой суммой выше пороговых значений. В целом по району Al Barsha South Fourth по всем типам квартир сохранён высокий объём арендных контрактов (ежеквартально многие тысячи сделок).

3. Динамика цен за квадратный метр

Oxford Residence 2 (2-комнатные):

— В 2020 году средний уровень цены за м² колебался в диапазоне 6100–9300 AED, в зависимости от квартала.
— В 2021 году уровень оставался преимущественно в интервале 6200–8700 AED/м².
— После паузы (данных по 2022 году нет), в 2023 и начале 2024 года виден явный рост: средние сделки фиксируются уже на уровне 7100–12 300 AED/м².
— За последние 12 месяцев средняя цена по сделкам 2BR — 14 356 AED/м², что заметно выше районного уровня.

Al Barsha South Fourth (2-комнатные):

— В 2020–2021 годах цены на первичном и вторичном рынке для 2BR варьировались от 6250 до 7900 AED/м².
— С 2022 года произошёл скачок до 8 350–9 050 AED/м².
— В 2023 году средняя цена удерживается на уровне 10 300–11 500 AED/м², а последние 12 месяцев — 12 850 AED/м².
— Рост продолжается, что отражает высокий инвестиционный спрос.

Сравнение: Цена за квадратный метр в Oxford Residence 2 за последний год примерно на 12% выше среднерыночного уровня по району для сравнимых 2-комнатных квартир.

4. Динамика и уровень аренды

Арендные показатели по самому Oxford Residence 2 и Jumeirah Village Circle за последние 12 месяцев отсутствуют: по базе DLD не зафиксировано контрактов с валидными параметрами по аренде среди 2-комнатных квартир (причина — либо малая «история заселения», либо арендные сделки были вне рамок/еще не зарегистрированы).

В среднем по району Al Barsha South Fourth по всем типам квартир наблюдается уверенный рост средней ставки аренды. За последние 12 месяцев средняя годовая аренда на 1 м² составила 1 038 AED. По только 2BR выборки не удалось получить, поэтому ориентироваться можно только на усреднённые значения по всему жилому фонду района.

Отметим, что средняя ставка по всему району по-прежнему соответствует сегменту доступной аренды, однако темпы роста в течение последних 2 лет выражены довольно ярко (за 2022–2024 годы средняя аренда на м² выросла почти на 35%).

5. Оценка доходности и справедливой цены

Расчёт доходности (ROI) возможен только на уровне района Al Barsha South Fourth с учётом среднемерного уровня покупки по 2-комнатным (12 855 AED/м²) и уровня средней аренды по всему жилому фонду (1 038 AED/м²). Для самого дома Oxford Residence 2 и для сегмента 2-комнатных в мастерпроекте/доме рассчитанный ROI недоступен из-за отсутствия DLD-контрактов аренды.

Брутто-доходность для района: примерно 8,1% годовых (расчёт как 1 038 / 12 855); скорректированная сет-доходность с учётом стандартных расходов на сделку (7–8%) оценивается на уровне 7,5–7,6%.

Оценка справедливого диапазона цен для инвестора, исходя из целевой доходности 7–8%:

— Район (по средним значениям): чтобы обеспечить 7–8% годовых на аренде, диапазон справедливой цены покупки по DLD — 12 975–14 829 AED/м² (при известном уровне арендной ставки 1 038 AED/м²).
— По Oxford Residence 2: средняя фактическая цена за последний год (14 356 AED/м²) соответствует верхнему диапазону справедливой цены для доходности 7–8% (если получится сдавать среднюю квартиру по средней для района ставке). Премии особой нет — текущий уровень сделок для инвестора ориентирован на 7% доходности, но только в случае, если сдавать квартиру получится на уровне средней ставки района.

6. Перспектива и выводы

Дом Oxford Residence 2 входит в один из самых ликвидных и динамичных районов Дубая с устойчивым вторичным спросом и крупными объёмами сделок. Средняя цена за м² в этом конкретном доме за год превышает бенчмарк района на 12%.

Активный рост покупательского и арендного спроса подтверждён объёмной динамикой в Al Barsha South Fourth. Однако отсутствие актуальных DLD-контрактов аренды по Oxford Residence 2 и по 2-комнатным в районе затрудняет точную оценку реальной доходности именно для этого продукта.

Для инвестора Oxford Residence 2 может быть интересен с точки зрения роста капитальной стоимости, но при покупке по текущим ценам ориентир по доходности — строго рыночный (в районе 7% годовых, при условии сдачи по средней районной ставке).

Резюме: Район ликвиден, по сделкам — стабильный спрос, рост продолжается, но инвестиционный потенциал по доходности зависит от реальной возможности сдавать квартиру по средней ставке района, данные об этом в DLD ограничены.

Рекомендуемые статьи

• Анализ ROI квартиры в VILLA MYRA: данные DLD и реальные сделки
• Анализ ROI квартиры в PULSE SMART RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
• Покупка квартиры в Дубае для иностранцев: полный юридический и инвестиционный гид
• Как купить объект недвижимости в Дубае в Rixos – анализ 2026
• Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 42: данные DLD и реальные сделки