1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Согласно данным DLD по реальным сделкам, дом Azizi Riviera 23 расположен в районе Al Merkadh и мастер-проекте Meydan One Community. Все дальнейшие сравнения со средними по району и мастер-проекту корректны.
Рынок продаж: По зданию Azizi Riviera 23 в базе DLD зарегистрировано 263 сделки за период с 2020 года, причём больше 60 сделок за последние 12 месяцев. Объём выборки достаточный для валидного анализа по дому.
Рынок аренды: По этому же адресу в базе имеется 117 арендных контрактов по студиям, из них за последние 12 месяцев — 64 контракта. Это также достаточная выборка для достоверных агрегатов по дому.
2. Динамика сделок и цен по дому и району
Активность по годам: Динамика сделок по Azizi Riviera 23 резко возросла с 2023 года, максимальный объём продаж пришёлся на 2024 год. Это свойственно новым крупным проектам после сдачи дома.
Динамика средней цены за м² (студии, дом):
За 2021–2022 годы средняя цена за м² по студиям держалась в диапазоне 16 300–20 000 AED/м², при этом большинство сделок происходили по сторонам 17 000–19 000 AED/м². В 2023–2024 годы наблюдается постепенное снижение средней стоимости с 18 100 AED/м² в конце 2023 до 15 500 AED/м² к середине 2024, но разброс остаётся широким.
Диапазон площадей и цен по сделкам последних 12 месяцев: Продаваемые студии имели площадь 29–44 м², а стоимость сделки — от 410 000 до 830 000 AED. Цена за м² в этих сделках составляет диапазон от 12 820 AED/м² до 22 575 AED/м² (медиана ближе к 18 500 AED/м²).
Динамика по району (Al Merkadh, студии): Средняя цена за м² в районе существенно повысилась за последние 1–2 года: если 2022–2023 годы были в диапазоне 16 000–17 500 AED/м², то в 2024–2025 кварталах средняя по Al Merkadh уже превышает 21 000 AED/м². Таким образом, дом Azizi Riviera 23 сейчас торгуется чуть дешевле среднем районного уровня по студиям.
3. Арендный рынок дома и района
Динамика средней аренды за м² (дом, студии): За последние 12 месяцев средняя ставка аренды студий в Azizi Riviera 23 составила 1 567 AED/м²/год (достаточно устойчивая цифра по 64 контрактам). Диапазон договоров широкий: 1 100–2 200 AED/м²; большинство контрактов — в узком диапазоне 1 350–1 800 AED/м².
Динамика по кварталам: Квартальные показатели аренды демонстрируют плавный рост — от 1 370 AED/м² в начале 2024 до 1 574–1 594 AED/м² во втором квартале 2025 (текущий период). Очевидных скачков нет.
Аренда по району (Al Merkadh): Средняя годовая ставка аренды студий за последние 12 месяцев — 1 649 AED/м² (по большой выборке 3 774 контракта). Таким образом, Azizi Riviera 23 сдаётся немного дешевле средних по району ставок.
4. Оценка окупаемости (ROI) и инвестиционной справедливой цены
Текущие средние по дому за последние 12 месяцев:
— Цена покупки (студия): 18 847 AED/м² (по 9 сделкам)
— Ставка аренды: 1 567 AED/м² (по 64 контрактам)
Текущее среднем по району:
— Цена покупки: 20 928 AED/м² (1284 сделки)
— Ставка аренды: 1 649 AED/м² (3 774 аренды)
ROI брутто по дому = 1 567 / 18 847 ≈ 8,3%
ROI брутто по району = 1 649 / 20 928 ≈ 7,9%
Скорректированный (нетто) ROI с учётом стандартных стартовых издержек (≈7–8% входа):
— По дому: от 7,7% (деление на 1,08) до 7,8% (деление на 1,07)
— По району: от 7,3% до 7,4%
Справедливый диапазон цены при целевой доходности 7–8% годовых (дом, студии):
— 1 567 / 0,08 = 19 587 AED/м² (для 8% доходности)
— 1 567 / 0,07 = 22 386 AED/м² (для 7% доходности)
— Факт (дом): 18 847 AED/м² (ниже этого диапазона — рынок даёт чуть лучшую доходность инвестору)
Справедливость текущей цены: Рынок по дому находится чуть ниже инвестиционного диапазона 7–8% ROI, что даёт инвестору «премию» к доходности. В то же время, новые сделки по району уже выходят за пределы целевого диапазона (ценовой рост в районе идёт быстрее роста ренты).
5. Выводы о ликвидности и перспективах
— Azizi Riviera 23 демонстрирует высокую ликвидность — как по продажам, так и по аренде;
— Возможности роста рыночной стоимости ограничены уже текущей премией к району, однако привлекательность как доходного инструмента сохраняется — ROI по дому чуть выше среднерыночного;
— Район Al Merkadh развивается динамичнее среднерынка, что отражено в росте цен сделок 2024 года и сильной арендной активности;
— Дом сдаёт студии чуть дешевле районных уровней, но уступает району и по цене за м². Для инвестора дом остаётся привлекательным для целей сохранения капитала и в меру — для перепродажи на 2–3-летнем горизонте.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Prime Residency 3 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SEVENTH HEAVEN: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в ALEF NOON RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Binghatti Gateway – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в GRAND HORIZON 1: данные DLD и реальные сделки
